原创《房地产项目投资管理风险概述》：本文关于投资管理论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
[摘 要]房地产开发项目,一般是指对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目.在我国,房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目.房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目,也是一项涉及面较广的经济项目.房地产企业作为自主经营、自负盈亏的经济主体,它的生产经营以赚取利润为目的,是以项目为基本业务单元,所以项目收益是企业利润的源泉.因此,做好房地产项目投资收益管理及风险管控,对开发企业来说,显得十分重要.
[关键词]房地产项目；收益管理；风险管控
1.房地产开发项目投资估算
房地产开发项目投资估算的范围,包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费.各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是由于不同建设项目类型的特点不同,其费用构成有较大的差异.
2.房地产项目投资收益管理分析
2.1构建投资收益测算模型
2.1.1销售型物业投资收益测算模型
对于销售型物业的经济评价指标很多,但其核心指标可关注两个,静态指标为销售利润率,动态指标为内部收益率.通过制定项目开发核心节点的开发计划及销售回款进度、成本计划表等,协助完成项目利润表、 流量表及资金计划表.
2.1.2持有型物业投资收益测算模型
持有型物业投资模型建立是将持有型物业分为建设期和经营期,建设期测算其投资成本,方法和销售型物业测算相同；经营期测算期项目收益,也是持有型物业投资收益测算的核心.其核心指标为投资回收期,通过经营期的利润预测和 流量预测进行测算.
2.2项目投资管理实施阶段
2.2.1拓展拿地阶段
拓展拿地阶段对项目收益影响最大,项目一旦选择失误,在后期很难弥补.主要应做好以下工作.第一,全面理解目标项目的规划条件和设计要求,重点关注容积率、覆盖率、限高三个指标.第二,对纳入价格调研范围的项目,要了其解价格背后的信息.即确定实际成交价格及项目内的配套和项目外的配套等.第三,在项目投资上,要关注隐型成本.即地块内房屋折迁成本和项目红线外市政设施及周边环境整治成本,还有就是地下建筑所增加的成本,要落实是否涉及配套费等政府规费、土地出让金补缴等.
2.2.2策划定位阶段
策划阶段是对拿地或可研阶段进一步细化和深化,是对项目进行详细的项目定位、客户定位、产品定位.这个阶段要做进一步的预案比选,确定方案设计方向,要对项目的配置标准更加明确,要结合市场需要,满足用户需求,做到差异化或使项目具备市场竞争力,使投入的配置能产生效益或溢价.
2.2.3规划设计阶段
方案阶段的投资收益管理,核心在于在满足规划指标要求的前提下,根据项目策划阶段既定的思路和方向,尽最大限度增加项目价值.
2.2.4开发销售阶段
开发销售环节收益管理主要应关注实现某种价格情况下的项目利润状况,应注意以下几个方面.第一,在收入方面要不断趋于精确.第二,在成本方面,可直接以每类产品的动态成本作为定价环节的成本依据.第三,在费用方面,应对总的费用按一定分配方式分摊.第四,对推盘区域,要特别关注面积变化.由于预测阶段的面积往往和方案阶段的面积不一致,如遇到成本上涨、可售面积下降,在相同价格的情况下,对项目收益影响很大.
3.房地产投资管理风险分析
3.1房地产项目投资不同阶段风险分析
1）投资决策阶段.风险主要来源于经济和政策方面,经济方面主要有通胀和市场供求风险；政策方面主要有土地政策、金融政策、产业政策、城市规划和税收政策风险.此外,还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险.
2）項目前期阶段.该阶段工作量大、涉及面广,包括政府、金融和保险等方面,不确定的风险因素众多,主要是土地获取风险、融资风险、产品定位风险、前期手续风险、勘察设计风险、工程招标风险和合同风险.
3）项目实施阶段.项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程.其主要的风险是土地获得方式的风险,是招标、拍卖还是挂牌.及在建设阶段时期面临的成本风险、质量风险和工期拖延风险.
4）租售及物业管理阶段.租售及物业管理阶段是决定房地产收益实现的阶段,也是房地产投资当中最大的风险环节之一.其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险.
3.2房地产项目投资风险的应对措施
1）投资决策阶段：要高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性,加强市场监测.还应经常对政策走势、楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析,以提高投资决策的前瞻性和科学性.
2）前期工作阶段深入对房地产投资的研究,积极采取保险的方式来降低风险.要及时采取保险的方式进行风险转移,将这种不确定的、可能产生较大损失的状况转变为确定的、较小的损失.
3）项目建设阶段：强化安全意识,防止施工事故的产生,提高技术水平,避免建筑技术的落后而引起的工期延误.有效地采取事前控制和事中控制动态结合,运用系统的项目管理方法来监督项目的整个建设过程.
4）租售管理阶段：必须密切关注市场动态,彻底认清市场需求状况,采取灵活的定价措施,科学合理地确定该商品的市场价格,寻求在最短的时间内回收资金.
结语：
随着行业竞争加剧、市场日趋成熟,房地产行业利润空间被逐步压缩,项目的投资管理应足以引起所有开发企业的重视,相应的方式方法也将随着企业的发展进一步丰富和完善,整个行业也会告别粗放型的管理方式,而步入精细化管理的轨道.但瞬息万变的市场会产生各种不确定的投资风险,因此,我们有必要对投资项目中可能出现的各种风险做出全面而准确的分析,进而为房地产企业在决策过程提供参考,将投资过程中出现的各种风险程度降低到最小,提高投入资金或资源的收益率.
投资管理论文参考资料：
结论：房地产项目投资管理风险概述为大学硕士与本科投资管理毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写资产投资管理公司方面论文范文。
