原创《广东城市更新工作经典项目分析》：这篇城市论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
摘 要 2014年,在总结以往“三旧”改造模式的基础上,深圳、广州、珠海、佛山等城市陆续出台城市更新政策办法,将“三旧”改造全面提升至“城市更新”.本文就城市更新的内涵及广东省的经验做法进行了阐述分析.
关键词 城市更新 工作亮点 案例分析
一、“城市更新”的内涵
(一)原则思路
按照政府引导、市场运作、规划统筹、利益共享、公平公开的原则,以符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为前提,统筹兼顾各方利益,推动成片连片更新,完善公共服务,促进产业结构调整和转型升级,延续历史文化传承,维护城市脉络肌理.
(二)实施主体
城市更新由市区政府、土地权属人或者其他符合规定的主体实施.
第一,政府主导.市城市更新局或国土规划部门是城市更新工作的主管部门,负责制定城市更新政策和城市更新规划.各区政府是第一责任主体,组织本辖区城市更新的具体实施工作.
第二,市场运作.鼓励权利人自行改造,土地权属人享有优先改造权.除土地权属人可以申请实施改造外,市场开发主体也可以通过收购房产、合作协议、房产入股等形式形成单一权利主体参与改造.政府也可以通过公共交易平台公开确定有社会责任、有品牌、有实力的开发企业实施城市更新项目.
(三)开展方式
第一,全面改造.即拆旧建新,按照城乡规划的要求,对难以通过局部改造居住环境、完善城市基础设施的,须以整体拆除重建为主实施的更新方式.全面改造通过四种方式开展：国有土地上房屋征收、国有土地收储、权利人自行改造、引入市场主体改造.
第二,微改造.以保护历史文化和自然生态、促进城市和谐发展为目的,不改变建筑物的主体结构,改善建筑质量,完善配套功能,或根据产业发展需要改变使用功能.一是综合整治类城市更新,主要包括改善公共设施,改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能.二是功能改变类更新,为满足增加公共空间和产业转型升级需要,改变部分或者全部建筑物实际使用功能,但不改变土地使用用途和规划用途,保留建筑物的原主体结构.三是历史文化保护性整治,以历史文化保护为主要目的,对周边环境进行整治的项目.对历史文化街区和历史文化建筑,按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新.
二、广东城市更新的亮点
（一）以创新性改革思路,转变政府职能,强化城市更新的主导权
第一,先行先试,大胆探路.广东在全国率先开展的城建领域两项试点改革：一是国土资源部与广东省合作,推进节约、集约用地的试点示范工作；二是土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划和城市总体规划等“三规合一”的改革探路.
第二,创新机构,强化主导.通过国土与规划部门的合并、城市更新局的设立等机构改革能带来化学反应,使城市更新得到全面提升.以广州为例,设立市城市更新局,由政府临时机构升至职能部门,既包括此前“三旧”办的全部职责,又增加了整合统筹城乡人居环境改善的职责,并在广州市中心六区设立区级城市更新局.佛山顺德区参照香港、新加坡模式,设立具有独立法人资格的顺德区城市更新中心.
第三,政策全面,体系完善.以广州为例,出台“1+3”政策,以《广州市城市更新办法》为总领,推出三个横向配套办法（旧村庄、旧厂房、旧城镇更新办法）,并纵向制订《城市更新片区策划方案编制指引》等相关配套文件.同时建立城市更新基础数据调查成果共享机制,促进数据资源共享利用,为更新策划提供了有效准确的技术依据.
第四,优化环节,透明公开.建立涵蓋城市更新全流程的网上申报及管理系统,所有审查事项均纳入网上办事大厅进行监管,严格按照统一标准和时限进行,杜绝在法定程序之外增设审查事项.城市更新计划、更新单元方案等重要环节均公示,公开征求社会意见.
(二)兼顾各方利益,激励相关利益主体参与改造,发挥市场机制作用
第一,尊重和保障土地权利人的权益.一是建立改造决策制度.以广州为例,改造项目实行两轮征询居民意愿制度,同意改造户数的比例达到90%以上（含90%）的,方可启动改造；在规定时间内,签订附生效条件的搬迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的,方可具体实施搬迁.二是建立土地增值收益共享机制.政府协商收储用地,公开出让后所得纯收益按照一定比例与原产权人进行分配.三是鼓励原土地使用权人自行改造.城市更新项目,原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造.对于纳入成片改造的,原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造.
第二,引导激励市场主体积极参与.一是增加更新项目操作透明度.除采取招拍挂出让外,用地出让价格按照公布的基准地价结合规划功能用途分类测算.开发强度、配套设施等在公布的控规图中应予以明确.二是予以综合奖励和支持.包括容积率或建筑面积奖励、地价减免、行政事业费用减免、产业扶持奖励.三是开发利润保底扶持.对市场意愿较低的项目,给予容积率调整、费用减免或异地打包开发相关政策扶持.
第三,保障和增进社会公共利益.一是优先保障社会公益.实施过程中公建配套和基础设施同步规划、优先建设、同步使用.二是增加政府土地储备.视情况对更新项目内用地按一定比例进行无偿收储.三是统筹城市协调发展,实现连片改造.将项目相邻的边角地、插花地、夹心地一并纳入改造范围.四是完成城市修补和生态修复.对原有建筑物进行更新和周边生态的修复,完善了社区功能；对范围内的文化古迹、历史建筑进行保育活化.
三、典型项目介绍分析
(一)深圳深业上城项目
位于深圳市福田区,原为赛格日立工业区,因产品升级换代,原有产业面临淘汰.深业置地收购该厂区,以政府招投标方式确定为改造主体,土地性质由原工业用地变为新兴产业用地.项目占地78.65万平方米,建筑面积约120万平方米,项目定位为亚洲顶级城市综合体,建成后将成为深圳CBD北区地标性建筑群.
新兴产业用地指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地.该项目系“工改产”更新项目,紧扣深圳提倡的“产商居一体化”的城市新生态要求,实现了传统落后产业向新型创新产业的转变,提高了用地使用效率；配建生态步行天桥,构建了区域交通微循环系统,连接了莲花山与笔架山两大公园景区,丰富了城市立体交通,拓展了城市居民休闲空间.
(二)珠海世邦国际商贸物流中心项目
项目位于珠海市香洲区,总占地约17万平方米,原为香洲前山苗圃场,地上建筑年代久远、环境脏乱差.珠海世邦集团公司通过股权变更方式取得该宗土地使用权,通过自主改造模式,将新项目打造成集商业、住宅、商贸物流为一体的多功能综合体项目.
该项目系“工改居”“工改商”更新项目,市场主体通过股权收购取得改造主体资格,原国有资产通过城市更新得以盘活,城市边缘化区域得以激活发展.项目以世邦国际装饰广场及本区域其他建材商业建筑为产业发展核心,构成珠海乃至珠三角地区建材家居中心.
(三)广州TIT创意园项目
项目位于广州市海珠区,前身是广州纺织机械厂.根据广州市“退二进三”产业调整政策,广州纺织工贸集团与广州新仕诚发展公司携手对工厂进行改造.园区占地面积约9万平方米,建筑面积约5.1万平方米,保留了原有生态原貌和纺织工业元素,区内绿树成荫、鸟语花香,成为市中心开放式原生态创意园区.园区入驻企业69家,形成以“腾讯微信”为核心,涵盖了时尚创意设计、创新创业、科技互联网三大板块.
（作者单位为烟台开发区住房和建设管理局）
城市论文参考资料：
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