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随着房地产市场的发展,在各项原因的共同推动下,除全国一线、二线城市外,二手房交易市场在三四线城市及广大中小城镇逐步兴起并迅速发展.那么,什么是二手房呢?通俗的讲,一套房子从第一次交易即从开发商手中购得后、准备进行第二次交易开始,至第N次交易,均被叫做二手房.虽然二手房的概念很通俗易懂,但并不是每个人都懂得二手房交易及二手房买卖合同要点.所以,今天我们就来聊聊二手房买卖合同.
二手房买卖合同,严格的讲应叫做房地产买卖合同.《城市房地产管理法》第32条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押.房屋和土地使用权是不允许分开交易,因此以下均称之为房地产买卖合同.
合同法第2条规定,本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务關系的协议.房地产买卖合同作为合同的一种,当然是平等的民事主体之间就标的房地产的转让达成的一种协议；虽然根据各地政策不同,合同的格式会有差异,但都必然的具有合同法第12条规定的各项要素.故此,我们就按照合同法第12条的顺序来分析下房地产买卖合同.
在具体分析房地产买卖合同之前,需读者明确一个非常重要的问题,即房地产买卖合同的成立,并不等于买受人已经取得或必然取得标的房地产.因为物权法第6条、第9条及第15条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记；未经登记,不发生效力；当事人之间订立有关转让不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未*物权登记的,不影响合同效力.因此,房地产买卖合同的成立仅是在出售人和买受人之间形成了一个债权关系,标的房地产的所有权并未立即转移,只有出售人和买受人办妥标的房地产的转让登记手续,买受人才真正的取得了标的房屋的所有权.因此问题极易混淆,故事先说明.
现在,我们开始分析房地产买卖合同.根据合同法第12条规定,房地产买卖合同主要有以下内容：出售人和买受人、标的房地产及其基本状况、价格及付款方式、税费承担、房屋的装饰装潢及家具家电、户口状况、过户时间、交房时间、水电煤更名时间、违约责任及争议解决方式等.
一、房地产的出售人和买受人
房地产的出售人和买受人出现在合同的抬头及落款处,合同中应写明出售人和买受人的姓名、身份证号、联系地址、*.一般抬头处信息相对简单,落款处较为复杂,上述各项信息一般出现在落款处,以手写为宜.
房地产买卖合同中的出售人必须是房地产权证或产调中的权利人,权利人为多个的,均须列明在买卖合同中.每个产权人均须在合同中签字,不能代签；产权人为未成年人的,根据民法总则第27条,须由他的法定监护人代签；当然,如果产权人本人签字有困难的,根据民法总则第161条和第162条,可委托其他人代签,但根据行业惯例,委托 人签字的,委托书须经过公证,且委托书须作为合同一部分.
买受人的签字规则和出售人一致.因房管局*房地产转让登记时,以房地产买卖合同中的买受人为新的产权人,因此,应当在签合同前确定房地产的买受人；同时,根据各地购房政策不同,买受人的确定还要符合当地政策.
前面提到的“产调”,即房地产产权信息调查表的简称,它在二手房交易中占据着非常重要的地位.产调会明确的标的房地产的产权人、位置、面积、房屋年限等常规信息,及查封、抵押等特殊事项,这些信息是房管局不动产登记簿信息的复制.可能有人会问,房产证上这些信息都已经显示了,为什么还要再费力去调取标的房地产的产调呢?物权法第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明.不动产权属证书记载的事项,应当和不动产登记簿一致；记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准.”如法条所述,房产证和产调不一致的,要以产调为准,所以说产调更权威；另一方面,在房产证信息不全面或更新不及时的情况下,它能补全标的房地产的相关信息.
二、标的房地产及其基本信息
一份房地产买卖合同的标的当然就是出售人同意出售、买受人确认买入的房地产了.房地产合同中应明确标的房地产的以下内容：房地产权证号、房地产坐落、房屋类型及结构、建筑面积及附属面积、房屋的平面图及四至范围、土地使用权的性质及剩余年限、土地使用权的取得方式、房屋的装饰装潢及随房屋转让的设备（非房屋的附属设备）,及标的房地产的相邻关系,包括抵押、相邻、租赁、查封等.上述标的房地产的信息均可在房产证或产调中找到,房产证信息和产调不一致的,以产调信息为准.
当然,不要忘记事先了解标的房地产的租赁关系,因为承租人享有标的房地产的优先购买权,出售人在确定出售标的房地产前需要和承租人说明情况,知悉承租人的意向,避免在出现在交易过程中,承租人要求行使优先购买权的现象发生.
如标的房地产的房产证或产调显示标的房地产有查封或者抵押的存在,应在合同中约定出售方*解除查封或抵押的具体时间,以免拖慢二手房交易流程,延长交易时间.
标的房地产的装饰装潢作为房屋整体的一部分,随房地产一并转让,不能随意破坏,其价款计入房地产总价,标的房地产为毛坯房的除外；出售人和买受人另有约定的,从其约定.
至于作为标的房地产的非附属设备的家具家电等,因其可移动,且移动后并不影响房屋的正常使用,是否随标的房地产一并转让,以出售人和买受人的约定为准.如有随房屋转让的附属设备,则需详细注明在合同里,例如设备的名称及品牌等详细信息,避免在*交房手续时产生纠纷.
三、标的房地产的价款及付款方式
房地产的价格和付款方式一般是双方在决定签订标的房地产买卖合同时已经确定好的,双方按照合同约定操作即可,但仍有以下几点需要注意：所有款项的支付以银行转账为宜；出售人每收到一笔款项,应向买受人出具收据,明确收款人、收款时间及金额,收据格式可以附件形式体现在合同中；建议分多笔支付房款,且其中一笔款项的支付以双方办妥交房手续为条件.
二手房买卖合同论文参考资料：
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