原创《买房时遭遇限购令产生纠纷如何解决》：本文关于买房时论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理公告》,即全面实施商办类房产限购政策一年来,房山法院已经审理由此产生纠纷的案件74件.通过整理分析此类纠纷产生的原因、解决办法及注意事项,该院于近日遴选3个典型案例予以通报,以期收到维护商办类房产市场秩序,保护当事人合法权益的目的.
案例1 买方丧失购房资格,要求退还首付怎么办?
2017年3月12日,马某通过签订合同购买孙某位于北京市房山区的办公房屋一套,成交总价为185万元.按照合同约定,孙某应于当年3月20日前*涉案房屋提前还款手续,并由孙某自筹全部解押款项.
合同签订当日,马某给付首付款49万元.此后,孙某*了涉案房屋还款解押手续.
2017年3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,公告要求个人购买办公类项目应当符合下列要求：一是名下在京无住房和商办类房产信息；二是在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税.
马某名下已有一套商品房,不具有购买“商办类”项目的购房资格.因此,马某要求解除房屋买卖合同,并要求孙某返还首付款.
孙某不同意解除合同,他认为马某虽然名下有房但可以通过自行努力克服.例如出售名下现有住房使自己具备购房资格,从而继续履行合同.由于他已将首付款全部用于还款解押了,故只同意退还部分首付款.即使这样,他也只能以支付高额利息的方式向他人借款.
为此,孙某提起反诉,要求马某赔偿其利息损失共计4万元.
法院审理认为,上述公告的出台使马某丧失购房资格,进而导致其房屋买卖合同无法继续履行.由于双方签订的合同目的无法实现,故应解除合同.
鉴于不可归责于当事人的原因导致合同解除,双方均无过错,故孙某应该退还马某首付款49万元.
由于孙某没有举证证明自己的实际损失情况,故对其同意部分退还首付款的意见不予采纳.其要求马某支付借款利息,同样因没有事实及法律依据,不予支持.
【法官说法】
本案具有一定的代表性.买方是个人且名下已有住房,公告出台后其不再具备购买商办类项目的资格,继而要求解除合同并返还购房款.此前,买卖双方均积极履行合同,卖方自筹款项清偿了银行借款,*了解押手续,双方都没有任何违约行为.
可是,限购政策的落实,必然导致房屋买卖合同因无法履行而解除.而合同的解除,就需要处理首付款返还及损失负担等事宜.基于双方对合同解除均没有过错,本着公平原则,出卖方应返还购房款.
案例2 买方丧失贷款资格,要求解除合同怎么办?
2017年3月7日,张某购买于某位于北京市房山区某办公类房产一套,成交价格127万元.合同约定：买方于合同签订当天支付定金3万元,申请贷款35万元,在房屋过户前交纳首付款92万元.同时,双方同意在房屋核验及购房资格审核通过后7日内*该房产的贷款手续.
2017年3月21日,双方约定共同*贷款手续.但贷款时,因卖方不同意在未收到首付款的情况下签署首付款已交付确认函,贷款未*成功.过了5天,限购公告发布,买方无法*银行贷款,也无能力一次性支付全款,遂诉至法院要求解除购房合同、返还定金.
卖方辩称,买方起诉的真实原因是没有能力付款,无法继续履行合同.购房调控政策虽对购房人贷款进行限制,但其可通过自筹款项来解决.
法院审理认为,涉案房屋属于调控范畴.因涉案合同明确约定部分购房款以贷款方式支付,故调控政策对本案合同的履行确实产生影响.由于卖方不能证明买方有充分的履行能力,故應认定调控政策已经达到足以影响买方履行能力的程度.
买卖双方签订合同距离调控政策的颁布仅19天,根据存量房屋买卖合同的交易流程,合同签订后还需要进行房屋核验和购房资质审核并*网签手续后才能*贷款申请手续,而银行贷款审批也需要一定的周期.所以,难以认定本案合同受调控政策的影响,系因一方当事人的原因致使合同处于迟延履行状态.
由于买卖双方均不构成违约,所以,法院判决解除双方购房合同并由卖方返还定金.
【法官说法】
房地产调控政策具有公共政策的性质.如果买受人确实因为调控政策不能按预期*按揭贷款,依据公平原则,其要求解除合同的诉讼请求应得到支持,同时出卖人应退还定金和已付购房款.
但是,如果出卖人能够证明买受人有充分履约能力,买受人不得以此为由解除合同.如果房屋买卖合同依据约定期限能够实际履行,而因一方当事人原因致使合同处于迟延履行状态,在此期间由于调控政策导致合同无法继续履行的,违约方应承担合同不能履行的违约责任.
案例3 限购导致合同解除,买方追要居间费怎么办?
2017年3月18日,赵某（买受方）、贾某（出卖方）和北京某房地产经纪有限公司（居间方）签订存量房屋买卖居间合同,约定出卖方和买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务.
同日,买卖双方就购房事宜达成一致并签订合同,约定赵某购买贾某位于北京市房山区某商业办公楼房产一套,总价款197万元,赵某拟申请贷款110万元.
合同签订后,赵某向 公司支付了3万元居间费.然而,由于上述公告出台,赵某因不能*贷款无法继续履行合同.赵某和贾某私下协商一致解除了房屋买卖合同.
此后,赵某诉至法院要求解除居间合同并退还居间服务费.
公司表示,赵某和贾某经其居间服务已经签订房屋买卖合同,其已履行合同义务.虽然赵某和贾某房屋买卖合同已经解除,但居间服务合同并未解除.如果有违约方的话,由违约方支付居间费.如果没有违约方,买卖双方也需要支付必要的费用.
法院审理认为,赵某因限购政策不能*贷款且其没有全款支付能力,这必然导致房屋买卖合同无法履行.如此一来,居间服务合同的合同目的就无法实现,应予解除.
本案中,买卖双方及 公司对合同的解除都没有过错,且 公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务,在此过程中付出了人力、物力、财力等,支出了必要的费用.因此,赵某应负担 公司支出的必要费用.根据公平原则、合同约定及具体履行情况,判决 公司退还赵某居间费2.5万元.
【法官说法】
二手房房屋买卖大多是通过房屋 机构提供居间服务完成的.居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方.居间方指导、撮合双方签订房屋买卖合同,就已经完成了最主要的居间义务.即使买卖双方在后续履行过程中发生争议,双方协商或者由法院判决解除合同,一般情况下居间方依然会按照约定收取居间费.
本案中,买方因无法*银行贷款导致无法继续履行合同,在买卖双方已解除买卖合同的情况下,如果居间方依然按约定收取居间费对负担方明显不公平,故应退还部分服务费.
（摘自《劳动午报》）
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