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11月28日晚9点,上海市住建委、人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》.
《通知》称：2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%.在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%.这意味着,上海楼市正式开启了“认房又认贷”模式.
《通知》发布9分钟之后,网签宣布关闭.此时,距离10月8日发布针对楼市调控的“沪六条”,仅仅过去50余天—上海再一次刷新了“史上最严楼市调控政策”的定义.
自2016年9月末以来,全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施,房地产市场的表现呈现出明显的分化状态.高价地频现的同时,各地的调控政策并未停歇.进入11月,全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政,楼市“拉锯战”仍在持续.
中国楼市的波澜让人印象深刻,背后的五光十色值得探究.对崇尚安居乐业的中国人来说,房子是梦系神萦的温暖目标,也日渐成为经济上的沉重负担.在追踪楼市调控新政一个多月效果之时,人们同样追问,是什么推动了这一轮房价上涨?
冷热差异,房地产市场两极分化
11月21日,当福州市在一天内推出9宗住宅用地,其中4宗已超过3万元的单价成交之时,几乎所有从业者都觉得难以置信—福州是本轮较早出台调控政策,且政策力度较大的城市之一.
今年9月28日,福州发布全面调控楼市的“榕七条”,其中包括提高竞买土地保证金的比例、缩短土地价款的付款期限等.10月6日,福州又出台限购政策,福州五区的市民对144平方米以下房源限购2套,同时提高了首套房和二套房的首付比例.但这并没能阻止高价地的出现.
于是,福州再度出台政策予以调整.11月23日,福州下发调控文件,要求二套房公积金贷款首付提高到50%,同时要求新房价格“零增长”.
值得关注的是,自今年9月末以来,全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施.其中,福州、广州等地在短短不到两个月内出台三次调控措施.但房地产市场的表现呈现出明显的分化状态.
住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容.据中原地产的统计,11月中上旬,全国54个热点城市共成交住宅15.37万套,比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%.其中,11月中上旬,一线城市的住宅成交量降幅为23.5%,二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%.
价格方面,根据统计局的数据,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环 别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点.10月下半月,深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市新房价格已出现下降.
但相反的是,土地市场则并未如预期般大幅降温.虽然高价地的数量有明显减少,但在一些热点城市,土地热度并未降温,且近期有愈演愈烈之势.
11月22日,武汉公开出让土地17宗,5个地块触动“熔断机制”.尽管如此,武汉仍然诞生了总价为110亿的单幅地块,且当日入账近197亿元.
11月22日,广州推出10宗地块,在超过40家房企的争抢下,共催生7个区域“地王”,土地出让时间持续了近9个小时.长沙也在当日诞生“地王”.经过114轮竞价后,“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出,9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的最高纪录.
易居克而瑞的分析指出,近期商品房市场和土地交易出现冷热差异,主要原因在于,调控城市供不应求的基本面并没有发生改变.该机构指出,在供应方面,预售证监管加严、房价“限涨令” 等政策打击了不少项目的推案热情.在需求方面,限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求,只是将购房需求延后.并且当这部分购房群体再度回归市场时,往往迎来的是更加猛烈的需求爆发.
因此,热点城市前景预期未变,资金流入的冲动依然存在.除实体经济的优质投资渠道相对有限外,在2016年良好的销售业绩支持下,对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度.
地王频现,割舍不下的“地王”盛宴
各路资本涌入楼市,土地是围猎的对象.2016年多地上演“地王盛宴”,成为本轮房价上涨的风向标.
近期福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃.对此,同策咨询研究部总监张宏伟分析原因为两个：第一,这几个城市的基本面较好,一些资金链相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备,现阶段政策下带出土拍市场排他性条件,对于某些房企而言是机遇；第二,大部分房企每年有投资目标,个别区域公司年底仍有投资额度,若不完成,则对区域公司的激励等产生影响.
“今年济南东部先后出了两个地王,地面价格从每平方米7000多元直线上升至9000元左右,导致房价从年初每平方米 千元上涨到约1.6万元.”济南市房地产 行业协会副会长张鑫恭说.
“地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期.在舆论炒作下引发民众恐慌,造成开发商待价而沽,捂盘惜售,房价上涨势不可挡.
财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元,同比增长15.2%,而去年同期降幅超过25%.国土资源部门的数据则显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%.这种“价增量减”,意味着地卖得少了,成交价却更高,凸显地价涨幅之快.
值得警惕的是,今年一些热点城市地价高涨,加大未来市场风险隐患.对于地价快速上涨,一名房企负责人直言,如果说房价是一日千里,地价则是一日万里,开发商入市要谨慎小心.
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