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1月26日,万科在广深地区首个养老项目万颐智汇坊亮相,该项目位于广州黄埔万科城市花园社区内.据悉,这个地方在去年7月前,还只是万科的一个档案馆,如今已改建成“社区嵌入式长者照料中心”.
据万科介绍,智汇坊由长者照料中心、健康管理中心、颐享汇三大服务核心板块组成,分为温馨安养区、医疗康复区、营养膳食区、长者文化学堂、网络互动区、活力天台、书香长廊等几大功能区域.
近年来,养老服务市场的“蛋糕”在不断吸引各路资本跃跃欲试,众多资本和房企对于养老地产市场愈加急迫地进入.
近期,包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动,保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产.
据不完全统计,目前中国已经有超过80家房企进入养老地产领域,而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个.
虽然看似红红火火,但业内研究机构分析指出,这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态,但尚未找到能够可持续盈利的商业模式.
诸多创新和尝试
事实上,房企的热情高涨并非一厢情愿,房企瞄准养老地产也和人口老龄化息息相关.在十八届五中全会上,全面放开二孩,积极开展应对人口老龄化的行动被提上日程.这一政策的背后,是中国已步入老龄化社会的现实.
据老龄委最新发布的数据显示,从2015到2035年,中国将进入急速老龄化阶段,老年人口将从2.12亿增加到4.18亿,占比29%.
除此之外,国家在政策层面大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因.随着国务院《关于推进医疗卫生和养老服务相结合的指导意见》,养老产业显然已进入历史机遇期.
各大房地产企业明知道这是一个需要长期培育的产业,但考虑到10年之后,中国养老地产市场巨大的发展潜力,很多还是按捺不住,提前进入布局.
虽然到目前为止,尚未看到在各方面特别成功的案例,但2015年诸多企业在养老地产领域当中的诸多创新和尝试还是让我们有所借鉴.
以保利为例,2015年先是和华夏人寿战略合作,尝试把保险机制引入城市居民养老领域；后来又和太平人寿合作,组建养老产业基金,基金前期投资主要以养老地产项目为主,后期还计划向上下游延伸,投资孵化一些医疗、健康项目.另外,包括平安、泰康等险资自己做的养老地产在内,如今养老地产和险资的合作已经成为趋势.
另外,远洋、碧桂园、新城都在养老地产方面搭建了相关的互联网平台.远洋是携手京东建立“人生X计划”,为消费者提供从成家、立业到生活、养老的一站式居住解决方案.碧桂园是营造“全生命周期贴心服务”,在顺德试点运行社区长幼中心,会员可以通过“e当家”电商点碧桂园酒店餐饮,50岁以上老人仅收取成本费用.
新城控股则是通过社区APP搭建养老O2O平台,全方位满足各种日常服务,做到线上支付、线下享受服务的模式.虽然这些平台对养老地产本身没有太大的直接支持,但从布局情况来看,诸多房企已经开始对老龄客户群体实现覆盖和服务.
到目前为止,全国养老地产项目中销售型还占大多数,但销售的效果只能算是非常一般.2015年出现了销售模式上的巨大创新亮点,特别是在平安不动产原来的桐乡合悦·江南 的项目失败后,这次把住宅产权和平安的“养老财富计划”进行整合,采取了所谓的返本销售模式（一种是30年后一次性返还全额房款,另一种是从第16年起逐年返还）,推出的100套全部售罄.这种模式可能是解决当前养老项目滞销的一种重要方式,但住宅产权和金融产品结合还是受到诸多方面限制.
其实,养老地产成功的关键不是产品,而是服务,所以专业的运行公司对于未来的养老地产来说非常重要.早在2014年,远洋就在北京成立了一个租用型养老品牌叫椿萱茂,打造专业的老年失智照护解决方案,目前已经有3个项目落地.
另外,万科、绿城等也专门成立了专业的服务机构.而保利地产则成立了养老用品公司,还计划建立养老产业总部基地.这些专业公司进入养老领域,可能会使养老地产未来在专业人才、运营服务方面再上一个台阶,也为若干年后的养老地产全面铺开打下一个相对坚实的基础.
目前,房企在养老地产方面仍在不断创新和探索,但当前中国的养老地产才刚刚起步,基础还非常薄弱.只有在金融、平台、销售、运营这些方面都相对成熟之后,加上政策层面的配套支撑,以及目前这批具有强大消费力的40-50岁中产阶层步入老龄之后,中国的养老地产可能才会真正地起步.
市场发育不成熟
然而,在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后,并非如看起来的那么很美.目前,在养老地产领域,探索实践者众多,成型者寥寥.
养老产业的核心在于养老服务,而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房,更关注怎么从房地产开发挣钱,而忽略了养老服务本身.
长期以来,中国养老地产的噱头多于实质,盈利周期漫长甚至遥遥无期,成为国内房地产商开发运营养老地产的重大阻碍.“养老地产比商业地产的回报周期更漫长,对于房地产企业来说,将是一个不小的挑战.”大宇咨询房地产分析师李家云表示.
业界普遍认为,养老地产行业仍处于“蹒跚起步”的阶段,未来中国养老地产是基于服务的产品,还是基于产品的服务,到现在也没有定论.从已投入运营的养老地产中看,资金投入不少,只见枝叶疯长,却不见花开,更谈不上结果.
另外,中国指数研究院的研究认为,国内广大消费者传统的“居家养老”观念短期内很难转变.中国老人受传统观念影响,仍然更倾向于在家养老,只有在生活不能自理时,才会进入专门的养老机构.
目前国内的民营养老机构普遍入住率低,例如北京民办养老院的入住率只有20%.未来究竟有多少老年人口将会选择养老住宅,转换为实际需求仍有较大不确定性.
养老地产困境论文参考资料：
结论：养老地产困境难破为适合养老地产困境论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关养老地产开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
