原创《营改增政策对房地产企业影响应对措施》：本论文为免费优秀的关于应对措施论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
【摘 要】随着新一轮财税体制改革的推进,国家陆续推出了一系列“营改增”文件.全面实施“营改增”政策后,对于这四大行业的影响不尽相同,本文选择和人们生活息息相关的房地产行业,以上海市绿地集团为例,探究全面“营改增”对发达地区大型城市房地产企业的影响状况并提出相应的对策措施.
【关键词】营改增 房地产 影响 措施
一、研究背景
我国税制结构中,增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种,二者分立并行.随着经济社会的发展,增值税和营业税并立打破了商品和劳务流转课税方式的统一性,进而形成了不公平课税格局.现行财税体制不适应、不完善的问题也日益凸显,已经不利于、不适应经济结构优化的需要.新一轮财税体制改革,国家陆续推出了一系列“营改增”文件.2016年3月18日,国务院常务会议审议通过全面实施“营改增”的试点方案,明确自2016年5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点范围.2016年3月23日,财政部和国家税务总局联合颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）,该通知明确了转让土地使用权、建筑和销售不动产的增值税税率为11%.全面实施“营改增”政策后,对于这四大行业的影响不尽相同,本文选择和人们生活息息相关的房地产行业,以上海市绿地集团为例,分析全面“营改增”政策对房地产企业产生的影响并提出相应的对策措施.
二、“营改增”政策对房地产企业的影响
（一）“营改增”政策对房地产企业税收负担的影响
“营改增”政策的实行,对于房地产企业税收方面的影响主要体现在税种的变化,税率的相关变化,税基的减少,计税方法的不同以及由以上变化引起的应纳税额的变化.在仅考虑营业税和增值税的情况下,假设某房地产企业为一般纳税人,年度含税营业收入为R,可取得进项税抵扣的营业成本占营业收入的比例为C,营业税适用税率为5%,增值税适用税率为11%
（1）在营业税模式下,营业税额等于R*5%,
（2）在增值税模式下,增值税销项税额等于R/（1+11%）*11%等于 0.0991R增值税进项税额等于R*C/（1+17%）*17%等于0.1453R*C；应交增值税税额等于（0.0991-0.1453C）*R
以上公式直观反应营业税和增值税征收的不同：征收增值税时,税基为不含税收入,比征收营业税时税基更小；增值税允许进项税额抵扣,存在将税负转嫁的可能性.
从平衡点的分析,当C等于33.79%時,房地产企业征收营业税或增值税,税负相等,当C>33.79%,房地产企业征收营业税时的税负大于征收增值税的税负.当C<33.79%,房地产企业征收营业税时的税负小于征收增值税的税负.
以上分析仅考虑营业税和增值税的税负平衡,在企业实务中,由于税金及附加是以营业税或增值税的税基计算应纳税额,营业税和增值税应纳税额的差异会导致企业税金及附加,土地增值税,企业所得税的变化.因此,“营改增”政策的全面实施并不意味着企业税负一定减少,企业需要结合自身经营情况积极做好税收管理.
（二）“营改增”政策对房地产企业开发成本的影响
“营改增”之后,企业要想获得更大的利润空间,需要取得更多的进项抵扣,而进项抵扣效应对于房地产企业成本有一定程度的影响,因此对于企业而言更好的利用税收筹划有利于减少企业成本费用进而减轻税负.这里我们重点对土地成本、开发建设成本以及财务费用进行一定的分析.
根据国家税务总局公告2016年第18号第四条规定,房地产企业中一般纳税人销售自行开发房地产项目,土地价款可以从销售额中扣除,实行差额计征,计算公式为：销售额等于（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）,相当于可以抵扣11%的进项税；允许扣除的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,即拆迁补偿费及土地变更用途等相关费用不能扣除,假设不能扣除部分占总土地价款的20%,则可获得可抵扣进项税率8.8%.
开发建设成本包括四项费用（前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共设施费）.前期工程费是指项目前期筹建、设计、水文地质勘察及“三通一平”的费用,进项税率为6%.建筑安装费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费、安装工程费用及装修工程费等,主要适用11%的进项税率.基础设施费用主要是供水,供电,燃气等工程费用,适用进项税率11%.公共设施费指公共配套设施的建设费用,适用进项税率11%.
开发间接费包括财务费用、管理费用资本化.根据国家税务总局公告2016年第36号第二十七条规定,购进的贷款服务不得从销项税额中扣除.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的和该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣.故利息支出不能税前扣除.
土地成本以及四项费用的进项税可抵扣效应,一定程度上有利于减轻房地产企业税负.房地产企业由于行业特殊性质,资产负债比普遍较高,利息支出不能抵扣,加大房地产企业的融资压力,可能影响企业融资决策.
为了更好的解释“营改增”政策对房地产企业的影响,我们采用由我们暑假实地调研所取得的绿地企业某房地产项目相关数据进行相关分析,以更好的佐证所得出的结论.
从我们获得的绿地企业某房地产项目2016年第三季度的数据来看,“营改增”后营业收入和营业成本均有明显下降.增值税作为价外税,需要从房地产企业的营业收入中扣除,因此“营改增”后企业账面上营业收入会呈现负的差异.在营改增实施背景下,税率的突然改变、消费者市场的缓冲时间以及议价能力的限制,客观也会造成企业经营状况的变化.土地成本、四项费用以及部分管理费用的明显下降得益于进项税抵扣.营业税金及附加由于少了营业税的部分而明显下降,增值税额和土地增值税的增加量小于营业税金及附加的减少量,该房地产项目整体税负有所减少.较之营业税时,改征增值税后,该房地产项目毛利率,销售净利率分别上涨3.45个、2.03个百分点,企业总体的获利能力提高.
应对措施论文参考资料：
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