原创《房地产业营改增纳税实务中核心问题探究》：本论文为免费优秀的关于房地产业论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
摘 要：“营改增”是指将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税,是我国在税制方面的重要变革,“营改增”最大的特点是有效减少了税务的重复征收、在一定程度上降低了企业的税负.但“营改增”的推行给房地产业带来了建筑成本、资金流通、经营销售方面的一些影响.针对如何应对“营改增”带来的影响,这里提供了增强 管理、进行合理税务策划、提高经营策略等建议.
关键词：房地产业；营改增；税收
一、“营改增”在房地产中的应用简述
“营改增”是我国在处理税务公平问题方面的重大改革措施,在一定程度上有效地减少了税务重复征收的现象、降低了消费者和企业在营业税制度下面临的负担.和房地产业相关的纳税人较多,“营改增”政策的实施降低了房地产业以及相关产业的重复征收率,在一定程度上提高了税收经济效率和税收执行效率；并且由于增值税将企业的收益和成本的公平都考虑在税收中,更好地体现了税收的公平原则.因此“营改增”具有重大意义.但由于近几年来房地产业竞争大、消费者买房压力大,“营改增”政策的实施也在一些方面给房地产业带来了消极影响.
二、房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题
(一)建筑成本高,企业税负较重
房地产中建筑成本主要分为原材料购买费用成本和建筑施工费成本两个方面.为了使建筑安装施工能够顺利进行,企业通常需要购买钢筋、水泥等原材料,这些原材料的购买在规定上是可以取得增值税专用 的,但是为了购买到大量价格低、用途广的原材料,企业往往会在一些个体私营户、五金商铺处进行购买,而由于这些供应商的个体性和小型性,在这些店铺买到的原材料常常是无法取得增值税专用 的,使得企业无法进行这部分原材料的税收抵扣,这在一定程度上增加了企业的税负.并且,为了达到较好的建筑施工效果,常常需要具有较好资质的建筑企业来完成安装施工,而“营改增”的实施也面向建筑业,对于建筑业税负的增加也具有一定的影响,相应地在无形中也加大了房地产业的建筑成本.
(二)房地产业所需成本高,企业 流通困难
“营改增”政策的实施对于企业建筑成本表、资产负债表、利润表有一定程度的影响.房地产企业的固定资产通常是高额购进的大型设备,以往房地产企业缴纳营业税时需要将这部分进项税额纳入企业成本中,但在“营改增”后,确定了房地产企业税率为11%,使抵扣税额需要根据购进固定资本时的增值税专用 来确定,而购买这些设备时常常不能完全取得增值税专用 ,导致这部分税额无法进行应有的抵扣,加大了企业的纳税负担.房地产企业的固定资产和成本本身就高于其他产业,并且房地产企业需要在销售前缴纳大量税务,这使得房地产企业的 前期流通困难,如果稍有不慎,企业将很难挪出大量 来弥补需求.由此可见,由于成本过高、税务过高以及前期支付,房地产企业的资金流转出现较大危机,给企业带来财务上的风险.
（三）导致房地产企业的商品也受到一定程度的影响
一方面是“营改增”后,房地产业以及相关产业的营业税率比之前高出3-5%,房地产业的增值税率为11%,企业税率增高加大了企业税收负担.另一方面是由于供应商无法全部提供增值税专用 ,部分税收无法进行抵扣,导致企业税负进一步增加,影响了企业 的流转.从而可能将会导致企业在建筑成本的购买、大型设备的购置甚至销售人员和财务人员等方面的支出,使得企业在一些商品例如不动产的销售、房地产的租赁和物业管理方面都出现较大困难,甚至无法保证商品的质量,出现所谓“豆腐渣”工程.由于税负重、抵扣少、资金流通困难,再加上近几年来房价的居高不下、房地企业的之间的竞争激烈、消费者购买房产的压力过大,使得房地产在销售方面本来就带有一些未知因素,若在此时企业的资金流通环节出现困难,将对企业带来不可估量的影响.
三、房地产业“营改增”纳税实务应对策略分析
(一)做好 的管理工作
在“营改增”政策的实施下,增值税专用 不但是体现经济业务发生的凭据,而且纳税人能够凭借 抵扣增值税.企业在销项税额中抵扣取得的增值进项税,降低了房地产业的税收负担.在房地产业中这笔税额并不是小数目,所以企业应重视并加强对专用 的管理.而针对供应商无法完全提供增值税专业 的问题,企业可以主动选择具有较好信用并有一定资质的供应商和施工企业,加强和建筑企业的沟通协调,并在进行采购时督促供应商及时开具 .这样做不仅保证了安装施工的质量,并且给企业创造了抵扣增值税的条件.在取得 后,企业可以配备专门的财务人员对 进行汇总、审核、管理,增强相关人员对 管理的安全防范意识,加强相关人员对税务知识的学习和研究,保证每张 都有记录,使假 无处遁形,形成良好的抵扣链条,在最大程度上降低企业的成本和税务负担.因此尽量在采购时及时取得增值税 ,意识到 的重要性,优化 管理工作.
(二)优化企业税务管理
之前在营业税制度下房地产企业税务管理有限,致使企业对于税务没有加以足够的重视,并且由于房地产之前处于迅速发展阶段,企业将重心放在经营拓展方面上,并没有在税务管理方面花太多心思.“营改增”的实施时房地产正好处于稳定发展阶段,使企业在税务方面产生了许多改变.为使企业能够更好地适应并保持良好运行,明确“营改增”后企业税务的重点、优化企业税务管理是十分重要的.首先,企业应扩大员工对“营改增”改革对于企业税务方面的知识,使员工更深刻地理解“营改增”为企业带来的积极和消极影响和重要性；其次,企业应建立和“营改增”政策相适应的核算管理制度,并且结合企业自身的发展状况,对制度进行更好地完善,最大程度上降低企业的税务负担和风险；最后,企业应当着重对相关财务人员进行培训,使财务人员更好地运用“营改增”制度下的核算管理制度来控制企业的成本投入、税务管理,帮助企业控制综合成本和税额支出.
(三)提高企业经营策略
“营改增”对于企业来说既是挑战也是机遇,在做好税务管理的前提下,房地产企业可以提前抓住“营改增”改革带来的积极影响.首先在前期做好市场调研,了解当前市场上的建筑需求；房地产企业可以同时开发商业地产和住宅项目,通过多方面多角度看待产品的经营销售,将部分高额度的税负转移到多个产品,降低和之相关的建筑成本和固定资本投入.其次是明确分析在“营改增”制度下企业的税务情况,从而开发适应当前经济发展的经营项目,充分利用增值税 能抵扣进项税额的优势,在最大程度降低企业税务风险的情况下为企业创造更多的的经济效益；最后,对销售人员进行相关的培训,使员工清楚明确当前的形势和政策,适当改变适合当前局势的销售策略,使产品销售角度多元化,在“营改增”的新政策背景下为企业创造出更多的绩效价值.
参考文献：
[1] 郑多雨. “营改增”对房地产企业的影响及策略探讨[J/OL]. 中国住宅设施2017.
[2] 李賀,张丹,朱建中. “营改增”对上市房地产企业的税负影响及对策研究[J/OL]. 现代营销（下旬刊）2017.
[3] 赵欣. “营改增”对房地产企业税负影响及筹划对策[J/OL]. 现代商贸工业2015.
作者简介：
李作超,四川新城建中置业有限公司.
房地产业论文参考资料：
结论：房地产业营改增纳税实务中核心问题探究为关于对不知道怎么写房地产业论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文地产裁员论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
