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炒房团的力量到底有多大?他们是怎样参和房地产市场的利益分配,就是对房子简单的低买高卖吗?他们的组织形式、商业运作究竟怎样?对于外人来说,这的确是一个难解之谜.
炒房的利润来源
几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨,但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”.即便是在大牛市中,如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌,也是太高估了炒房团的智商.
在这样的博弈中获取暴利并不容易,且风险巨大.更何况在计入税收因素后,这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈,也就等同于 了,这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态.炒房团真正的利益来源,是房地产开发商银行贷款利率和民间利率的利差.这是一笔确定的、高比率的收益.银行信贷利率约为年息7%,加上各类手续费不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%—5%,还要以复利计算.综合到年息,最高能超过100%.
在房地产整体信贷政策紧张的背景下,我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面,因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差.在这个背景下,开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的.因为即使是将来房价可以上涨一倍,其中的价差也是付了 . 的高额利息甚至还无法在税前扣除.
可以说,正是开发商高额的融资成本,才产生了期房和现房的差价,以及开发同样项目的一期和二期、三期的巨大差价.这种差价的本质不仅仅是房价的上涨,更是资金成本的反映.对于开发商而言,炒房团实际上起到了资金来源的角色,炒房团所主要获取的确定的收益,也即是此利差部分.
开发商需要炒房团
*假按揭套取银行贷款,这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法,但风险极大,而且监管也越来越严.但开发商的资金需求依然存在,而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫,这就给炒房团留下了空间.实际上,炒房团也是在套取银行资金,但开发商对此没有任何法律责任,都是由炒房团承担.而且,炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查,走的是正规渠道,也没有给银行和律师行贿,在形式上符合法律政策,银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题.
很多人会问,开发商需要资金,为什么非常希望和炒房团合作,而不是直接先期降价卖给公众?这里有几个复杂的原因.
其一,部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价.尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售,但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金,而其他房子是要高价出售的.因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果.更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定.
其二,实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房,开发商也不能迅速收到卖方所得资金.正因此,开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价,但立即以很大的折扣卖给炒房团（有时甚至是五折、六折）,而且只卖出开发商希望卖出的数量,其他高价开盘的房子就慢慢地卖.如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量,这会直接影响市场心态,给开发商和炒房团带来更大的利益.
房价上涨论文参考资料：
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