原创《住宅商品房赠送面积分析》：本文关于商品房论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
【摘 要】经实地调研,呼和浩特中海、恒大、绿地等地产公司各项目目前赠送面积类型有：首层赠送负一层面积和开敞阳台赠送一半面积.本文分两个部分,分别对首层赠送负一层和阳台赠送进行分析.第一部分通过分析建议保留首层赠送负一层这种方式.第二部分是本文的重点,从设计、营销、成本、工程、验收角度对赠送面积进行初步分析,初步评估了取消赠送面积后对设计、销售、成本、工程、验收的带来各种影响,文章抛砖引玉,为房地产开发决策提供参考.
【关键词】住宅商品房；赠送面积；分析探讨
1.首层赠送负一层分析
根据结构设计,建筑地下埋深为该栋建筑高度的1/10～1/15,因此,一般住宅一类高层必须做两层地下室,小高层（11层）只需做一层地下室；地下车库一般和住宅地下室相连,保证住户停车后直接通过电梯入户.住宅地下负一层一般作为首层赠送,赠送的地下负一层面积有潜在商业价值.以中海紫御东郡为例：一类高层6#楼东户（此户首层赠送私家小院）首层售价8425元/㎡、二层售价6884元/㎡,差价1541元/㎡,即私家小院价值1541元/㎡.小高层11#一单元东户（此户型首层即赠送私家小院也赠送负一层）首层单方售价12589元/㎡, 二层售价7425元/㎡,差价5164元/㎡,此差价包含首层私家小院和负一层的商业价值.通过上面得出住宅负一层的潜在商业价值为3623元/㎡.从成本角度,住宅负一层单方成本2355元/㎡（此数据来源于中海凯旋门小高层成本统计表）,通过上面计算得出的负一层商业价值,作为首层赠送的负一层单方潜在售价超过单方造价,属于可盈利的子项.因此从售价及成本角度考虑,负一层作为赠送面积是属于盈利的一项,建议保留.
2.开敞阳台增送面积分析
呼市几个地产公司目前一般生活阳台、服务阳台赠送一半面积,验收后封闭.赠送面积是营销的一个好卖点,客户只需支付房间阳台一半面积的金额,得到了实惠.以中海凯旋门为例,假如阳台不赠送面积,对设计、营销、成本、工程质量、验收产生以下影响：
2.1 对设计的影响
（1）规划设计“拔掉”一栋小高层
经统计中海凯旋门项目共赠送面积4691.82㎡（共1112户,户均4.22㎡）.因容积率固定、地上建筑面积固定,因此如果阳台不赠送面积,每个户型建筑面积增加约4.22㎡,产生的结果是在规划设计上可以拔掉小高层12#（凯旋门小高层12#地上面积6160.8㎡,赠送总面积4691.82㎡,相差1469㎡.
（2）各栋楼间距加大,各户型通风、采光更好
“拔掉”一栋小高层,为规划创造了有利条件.再重新布置楼栋位置后,各栋楼的间距势必加大,各户型、通风采光效果将会更好.
（3）景观效果更佳.
“拔掉”一栋小高层后,楼间距加大,为景观设计创造了有利条件,景观效果得以提升.
（4）总户数降低、总车位数减少.
“拔掉”一栋小高层后,总户数降低44户,总车位数降低44辆,地下停车库和设备用房面积减小.
2.2对营销的影响
（1）可售面积不变
如果阳台不赠送面积,每个户型建筑面积增加约4.22㎡.因容积率固定、地上建筑面积固定,因此可售面积不变,总售价不变.
（2）每户建筑面积增加约4.22㎡,每户增加支付约29359元,每户每平方米增加219元
中海凯旋门生活阳台共赠送面积4691.82㎡,总户数为1112户,户均4.22㎡,均价6957元/㎡,每户可少支付约29359元,户均面积约134㎡,故每户每平方米增加约219元.
（3） “拔掉”一栋小高层,规划变更之后,对各个户型楼间距加大后,采光通风效果更好,景观效果会更好,有利于销售.
2.3对成本的影响
假如不赠送面积,拔掉一栋小高层,户数减少44户,对成本影响极大,可节约的直接成本2022.54万元.（注：成本数据都由地产公司相关部门提供的数据得出）
（1）拔掉一栋小高层之后,相当于直接减少一栋约小高层的建筑成本1706.81万
规划修改后,可以直接“拔掉”小高层12#楼,相当于直接减少赠送总面积的4691.82㎡.凯旋门地上建筑面积单方建安成本为3391.39元/㎡,因此直接减少地上建安成本1591.18万元.拔掉一栋小高层建筑面积减少491㎡,地下建筑面积单方成本为2355元/㎡,因此减少115.63万.因此共减少1706.81万元.
（2）减少推拉门及木门成本301.26万
原赠送的空间验收后封闭.为保证验收,因此客厅和生活阳台之间需增加设置推拉门,推拉门定标价共301.26万.
（3）总户减少44户,相关报建费用减少14.47万元
总户数减少44户后,由户数计算得出的报建费用（房屋产权登记费、智能水表、热力表购置费、燃气报装费等）相应减少14.47万.
（4）减少车位的地库成本和售价基本相抵.
总户减少44户,减少44个车位,减少地下车库面积约1540㎡,但同时车位销售也减少44个,车位售价也同时减少,按照一般经验车位的地库成本和售价基本相抵消,因此减少车位的地库成本和售价基本相抵.
综合上述四项的费用,如果不赠送面积,凯旋门共可以节约的直接成本2022.54万元.因赠送面积,在工程施工过程中也会带来一些额外的间接成本,因构成复杂,无法统计.
2.4对工程质量和验收的影响
赠送的阳台在面积实测后才可以封闭.内墙面另涂刷腻子,使得工程质量降低.封闭后实际的地上建筑面积增加,使得容积率超出规划指标,有一定的政策风险,对甲方不利.
结论建议：
综合考虑到阳台赠送面积诸多有利、不利因素,建议呼和浩特市诸地产,中档项目阳台、户内花园不赠送面积,高档项目可适当赠送.此项分析试图从设计、营销、成本、工程、验收角度对赠送面积进行分析,但毕竟水平有限,无法准确、全面的分析取消赠送面积后对销售、成本、验收、设计的带来影响,只是抛砖引玉,为决策提供参考.
商品房论文参考资料：
结论：住宅商品房赠送面积分析为关于对不知道怎么写商品房论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文商住房与住宅房的区别论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
