原创《南京西路，一个点到一条线》：本论文可用于一条线论文范文参考下载，一条线相关论文写作参考研究。
香港人邓汝舜来上海10年,办公室一直在南京西路上.
2008年,在地产經纪公司仲量联行工作的邓汝舜从北京调至上海,出任公司大中华区商铺部总监.公司的办公室设在恒隆广场66层写字楼的高区,昂贵的租金带来的是当时浦西最好的城市景观.
每天下楼准备回家时,和很多同在恒隆上班的人一样,邓汝舜要做一道有趣的选择题：到底是沿着南京西路向东还是向西走那800米去地铁站?
向东,是上海地铁二号线南京西路站,向西,则是同线的静安寺站.
邓汝舜几乎总是选择左拐向东.来上海工作的头两年,他能在这800米里看到太多东西：恒隆对面的街铺里,ZARA在中国开出的第一家门店和提供全套美肤护理体验的“兰蔻美妍中心”隔陕西北路而立,旁边是一条价格高到“出来可能会被人砍手”的名表长廊；品牌对中信泰富的争夺战已经告一段落,最后拿下天价铺位的万宝龙旗舰店,正和Maxmara、Lancel、I.T等品牌一起翻新商场的外立面；前行到梅龙镇广场的伊势丹百货,一楼的30个专柜是几乎所有化妆品品牌在上海近身肉搏的最重要战场；再走过老字号“凯司令”和“梅龙镇酒家”,就能看到耐克旗舰店,和已被优衣库拿下、准备开出亚洲首家全球旗舰店的3层楼；而最近的两个地铁站入口,一个需要穿过人声鼎沸的吴江路小吃街,一个则挤满了刚从Gap、H&M和马莎百货购物出来的年轻人.
“走这段路总体来说每天都挺开心.那时候会觉得,上海还算是内地少数几个有真正意义上‘高街’（high street）消费氛围的城市.”邓汝舜说.
这些装点南京西路的品牌正在经历它们在上海、在中国市场最辉煌的日子.奢侈品、快时尚、美妆、餐饮等几乎所有重要的消费品类和国际品牌,都在初入这个市场时实现了“在总部看来每天都应该放烟火庆祝”的销售额和增长潜力.利润于是很快在零售终端的扩张过程中被转化成了同一个需求：不惜血本,要抢占这个核心商业城市里核心地段的优质铺位.
这股狂热反映到当时全城商铺总空置率仅有7%的上海地产市场上,最终表现就是,几乎所有顶级商圈都出现了“一铺难求”的局面.相比物权复杂的沿街商铺,恒隆、中信泰富等购物中心更受追捧,因为它们更能给出符合市场规则的租金标准,和与之相匹配的管理标准.“10年前中信泰富的底层铺位可以卖到每平方米50元一天,那时候是疯掉了,破了上海纪录的！更疯狂的是,后来这个价位在南京西路上也没有降下来过！”回忆起2008年刚来上海时听到的市场行情,头发已经花白的香港人邓汝舜还会一下子瞪大眼睛.
在南京西路上,许多商场都曾额外享受到来自恒隆广场的“溢出效应”.多年以来,这家集聚了大量顶级奢侈品品牌的商场对外的底层租金平均报价都是120元/平方米/天,而且是“有价无市”—在持续不断的业态微调以及后期的大幅翻新改造中,它没有失去过一个关键的租户品牌,标志性的底层当然也从未出现过空铺.
那些原本“轮候”想要入场的品牌,只能转而在附近的中信泰富、梅龙镇广场,或是更早落成的上海商城底楼寻找机会.邓汝舜了解到的情况是：在中国奢侈品市场最鼎盛的时期,上海商城沿街店铺的租金报价也在110元/平方米/天,完全不逊于恒隆.
对于恒隆这家在香港本地市场并没有做过奢侈品业态的地产商来说,能够长期维系住这样的关系非常不容易.早年开发项目的过程中由于持续投入,最终遭遇国资百货撤出合作,被迫独立运营近5万平方米面积的商场部分；招商阶段要硬着头皮向Gucci、Louis Vuitton等顶级品牌学习管理合同、税收政策,到海关清关、店铺装修等等各种各样细枝末节的经验.
这也让恒隆集团的创始人陈启宗在很长一段时间内都坚持认为,自己应该做一家与品牌保持良好合作和互动的“B2B公司”,而不完全是一个直接面对消费者的商场运营者.
但从2013年开始,零售市场上发生的一系列变化,也慢慢地波及到了南京西路上这些不太敏感的商场.
在更早的时候,巫文利就体会过市场动荡的影响.她早年在和记黄埔任职,参与了南京西路上梅龙镇广场从落成到运营初期的全过程.
梅龙镇广场是一个港资公司和政府的合作项目,也可算是上海第一个现代意义上的购物中心,面积不大,做了10层楼.不过,1997年落成之后就遇上亚洲金融风暴,1999年左右恢复,结果2003年又遇上SARS,前期一直比较波折,所幸很快迎来中国经济的高速发展和消费升温,“后面七八年都是非常好的日子,但是现在又觉得不容易了.原有的客户年龄在变大,消费可能在减少,年轻的客群又吸引不到.”巫文利说.
和许多业界同行一样,她认为2013年到2015年这一轮零售市场的问题,不能像以往那样单纯地归咎于天灾人祸,而是多元化的因素造成的.
“首先,供应越来越大,品牌开出更多实体店,对原有门店的业绩是一个直接分流；其次,电商兴起也是一个巨大的分流；第三就是签证的开放,很多有钱人都飞出去了.刚放开的时候,出国势头一直很猛,稍微中产一点、有钱一点的全部要到国外去开眼界.所以那时候大量的消费外流,整个东南亚、整个欧美市场都是中国人在购买.”像梅龙镇广场、中信泰富这样建成超过20年,早已过了成熟期的老商场,很难抵挡这样综合性的冲击.
新一代的消费者会直接用脚*.现在,他们中的很多人不会在南京西路上纠结“向左走向右走”的问题了.因为一个更集中、选择更多、更贴近需求的小商圈,已经围绕静安寺地铁站形成.
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