原创《保障性住房物业管理模式重构和优化》：这是一篇与物业管理论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
摘 要：保障性住房物业管理关系到住房保障制度的可持续.分析我国保障性住房物业管理模式的现状,指出保障性住房物业管理市场化模式存在的问题,并根据不同类型保障性住房,提出优化市场主导型物业管理模式、聘请物业管理职业经理模式以及依靠社区托管的物业管理模式三种模式解决我国保障性住房物业管理问题的对策.
关键词：保障房,物业管理,物业管理模式
中图分类号：F293.31文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2015）08-0059-65收稿日期：2015-07-11
1 问题的提出及参考文献
随着我国保障性住房建设的推进,大量的保障性住房已进入投入使用期.和此同时,保障性住房后期管理问题也开始显现,全国很多城市都陆续出现保障性住房物业服务企业退出的现象.由此,保障性住房的物业管理问题引发社会各界的关注.
从现有文献看,对保障性住房物业管理的研究主要从以下几方面展开：一是从我国保障性住房物业管理面临的问题切入,通过借鉴国外成熟的物业管理模式,提出相关对策建议.这些文献除了介绍新加坡和我国香港在保障性住房物业管理方面的一般经验以外,还通过新加坡乌兰新镇保障性住房开发管理的案例分析,总结新加坡保障性住房建设和管理的经验.二是基于我国保障性住房物业管理的现状,对我国物业管理模式进行重构,提出诸多优化现行物业管理模式的对策.如章月萍（2014）认为我国租赁型保障性住房物业管理存在市场化机制和政府的保障性和公益性的矛盾,为适应保障对象的物业管理需要,主张实行多元化的物业管理模式.同时,李俊杰等（2013）通过对保障房物业管理和一般商品房物业管理进行比较分析,梳理了保障房物业管理存在的问题,并对各种模式的优劣势进行分析,认为“准市场化模式”是一种更为有效的保障房物业管理模式.也有学者主张通过“汗水入股”“阶梯定价”和“爱心互助”等要素实现物业服务和运行成本的平衡.此外,还有学者采用实证分析的方法对广州6个有代表性的保障房社区进行问卷调查和访谈,比较不同社区居民的物业管理满意度和管理模式的选择意愿,提出保障房社区应采取政府主导的物业管理模式的建议.
这些文献为解决我国保障性住房物业管理实践中面临的问题提供了有益的参考,但由于我国保障性住房存在诸如经济适用房、廉租房、公租房以及棚户区改造安置房等不同类型,在实践中又存在集中建设和开发商配建以及将租赁社会住房纳入保障性住房管理体系等情况.因此,要解决我国保障性住房物业管理面临的问题,需要重新思考当前市场化或准市场化的物业服务模式是否适用我国保障性住房物业管理发展的需求.
2 保障性住房物业服务的现有模式
从全国范围看,当前保障性住房的物业管理基本通过市场招投标的方式,选聘符合资质条件的物业管理企业,其中由于保障房的类型不同或建设方式不同又可细分为几种不同的情况：一是对配建的保障性住房,这部分保障性住房多数属于产权式保障房,由于其建设时间相对较早,在空间分布上融合于普通商品房居住区,其物业管理模式可以说和普通商品房无异,由业主委员会通过市场招标选聘物业管理企业.二是近5年内由政府集中兴建的保障房,多数是以公租房为代表的租赁式保障房居住区,也有部分是产权式和租赁式混合的保障房居住区,由于其在空间分布上相对独立,其物业管理模式尽管采用市场招投标方式选聘物业管理企业,但主要由地方政府进行招标,受聘的物业管理企业和政府签订相关协议,以向保障房的住户提供专业化的物业服务,这类保障性住房居住区物业服务费多数由保障房住户缴纳,也有部分城市的部分保障房小区的物业服务费由地方政府支付,如武汉市东风雅园由经济适用房和廉租房两部分组成,其中廉租房住户的物业服务费就由保障房管理中心支付.三是在很多中小城市,地方政府为加快保障性住房建设工期,确保保障性住房按期交付使用,在前期物业管理企业选聘时选聘地方政府下属物业服务企业,如湖北省超过50%的保障房居住区由这类具有政府背景的物业服务企业提供服务.此外,还有少量住房福利制度改革时期未出售的直管公房以及廉租房制度实施初期政府回购住房纳入廉租房管理体系的保障性住房,这类住房基本分布于老旧城区,其物业管理基本是通过街道办或社区委员会组建的小型物业服务企业提供最基本的物业服务.由此可见,在我国保障房居住区物业服务尽管形式多样,但基本采用市场模式,物业服务企业通过市场交换提供物业服务.
3 保障房物业服务现有模式面临的问题及成因
3.1 保障房物业服务模式存在的问题
通过市场招标选聘的物业公司,往往以追求利润为目标,而物业公司通过提供高标准的物业服务,又完全超出了保障房住户的支付能力,物业公司的盈利性和保障房的保障性及公益性相冲突.另外,向政府提供的个性化服务也是临时性的,具有不可持续性的特征,物业公司也难以持续性经营.而保障房的住户多是孤寡老人或残障人士等,并且多属于中低收入人群,购买市场化物业服务的能力和意愿相对较低,甚至有些住户拒绝按时缴纳物业费,物业公司为控制成本不得不降低服务标准,这反而助长住户拒交物业费的行为,双方形成僵局,陷入恶性循环,最终甚至迫使物业公司选择撤出保障性住房社区.
而由街道办设立的物业公司始终贯彻政府的政策命令,强化了物业公司浓厚的行政色彩,给广大住户留下非友好的公司形象,拉大了住户和公司的距离,增加物业公司工作难度.由于此类物业公司缺乏市场机制的激励,提供专业物业服务的经验不足,专业服务能力不强,无法提供优质高效的物业服务,住户也会以此为借口拒交物业费,物业公司对政府财政补贴形成高度依赖,造成政府巨大的财政压力,随着保障性住房建设力度的加大,政府主导型的物业公司愈发难以持续.
3.2 保障房物业服务模式不可持续的原因
基于对保障性住房物业管理的现状分析,发现不论是市场手段招聘的物业公司,还是政府主导型的物业模式都不能很好地解决保障性住房物业管理的难题,尽管两种模式各有所长,但仍然和保障性住房的特点不相符合.
物业管理论文参考资料：
结论：保障性住房物业管理模式重构和优化为适合不知如何写物业管理方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于物业的管理范围及工作论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
