原创《营改增后不动产经营租赁涉税实务》：本文是一篇关于经营租赁论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
摘 要：本文以X科研事业单位为例,分析营改增后不动产经营租赁简易计税方法下的税负情况,对不动产经营租赁纳税地点及预缴税款,房产税、城镇土地使用税纳税期限等税收征管问题进行探讨.
关键词：不动产租赁营改增；税收征管
财政部、国家税务总局2016年3月23日联合发布了财税〔2016〕36号文----《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》.这一营业税改增值税（以下简称“营改增”）纲领性文件的发布标志着从2016年5月1日起国内所有行业都进入营改增试点阶段.至2017年1月初,国家税务总局陆续出台了15个补丁文件、19个配套文件,发布若干访谈答疑,涉及不动产经营租赁业务的有8个文件.在此期间,X科研事业单位（以下简称“X单位”）不动产经营租赁涉税实务中遇到的问题,折射出当前营改增试点后税收征管上的不足,本文主要在分析X单位税负变化的前提下对其进行深入探讨.
一、X单位基本情况
X单位为一般纳税人.由于历史、搬迁、业务、发展等多种原因,存在跨区、县、市,甚至跨省的不动产经营出租,租户有100多家,每月均取得不动产经营租赁收入；出租的不动产均为2016年4月30日前取得；内部控制流程规定每月5号前完成纳税申报.
二、X单位不动产经营租赁税负分析
(一)税目、税率分析
营改增试点通知规定,不动产经营租赁业务属于销售服务中的不动产租赁服务,采用一般计税方法,适用11%的税率；出租2016年4月30日前取得的不动产可以采用简易计税方法,适用5%的征收率.
(二)适用简易征收率税负分析
将不动产经营租赁业务应缴各种税费,按是否受营改增价税分离的影响,使得计征依据发生变化的,区分为变动税费和固定税费.营改增前后计征依据无变化,税额不变的城镇土地使用税和 为固定税费,其他为变动税费.
以1,000万元不动产经营租赁合同为例,不考虑进项税额,设定附加税费含城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加,并设定城市维护建设税适用7%税率；设定不动产经营租赁业务成本费用无变化,企业所得税税率为25%.
1.税负情况
营改增前的计税收入为1,000万元,企业所得税前变动税费（税前变动税费）为176万元,其中：
流转税（营业税）为1,000×5%等于50万元；
附加税费为50×（7%+3%+2%）等于6万元；
房产税为1,000×12%等于120万元.
营改增后的计税收入等于1,000÷1.05等于952.38万元,税前变动税费为167.62万元,其中：
流转税（增值税）为952.38×5%等于47.62万元；
附加税费为47.62×（7%+3%+2%）等于5.71万元；
房产税为952.38×12%等于114.29万元.
营改增后,税前变动税费下降176-167.62等于8.38万元,企业利润增加8.38万元,企业所得税增加8.38×25%等于2.095万元.
营改增后,整体税费下降8.38-2.095等于6.285万元.
2.税前变动税费分析
下降的税前变动税费8.38万元中：
流转税下降50-47.62等于2.38万元,占2.38÷8.38等于28.40%；
附加税费下降6-5.71等于0.29万元,占0.29÷8.38等于3.46%；
房产税下降120-114.29等于5.71万元,占5.71÷8.38等于68.14%.
造成这样下降的原因是：增值税价、税分离的变化使得流转税费下降,附加税费随之下降.营改增试点后相关文件明确了不动产经营租赁计征房产税的租金收入不含增值税.这样价税分离后的增值税部分不作为计税依据,加之房产税适用税率为12%,远远高于5%的增值税征收率,造成房产税大幅下降,也造成房产税下降的税额占总体下降额的比例最大.
没有抵扣进项税额的、在2016年4月30日前取得的不动产,营改增后,如不动产经营租赁业务只能选用一般计税方法,适用11%的税率,税负会大幅增加,允许采用简易计税方法,且适用征税率和营改增前一样为5%,这样有效地保证了营改增后税负只降低不增加.
三、基于X单位的不动产经营租赁涉税实务及探讨
(一)不动产经营租赁纳税地点及预缴税款的探讨
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）为不动产经营租赁的指导性文件,细化了政策要求.《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》 （财税〔2016〕74号）则是对附加税费预缴税率等做出了详细规定.
上述文件规定,纳税人申报地点分为：机构所在地和不动产所在地.这种规定使纳税人同时面对多个主管税局.纳税人应在多个不动产所在地主管国税局预缴增值税,并以此为计税依据在同一属地的主管地税局预缴附加税费.纳税人应在唯一的机构所在地主管国税局申报缴纳增值税（凭预缴完税凭证在申报时抵减税款）,并在机构所在地主管地税局以实际缴纳的增值税为计税依据缴纳附加税费.
纳税人当月收取租金预缴税款的纳税期限为：次月纳税申报期.
那么在简易计税办法下,如何认定预缴税款?如何理解当期增值税应纳税额,最早的当期是哪一期?我们可以这样理解：对在同一个月开具的增值税,划分为两个部分：其一,属于不动产经营租赁业务的销项税在不动产所在地主管国税局预缴；其二,其他业务的销项税在抵减进项税后在机构所在地主管国税局申报缴纳.当期就是当月,这种理解对企业最为有利.預缴税款实质是对企业的资金占用,越早抵减越能降低纳税成本.
经营租赁论文参考资料：
结论：营改增后不动产经营租赁涉税实务为大学硕士与本科经营租赁毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写经营租赁属于资产吗方面论文范文。
