原创《地王不可怕，可怕是迷茫》：这是一篇与迷茫论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
近日,沪宁“地王”频现,再次撩动所有人的神经,让很多人惊呼看不懂.上海泗泾,南京河西,地价超过当前楼价,未来都要卖到6万元/平方米左右,不免让人为勇摘“地王”的房企捏把汗.尤其是南京,人们还很难将6万-7万元/平方米的单价和这个城市联想在一起.
从楼市发展历史经验来看,地价接近甚至超过当前楼价的“地王”一般出现在房地产市场短周期的 阶段,甚至是一个小周期的见顶阶段.“地王”频出,往往就是楼市即将转入调整期的前兆.我相信这次也并不例外,这似乎更让“地王”雪上加霜.
正如我之前强调的,拿地前当然要预警风险,但拿地后就必须积极寻找机遇.“地王”成本压力当然很大,市场调整随时可能发生,但没有必要仅就“面粉贵过面包”和市场的周期性波动为“地王”判死刑.事实上,这种情况在楼市过去十余年里已经屡次发生,确有部分“地王”折戟,但也有不少项目名利双收.对于一个一年后入市、正常销售周期两三年的地产项目而言,对于当下城市、板块和品类严重分化的市场而言,下一个市场短周期、每一块地所处的具体环境才是需要重点关注的.
从过往的经验来看,成功的“地王”往往有以下几个条件：
首先,也是最重要的,项目运营要踏好下一个周期的节奏.项目入市时,楼市应进入下一个小周期的回暖阶段,随着项目的开发进度逐步进入 .而且下一个周期的价格同比有一个较大涨幅.过去十几年楼市平均每三年一个小周期,每个周期都会经历一番螺旋式大涨,从而化解了绝大部分“地王”地价和楼价的巨大差距.
其次,“地王”所处区域处在一个板块升级和价值重塑的阶段.市政交通、配套的重大改变或者量变累积使得土地属性发生蜕变,从而使得这个板块的价格涨幅领先城市.
再次,项目本身的标杆定位和产品塑造,通过引领市场的做法推动价格形成一定幅度的上涨.这对开发商的品牌影响力、资源整合实力和产品运营体系有极高的要求.如果一个区域内“地王”频现,多个项目的合力当然比一个项目的推动力更大.
最后,出类拔萃的营销也必不可少.从现场体验、形象定位、传播策略、渠道整合到案场执行,每一个环节都必须环环相扣,完美组合,从而缔造最后的奇迹.
“地王”创造奇迹,最近的成功案例当属上海大宁金茂府.这块在2014年初摘下的百亿“地王”,也是“面粉贵过面包”,拿地之后马上迎来楼市倒春寒.在市场煎熬中蛰伏一年多,在2015年春入市首开斩金21亿元,并成为年度上海销冠.以上四个要素在大宁金茂府上完美体现：入市恰逢市场开始回暖,大宁板块质变领涨全市,科技豪宅引领品质升级,营销团队的优秀表现.这四个条件聚集,使大宁金茂府从一块最难啃的骨头,变成了金茂名利双收的扛鼎之作.
显然,并不是所有的“地王”都有大宁金茂府这份际遇和实力.市场充满不确定性,未来是否会重复过去市场螺旋式上涨的趋势值得探讨,每一块土地、每一个企业的情况都有所不同,我们无法预判每一个“地王”的未来前景.但就这次金茂参和的南京河西“地王”而言,我依然认为这块地值得期待.
在近日南京河西土地的竞拍中,电建和金茂联合拿下最大一块,葛洲坝斩获单价“地王”,世茂则以88亿元摘得总价“地王”,将南京河西变成地产行业焦点.几家企业能否联手在未来为我们贡献一场精彩大戏?我个人乐观其成.
首先,市场经历 之后当然会调整,但一二线楼市螺旋式上涨的大趋势不会改变.南京作为未来长三角世界级城市群中的一个重要中心,承载的是广袤的苏北苏中乃至长江中游经济带的消费力,必然随着新型城镇化的推进焕发新的生机.这个千年古都的潜力绝对不容低估.
其次,河西板块作为发展中的城市高端板块,会随着配套的成熟升级以及众多新建工程的推进不断演变.“地王”在此不断涌现,意味着大量资金在此投入和沉淀.资金汇聚资源,资源形成价值.直白地说,一块地上投入的钱越多,这块地就会越值钱.
再次,目前拿地的企业基本上都是实力雄厚,且处于成长期的中大型房企.电建、金茂、葛洲坝同属央企,世茂亦是老牌高端品牌.这些企业有实力,有经验,但规模不在第一梯队,所以有更大的魄力、更强的冒险和创新精神,往往能够跳出窠臼创造出让人惊艳的产品,创造出其不意的营销奇迹.
当然,南京河西这些“地王”的成本压力不容小觑,未来市场的走势终究变化莫测.但是,这是房地产行业走到今天必须面临的现实,这也是企业必须承担的责任,更是营销人所必须接受的挑战.房地产行业轻轻松松拿块地就必然赚钱的时代已经过去了,当下就是考验企业家的战略决断和魄力胆识,考验企业的资源实力和运营管控能力,考验营销人的创意和执行力.只有我们对中国未来和行业依然有信心,只要我们的战略够清晰、执行够坚决,市场的波动并没有什么可怕的,可怕的反而是我们自己随着市场波动而迷茫.
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