原创《房企密集发债地产基金加速转型》：本论文为您写发债毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
一、房企发债现“井喷”,负债率再创历史新高
受益于宽松的货币政策,房企融资环境明显改善.特别是多次降息后国内发债成本大大降低,房企加大融资力度发债频繁.据Wind资讯不完全统计,自2015年以来,房企的公司债出现了明显的“井喷”,全年发债金额超4300亿元,是2014年的27倍还多；2016年至今（截止6月13日）,房企发债规模就已接近4300亿,几乎相当于2015年全年的发债金额.除公司债之外,企业债、中票、短融、超短融等规模也在扩大,均有赶超去年之势.
和此同时,房企的负债率也在不断攀升.数据显示,2015 年上市房企资产负债率为 77.0%,扣除预收后的资产负债率为70.8%,净负债率自 2012年开始快速攀升,至 2015年末高达98%,再次创下历史新高.进入2016年,房企负债率仍继续呈现上升趋势,其中净负债率在一季度已经攀升至100%.
房地产是典型的资金密集行业,占用资金量大、投资回收期较长.房企自有资金远不能满足企业自身发展的需求,长期以来主要依赖借贷融资,行业负债率一直处在较高水平.加上我国实施的商品房预售制度允许房企通过预售融资,进一步放大了企业财务杠杆.
虽然货币宽松下,房企融资成本大大降低,债务结构有所优化,但负债率不断攀升带来的债务风险不容忽视.业内普遍认为我国房企负债率合理水平为70%-80%,部分房企负债率已经突破90%.而中小房企普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式,在短期内仍然难以改善,或将致使负债率再次攀上新高.
二、房企利润下行,高杠杆模式风险加大
我国房地产市场经历了十多年的快速发展,市场已经基本成熟,房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力.数据显示,房企毛利率从2012年开始下降,直至2015年已经跌至28.2%；净利润率则从2011年就开始下降,目前已经跌至9.9%.而随着土地成本的快速上升,房企利润空间还将被进一步压缩.
房企利润率不断降低,将对其高杠杆经营模式带来巨大挑战.在我国房地产过去发展的“黄金十年”期间,房价上涨较快,房地产行业利润率较高,房企借助高杠杆融资之后,仍然有利可图.然而,随着行业调整期的到来,利润率下降,房价上涨放缓,高杠杆融资带来的高负债水平,将成为房企不能承受之重,为房企的长期发展带来了隐忧.2015年以来标普、穆迪等国际评级机构开始屡屡下调我国房企评级.
三、房企融资模式亟待创新,地产基金加速转向股权投资
负债率高企之下,房企不断加快探索和发展多元化融资.和此同时,随着房地产行业的调整和利率市场的变化,房地产基金正迎来转型潮.
房地产基金作为对银行、信托无法放款的房地产项目的一种投资补充,在2010-2013年得到了快速发展,2014年后随着房企融资环境的放宽,房地产基金规模开始逐渐下降.目前我国房地产基金大多采用债权投资模式,市场上多数股权投资实质上都是一种夹层投资或者股权和债权结合的过渡模式.夹层投资满足房企项目公司短期资金需求,融资成本高,偿还期限短,需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质,但不以获取分红和股东权益为目的.在股权和债权结合的投资方式中,股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分,其余部分通过债权方式投入,以确保项目的风险和收益率相对稳定.而纯粹的股权投资注重被投资企业未来发展前景和资本增值,且参和企业经营管理和重大决策,投资风险相对较大,投资期长,最终借助退出机制出售持股获利.
随着房企融资成本的下降,房地产基金“高成本”的债权投资模式已经不可持续,越来越多的房地产基金开始转向股权投资模式.房地产基金通过股权投资参和房企项目运作,共担盈亏,为房地产市场注入了长期发展资金.股权投资作为一种战略投资,将是房地产基金未来发展趋势.数据显示,2013年我国房地产基金进行股权投资的比例不足30%,2015年股权投资比例正逐步上升,甚至有部分房地产基金已开始尝试“去债权化”,向完全股权投资模式转变.对于饱受高负债困扰的房企而言,房地产基金的股权投资模式将有助于降低负债率优化财务状况.
长富汇银作为以房地产基金业务为核心的多元化资产管理集团,自2013年成立以来,管理的房地产基金已经逾10支,管理规模逾百亿.目前,长富汇银已经开始积极探索房地产基金业务的转型和创新,未来将继续加强和百强房企的股权合作,提高股权投资的比例,以“最快的反应速度、最好的创新能力”满足融资企业和投资者的需求.
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