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关于商业地产论文范文资料 与论商业地产企业资金链管理科学策略有关论文参考文献

版权:原创标记原创 主题:商业地产范文 科目:期末论文 2024-02-23

《论商业地产企业资金链管理科学策略》:本文是一篇关于商业地产论文范文,可作为相关选题参考,和写作参考文献。

摘 要:在我国当期地产市场环境中,部分地产企业已经开始逐步向商业地产这片细分市场转变,在此环境下,通过分析商业地产的行业特性以及商业地产资金链的构成和运营细节,对商业地产企业资金链自投入、运营到产生回报进行系统的分析,并对其中存在的问题进行针对性完善是商业地产企业和有意向进入商业地产行业的企业应充分侧重的范围.本文以笔者个人观点对商业地产资金链在生产经营活动中存在的问题进行叙述,并分析原因,提出完善企业资金链管理的相关对策,以供读者参考,不当之处望海涵指正.

关键词:商业地产 资金链 完善管理 策略

一、商业地产资金链概述

商业地产不同于以居住功能为主的住宅型地产和以生产为主的工业地产,其适用范围一般局限于商业经营,广义范围中包含商业经营商铺、写字间、经营性公寓等形式.商业地产和住宅型地产和工业地产区别在于商业地产的长期运作,在发展角度上而言,商业地产是一项可持续的地产活动,不仅具备了地产业所共有的地产开发活动,还延伸到后期的商业和资本的周转运营活动,兼备了地产经营、商业经营和资本运营等投资模式.

商业地产的资金链主要由投入、运营、回笼三个主要方面组成,贯穿商业地产由开发到经营租售的始终.商业地产在前期开发活动中体现了地产业所共有资金投入高,生产周期长等特性,无论是在土地的获得和抵押贷款,还是在生产活动中乙方垫资和银行信托形式的资本筹集,商业地产的资金链一直受资本结构风险的影响.中期的资金运营链条和后期的资金回笼链条相对而言资本投入较少,是商业地产投资价值反馈的环节,收入项以商业地产的租售收入和资产证券化模式为主,而支出和费用仅围绕着日常运营产生,相对比较稳定,也就是说后期的资金链风险主要在产品的租售效率和价值上.

二、商业地产资金链特性分析

(一)融资难度高,资金链不稳定

商业地产和一般性地产业不同之处在于其投资环节中要进行的项目定位、规划设计和改进、项目招商,在生产角度而言其建筑要求较为苛刻,设计个性较为鲜明,且在不同建筑单位之间的设计理念具有较大差异,投资较高,在后期租售环节资本投入虽然稳定,但是资本回笼较慢,使商业地产面临着前期投资较高,后期资金流入虽然稳定,但是资本回笼速度较慢,以上种种导致商业地产融资难度攀升.

我国市场经济虽然在不断完善,资本的流动性也较高,但是在地产业融资环节中仍然面临着较高的压力.一方面资产规模较小的商业地产开发企业融资渠道有限,且各融资渠道又有较高的局限性,导致地产开发企业财务压力较高,但是又不敢冒巨额风险尝试新的融资方式,致使企业在融资环节付出了较高的费用;另一方面规模较大的地产企业在后期经营活动中,资产证券化已经成为商业地产的标志,但是在我国资本市场尚未发展完全之际,这种证券化的资产模式因风险性和背离传统的特性,认可程度较低,直接导致商业地产企业融资渠道的缩减,巨大的融资压力严重影响到商业地产企业资金链的稳定.

(二)经营时间跨度大,资金链较长

住宅型地产企业的投资模式主要以较短的建设周期为特点,通过快速流转的方式增加企业资本流转速度,利用回流的资本进行下一周期的工程项目,如此循环往复进行“滚雪球”似的发展,保证利润空间,加快资本的高速运转成为其经营的策略.商业地产企业和其具有较大的差异,因为生产建筑的特性,在不同建筑单位的细节设计和报批报建环节投资高,时间跨度大,加之后期的项目运营,资金链被进一步的延伸,通过对商业地产市场的调研表明,其投资资本的回收期在十年左右,对于规划不合理或是招商环节处置不当的,回收期会被延长到十五年至二十年,部分严重丧失商业价值的建筑在后期租售环节的收入甚至无法满足当期的运营支出,在这种情况下,商业地产企业不仅资金难以回笼,还面临着资产负债结构失衡带来的破产风险,在此角度上可以看出商业地产生产经营资金链简单直观的风险组成,也可以对其市场风险做一个浅显的认识.

三、商业地产企业资金链管理中存在的问题

(一)资本结构缺陷,负债率较高

在我国地产开发企业中有着35%的项目资本就可以进行商业地产的开发,在获得土地使用权后对土地进行抵押贷款,在生产经营活动中主要依靠各种渠道的筹资和和上游经销商、劳务合作方签订赊销合同的方式维系经营,虽然在此角度上的经营风险巨大,但是在300%的风险回报率诱导之下,仍然有部分能力较低的企业通过此种方式踏足商业地产行业,在我国现在的市场环境下,三四线城市商业地产寸步不前,而人力成本和各种建筑材料的价格不断攀升,部分商业地产企业只能被动接受,并循环向银行等金融机构贷款,企业负债率逐步提升,一旦商业地产市场走向低迷,债权人和各金融机构要收回资金,企业资金链极有可能瞬间断裂,项目停滞不前,预期收益难以获取,高额的债务压力之下,企业破产清算成为唯一渠道.

(二)资金使用计划无价值

在过去的十余年中,我国地产行业经历了一段迅猛的发展.在此环境下,企业的生产规模直接影响到利润的高低,导致我国地产行业将可用资本全额投资到企业生产经营规模的扩大上,忽视了企业管理制度的建立健全,虽然我国政府在不断的对地产企业进行引导,但是在多数情况下,地产企业只是建立相关丝毫无可行性的制度应对了事.在我国近几年地产市场遇到瓶颈的背景下,我国政府在此之前要求地产企业建立相关制度的意义便体现出来了.本文中所讲的商业地产企业在工程项目施工环节虽然和住宅型地产建筑有差异,但是并非二者的主体差异,本段所讲的资金使用计划指商业地产在后期建筑的租售等经营环节的资金流掌控.在实际工作中,商业地产资金使用计划部分是有价值,但是在实际工作中没有执行,甚至有些根本就没有实际价值,在项目完工后,一旦入驻率较低或是不理想,空置率得不到有效控制,商业地产如何控制经营活动支出以及如何支配资金提升建筑的使用效率,以维系地产企业的生存,保证资金链不断裂,成为经营环节的一个重要的问题,而这只是资金使用计划无价值所带来的风险之一,商业地产企业忽视管理已经成为限制企业发展的重大阻碍之一,如何通过有计划的资金流动保障企业资金链条的稳定,在多数商业地产企业并没有形成共识.

商业地产论文参考资料:

商业期刊

商业文化杂志社

商业故事杂志

商业模式论文

商业故事期刊

商业杂志

结论:论商业地产企业资金链管理科学策略为关于本文可作为商业地产方面的大学硕士与本科毕业论文2018商业地产发展前景论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。

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