原创《不同可比实例选取对估价结果影响》：该文是关于可比论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
摘 要：市场比较法是目前估价中运用最多、最为方便、也最为贴近实际价格的一种估价方法.但是在市场比较法的重要环节——可比实例的选取上一直存在着很大问题,主要依靠估价人员的经验,主观性强,缺乏定量分析.导致估价结果不客观,大大降低了估价的科学性、合理性、规范性.结合具体的估价实例,量化探讨不同的可比实例对估价结果的影响,以此明确可比实例的选取对于估价结果的精确和否至关重要.
关键词：可比实例,市场比较法,估价
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2017）07-0038-45
市场比较法,是在求取一宗评估宗地的价格时,根据替代原理,将评估宗地和在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出评估宗地在估价期日地价的方法.在市场比较法中,可比实例选取的恰当和否直接影响市场比较法估价结果的准确性.但是,由于房地产市场的独特性,受多重因素的影响,可比实例的选取并没有一个明确的标准,一般是估价人员根据自身的经验,缺乏严密的科学论证,结果往往导致估价结果和实际价格存在一定的背离.本文选取武汉市洪山区铁机村的一个住宅项目,利用实际的数据和资料来探讨不同的可比实例对估价结果的影响,直观形象分析可比实例的选取对于市场比较法的重要性.
根据P（2015）016号挂牌文件,估价对象规划用途为住宅用地,规划容积率≤3.5,建筑密度≤25%,绿地率≥30%.
根据对估价对象所处区域土地利用状况的调查,估价对象所处区域内大部分为住宅用地,建筑物结构大部分为钢混结构,考虑到城市规划等限制条件,结合合法原则和最有效使用原则,此次评估设定估价对象的规划利用方式为最佳土地利用方式,即：土地用途为普通住宅用地,容积率为3.5、建筑密度为17%、建筑物平均层数为17层、钢混结构为估价对象的最佳土地利用方式.根据评估宗地所在区域土地利用情况,小区门庭、垃圾站、物业管理用房、配电室、业主活动室等附属用房一般不出售,附属用房面积占总建筑面积为4.5%,则地上建筑总面积为141378平方米,其中可出售住宅建筑面積为135028平方米,不可出售附属用房建筑面积为6350平方米.
1 可比实例选取一
根据受托方评估人员对评估宗地同类用房的市场售价调查,结合所掌握的商品房销售价格资料,评估选取了3个商品房的销售资料,通过市场比较,确定评估宗地预计开发完成后房地产售价,其情况如下.
1.1 3个商品房销售资料
实例1：保利城商品房售价
该楼盘位于武昌区徐东团结大道和铁机路交汇处,建筑结构为钢混,用途为住宅用房,中高档装修,交易时间2014年9月,平均售价10200元/平方米.案例所在位置距商服中心徐东商圈500余米,距公交站点100米,距最近的地铁站1.5公里,距客运火车站8公里,绿地覆盖率高,处于清洁区,生活设施齐全、完备、等级较高,文体设施齐全、完备、等级较高,临团结大道,该路属主干道,建筑密度较低,小区环境较好,有物业管理,且停车位充足,周围土地利用类型大多为居住用地.
实例2：融侨悦府商品房售价
该楼盘位于武汉市青山区友谊大道和二环交汇处（柴林花园站旁）,建筑结构为钢混,用途为住宅用房,中档装修,交易时间2014年12月,平均售价9400元/平方米.案例所在位置距商服中心徐东商圈3000米,距公交站点150米,距最近的地铁站2.1公里,距客运火车站距离8公里,绿地覆盖率高,处于清洁区,生活设施齐全、完备、等级较高,文体设施齐全、完备、等级较高,临友谊大道,该路属主干道,建筑密度较高,小区环境好,有物业管理,且停车位充足,周围土地利用类型大多为居住用地.
实例3：福星惠誉商品房售价
该楼盘位于徐东大街28号（徐东大街和团结大道交汇处）,建筑结构为钢混,用途为住宅用房,中档装修,交易时间2013年7月,平均售价12000元/平方米.案例所在位置距商服中心徐东商圈300米,距公交站点300米,距最近的地铁站1.2公里,距客运火车站8.5公里,绿地覆盖率高,处于清洁区,生活设施齐全、完备、等级较高,文体设施齐全、完备、等级较高,临武汉大道,该路属主干道,建筑密度较低,小区环境很好,有物业管理,且停车位充足,周围土地利用类型大多为居住用地.
1.2 比较因素的选择
根据估价对象的用途及区域位置等条件,选择影响估价对象价格的主要因素有：
①交易时间：确定地价指数,进行交易基准日修正.
②交易情况：是否为正常、客观、公正的交易.
③区域因素：区域因素主要有所临道路类型、交通便捷度、距离客运火车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、距区域商服中心距离、区域生活设施水平、区域文体设施水平、环境优劣度等.
④个别因素：主要有小区环境条件、建筑物结构、装修档次、停车状况、物业状况等.
因素条件说明（见表1）.
1.3 编制比较因素条件指数表
为将各比较实例和等估宗地间的各种差别量化,然后反映到地价水平的差别上,必须将前述的估价对象和比较实例的各种比较因素条件转化为可比的定量条件指数.
以估价对象的各因素条件为基础,相应指数为100,将比较实例相应因素条件和估价对象相比较,确定相应指数（见表2）.
1.4 因素修正
在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正,将评估宗地的因素条件指数化,得到因素修正系数（见表3）.
经过比较分析,采用各因素修正系数连乘法,求算各比较案例经因素修正后达到估价对象条件时的房地产比准售价.
可比论文参考资料：
结论：不同可比实例选取对估价结果影响为关于本文可作为相关专业可比论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文可比可咖啡价格表论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
