原创《不动产契证史》：该文是关于不动产契证史论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
摘 要：我国不动产契证史可分为三个阶段,表现三种不同的权属登记结果凭证：不动产立契时期,立不动产契；不动产发证时期,发不动产权证；不动产登记簿记载并发证时期,不动产登记簿记载,同时发不动产权证或证明.研究不动产契证发展史,以期对现代业务有所指导.
关键词：不动产；契证；历史
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2018）01-0058-62收稿日期：2017-12-15
我国不动产契证史可分为三个阶段,表现为三种不同的权属登记结果凭证：不动产立契时期,立不动产契；不动产发证时期,发不动产权证；不动产登记簿记载并发证时期,不动产登记簿记载,同时发不动产权证或证明.
1 不动产立契时期
不动产立契时期,以不动产当事人签订契约并交付承受人作为不动产转移标志.契,按官方以之为凭证收税计,从东晋始,一直到中华人民共和国成立初期,前后持续约1600年.
1.1 契的定义及分类
“契”,說文解字意为：“成年人（大）用刀在一根木头上刻划记号”.地契,按百度解释,指“中国旧时买卖或典当土地所订立的契约”.连房带地的,也称房契.事实上,“地契”也好,“房契”也罢,只是人们对其口头称呼,契纸上并没有“地契”或“房契”名称.早期的白契多直入正文,只在契文内容上有买卖/典当“田产”“祖宅”“住屋”“铺面”等文字.清朝和民国时期的格式契纸上常使用“卖断契”“卖断契单（纸）”“契单”“典契”等名称.
“契”在形式上和通常所说的契约（合同）不同,买卖不动产通常由卖方或以卖方口吻填发后交付买方,在名称上也因此多称为“卖契”,而不称“买卖契”；只有一联,交易后由买方持存.因此,和其说“契约”,更像“券”,如田契,也称“田券”.
“契”时期,买卖不动产,以契的交付表示权利转移,因此,旧时对契的掌管格外审慎.契,既是不动产权利人拥有不动产凭证,又记载了不动产来源和权利演化,有的契因此表现为前后多达十多道的契纸粘贴.
按物权类型,契分为卖契、赠和契和典契等；按有无官府印章,分为红契和白契；按契纸是否为官方格式,分为官契和草契（私契）等.
1.2 契的演化史
1.2.1 从刻木结绳发展至纸质书面契
在文字出现以前的人类早期,约定某项协议主要是口头协议.某些重要事项,在口头协议基础上,当事人又在竹木片上刻痕或绳索上打绳结作为信物,即“刻木结绳”,提醒双方对交易内容的记忆.早期,云南傣族人在订立契约时会将一根木杖一分为二,分别在上面刻画两三个符记,左边的一片叫“左契”,右边的一片叫“右契”,双方各执半片,债务人偿还债务后,将债权人所执半片收回.春秋战国时期,文字普及并应用到社会生活的各个方面,口头契约、仪式契约发展为书面契约.至秦汉时期,书面契约已得到相当程度的普及.东汉后,伴随造纸术发明应用,纸张逐渐取代竹木简成为契约文书的唯一介质.民间买卖房屋田产,自行订立纸质书面契,即白契,由买方持存作为权属凭据.契上内容一般包括：（1）立卖契人,即卖方.如母健在,通常有“奉母命”；兄弟共有产的,写上“经兄弟合仪”.上述文字表示卖房经全家同意,没有纠葛.（2）卖房原因.常见“今因正用”“因年老体衰,无力经营”文字,不一定和实际相符.（3）标的物,注明房屋田产的坐落、四至、面积等.（4）买房人,“卖和某人永远为业”.（5）价款,并注明“钱房两交”等类似文字.（6）中证人.（7）立契时间.在时间下面,买卖双方及中证人画押、盖章或印指纹,有时白契还有保甲和牙纪等其他人员画押.
1.2.2 东晋始有“红契”,官府收税后在契上盖章
以契约为平台征税,这就是“契税”由来,最早出现于东晋.晋代首次出现“红契”.当事人双方订立的、无官府印章的称为“白契”；加盖了官印的契约称为“红契”.从官方角度讲表示已征税；从当事人角度讲表示交易行为已得到了官方见证认可,加盖了官方印章的红契,表示取得了官方鉴证的合法所有权,遇争议,其效力和信用高于白契.
1.2.3 北宋始有官方格式契（官版契）
宋朝以前,各朝并没有对契约的书面格式做出明确规定.宋朝是我国古代商品经济发展的高峰时期,也是中国传统民事契约走向标准化的时期,这和印刷术（活板印刷）在宋朝快速发展有关.商品经济发展,交易立契频繁,为了稳定社会秩序并保障国家契税征收,国家政权开始全面介入民间买卖契约的订立.北宋政府首次对买卖契约的格式、内容做出统一规定.由官府统一印制的契,称为官契或官版契,也称契本.
1.2.4 南宋规定草契要粘接官契（粘二契）
南宋,要求纳税时白契粘于官契上,纳税后在粘接处骑缝盖章.这种白契粘连官契形成的契称为“粘二契”.
1.2.5 元朝起出现“契尾”,自元至清成为红契的根本标志
元代,契在承袭宋代基础上进一步改观,将官版契纸分为两联：正联称“契本”,由权利人持存；存根联称“契根”,由官府持存.在“粘二契”基础上,将契税“收据”粘于官版契纸上——这种专用收据在元代称为“契给”,明清时改称为“契尾”.契尾在不同时期格式不一,明清时期主要内容包括：契税征收的法律依据、田宅的价银和税银、业户姓名、官方印章（通常为州县印或州县印加布政使司印）.契尾或粘连草契；或粘连官契；或粘连草契和官契,形成“草契+官契+契尾”格式,称为“粘三契”,这是传统契最完整的格式.契尾出现后,成为区分红契白契的根本标志.
1.2.6 清末 票取代契尾
光绪三十四年（1908年）,清政府借鉴外国颁布 ,沿续六百多年的“契尾”逐渐废止,取而代之的是在红契上粘贴 票,在格式上也不断地缩小和简洁化.
1.2.7 北洋和民国政府时期验契后粘验契单
不动产契证史论文参考资料：
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