原创《共有产权住房建设争议焦点和优化路径》：本论文为免费优秀的关于住房建设论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
摘 要：共有产权住房的试点推行,对于解决居民住房问题,弥补其他政策性住房产权缺陷带来的福利损失起到了重要作用.随着各试点地区对共有产权住房建设的日益重视,尤其是2017年《北京市共有产权住房管理暂行办法》的颁布实施以及住建部对北京市和上海市共有产权住房建设的支持,我国共有产权住房建设进入了新时代.在回顾共有产权住房相关研究现状的基础上,对共有产权住房的功能定位和后续转化等焦点性争议问题进行识别,系统梳理总结共有产权住房建设实践面临的主要困境,并提出完善之策.
关键词：共有产权住房；功能定位；产权分配；份额分割；后续转化
中图分类号：F293.3文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2018）02-0021-26收稿日期：2018-01-05
党的十九大明确提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”.随后, 经济工作会议强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产长效机制”.这是对十九大“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”的细化和落实,预示着我国房地产长效机制的构建将从局部试点走向全面推广.共有产权住房是建立房地产长效机制的重要举措之一.自2007年江苏淮安市首次提出个人和政府共同拥有产权的住房保障模式以来,共有产权住房已在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个试点城市率先落地开花.此后, 要求将“共有产权住房”先纳入现行的保障房体系管理,并作为市场主体增加共有产权住房供应.
试点建设推行以来,共有产权住房在解决保障性住房产权不清、减少福利损失等方面展现出了明显的优势.然而,共有产权住房在推行过程中仍然存在一些具有争议性的问题和潜在的风险.为此,本文在回顾共有产权住房相关研究现状的基础上,对共有产权住房的功能定位和后续转化等焦点性争议问题进行识别,系统梳理总结共有产权住房建设实践面临的主要困境,并提出完善之策,以期对共有产权住房的后续推行和建设有所启示.
1 文献回顾
1.1 共有产权住房的定价机制
顾正欣等从住房的价格以及家庭可支付能力出发,提出了共有产权住房定价模型.张娟锋从土地供应、开发建设和项目销售等流程设计了三阶段定价的思路,并给出了土地结算价格、项目结算价格和项目销售价格的定价标准和流程.颜莉从分配阶段和回购及上市转让阶段构建了上海市共有产权住房定价理论分析框架.邓宏乾、王昱博从初始定价、产权共有期间租金定价、增购剩余产权时的定价以及政府回购定价四个方面研究了共有产权住房的定价机制.
1.2 共有产权住房的产权份额
邓小鹏等描述了出资比例式、产权面积式、完全租赁式和法律推定式等四种共有产权住房份额的计算形式.此外,邓小鹏等还对PPP模式下保障性共有产权住房产权权能的构成、分配和让渡和再分配进行了推演.陈淑云按照“谁投资、谁受益”的原则,从成本构成角度提出共有产权的产权共享标准,认为政府和购房者的产权份额可按照出资比例划分.
1.3 共有产权住房的供给模式
郜浩等提出了共有产权经济适用住房的三种供给模式：政府集中兴建、空置房和二手房转化、配套建设共有产权房,并指出供给模式的选择应该根据保障性住房的供需情况而定.吕萍等认为共有产权住房的资源配置应从行政配置逐步转为市场价格配置,减少住房保障过程中的效率损失.
2 共有产权住房政策设计的争议焦点
2014年住建部《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号）确定了北京、上海等6个城市为共有产权住房试点城市.就试点地区总体情况来看,共有产权住房建设还存在两个焦点性争议问题.
2.1 共有产权住房的功能定位问题
目前对共有產权住房的功能定位主要有两种情况：一是以北京和深圳为代表,将共有产权住房定位为政策性商品住房,具有保障性和市场性的双重属性；二是以上海和淮安为代表,更加侧重于住房的保障功能,将共有产权住房视为对经济适用住房的一种改进.共有产权住房定位的不同首先导致了住房定价上的差异,相对于北京,上海、淮安的共有产权住房价格和市场价格的差别更大.其次,功能定位的差别也带来了共有产权住房准入人群的差异,《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定将不少于30%的共有产权房源给本地工作的非北京籍家庭,而上海、淮安共有产权住房的供应对象仅限于本市户籍住房困难家庭.此两项差异实则反映了共有产权房的功能定位还需进一步探索,两种功能定位之间的差异性还存在互补和调整的空间.
共有产权住房是通过政府和保障对象的共同努力解决住房问题,在功能定位设计时应遵循帮扶的原则,避免产生寻租、和居民套利的现象.对于共有产权住房的功能定位,无论是将其定位为保障性住房还是定位为商品房都有失偏颇.如果过度强调共有产权住房的商品房属性,则会导致一定的牟利空间,削弱共有产权住房的作用；如果只将共有产权住房看作是对经济适用住房的一种改进,则会使得共有产权住房达不到其保障效果.陈杰等认为共有产权住房定位为保障房是不合适的,因为共有产权住房是要解决首套产权住房刚需、暂时没有能力购买市场化住宅的“夹心层”群体的住房困难,应该从完善供应体系的高度去看待共有产权住房,把共有产权住房上升到供给侧改革的高度,而不是仅仅局限于保障性住房的视野.共有产权住房的购买应该设定为一生只有一次的权利,转售共有产权住房后不得再次购买.
2.2 共有产权住房的后续转化问题
共有产权住房后续能否转化为商品住房,是理论界一直存在争议的问题.目前,在6个试点地区,共有产权住房在满足一定条件时,大都可以转化为具有完全产权的商品房.如《上海市共有产权保障住房管理办法》规定,“取得房地产权证满5年后,共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额”“上市转让或者购买政府产权份额后,住房性质转变为商品住房”；淮安、黄石、成都等地也都对共有产权住房的上市管理有类似的规定.《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》中也同样规定了“购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权”.但在征求意见之后,于2017年9月20日正式颁布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》取消了共有产权住房转化为商品住房的渠道,规定共有产权住房在上市流通后“新购房人获得房屋产权性质仍为‘共有产权住房’,所占房屋产权份额比例不变”.
住房建设论文参考资料：
结论：共有产权住房建设争议焦点和优化路径为关于本文可作为相关专业住房建设论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文住房和城乡建设部官网论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
