原创《供给侧去库存视角下房贷房价实证分析》：关于免费实证分析论文范文在这里免费下载与阅读,为您的实证分析相关论文写作提供资料。
[摘 要]2016年全年的调控政策呈现出一种“刺激—限制”轮回的态势,是房地产“去库存和控房价”并重的一年.在供给侧去库存政策的调节下,房价的飛速上涨给当前社会以及实体经济带来了非常大的影响,而银行住房贷款规模的攀升在其中起到了决定性作用.文章选取住宅价格以及房贷作为研究对象,使用固定效应面板回归方法实证分析了2011年至2016年房价和房贷两者之间的联动关系,发现开发贷和购房贷对房价的影响有所重叠但购房贷款的影响最大,且中部、西部以及东部由于地价增长率不同使得房贷对房价的影响程度有所改变.
[关键词]供给侧去库存；房地产贷款；住房价格；固定效应面板回归分析
[DOI]1013939/jcnkizgsc201720094
1引言
2016年是房地产“去库存和控房价”并重的一年.回顾这一年的房地产市场可以发现,各地政策从“去库存”到限购,经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程.从政策的实施效果看,年初通过降首付、房贷利率下调等措施,一、二线城市库存确实下降了很多,但过度地刺激也带来了一定的负效应：一线和部分二线城市房价的暴涨造成了楼市泡沫的集聚,可以说目前的“去库存”是房价上涨的去库存.而2016年四季度伊始,政府为抑制部分城市的房价暴涨和市场混乱,不得不火速重启限购限贷之策（郭煦,2016）.而在2017年年初个别三、四线城市出现了住房销售热潮,但是大部分三、四线城市现阶段还难以走出高库存阴霾（仇高擎、夏丹,2017）这种地区发展不平衡带来的房地产区域性分化不仅引发全世界的关注,也考验着政府的执政能力,引发了诸多令人思考的问题.
房地产市场的供给侧改革主要是指从供给端着手解决产品生产环节的问题,通过调整土地供应、固定资产建设类融资利率水平以及住房建设类型等,调整房地产市场供给从而调控住房价格.但是回顾2016年政府实施的一系列“去库存”政策可以发现,虽然以“供给侧攻坚,需求侧托底”作为政策基调,但供给侧改革方面的力度仍然较弱.文章第一部分对当前宏观背景、市场状况以及信贷状况进行具体分析；第二部分对房贷和房价关系进行理论分析以及相关性检验；最后本文选取住宅价格环比涨跌作为研究对象,房贷相关变量分为开发贷和购房贷,同时选择地价增长率以及按揭贷款利率,使用面板回归方法实证分析了2011年至2016年房价和房贷两者之间的联动关系,并提出一些建议.
2经验事实和理论分析
21房价和库存分化严重
大部分一、二线城市楼市从2016年起一反经济下行总体趋势,逐渐开始复苏.在“供给侧改革”结合“去库存”的双重作用下,原本库存并不高的热点城市在前两年执行了和库存天量的三、四线城市一样的刺激政策,再加上一些金融助推（首付贷）和各种概念演绎（地王+人口）,去库存得以最先完成.而最先完成的城市房价必然出现快速上涨甚至暴涨,从下图可以看出价格上涨的城市在不断增多,原因可能是各地政府去库存政策是以房价上涨为代价进行的.而2017年年初三、四线城市出现了房屋销售热潮,但更多的是“散点开花”,大部分三、四线城市现阶段依旧无法脱离高库存的现状.
根据易居研究中心公布的房地产去库存数据显示,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比均有明显下滑,分别为72、86和124,其中三线城市下滑幅度更大.综合数据归纳出表1,可以看出截至2017年一季度去库存已完成和未完成的比例近似2∶1,其中一线城市不存在去库存问题；呈现供需平衡的多为二线城市,且随着常住人口的不断增加,小量的库存很快会被消化；而有些表现为供求平衡、供大于求的则是大部分的三、四线城市.由此从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看,依然需要积极通过供地等方式来补充一、二线城市的库存,从而抑制持续高企的房价.而对三、四线城市来说,由于“人的城镇化速度小于住房的城镇化速度”（高卫星,2015）,绝大部分城市住房供应量多、人口净流入小,因此去化周期依然较长,去库存仍然是重中之重.22房地产信贷情况
在总体经济下行的大环境下,银行出于避险以及利润最大化的考虑,对房地产开发贷变得极为谨慎,更偏好于杠杆率和不良率较低的居民购房贷款（刘链,2016）,因此大部分的房地产开发企业资金主要来源于自筹,其次才是国内银行贷款.但实际上房地产开发使用的自筹资金仍是来自购房者的银行购房贷款,由商品房销售收入转变而来（邓观明,2011）.数据也显示房地产70%的开发资金来自银行,开发利润的65%来自银行信贷,可见“开发商出地,银行出钱”的现象较为普遍. 另外,据央行公布数据可知,新增人民币贷款中房地产贷款占比明显提升,其中个人住房贷款增速最为突出,较2015年增量增幅近九成.而随着各地区房地产调控措施升级,在银行上调房贷利率、延长放款时间、收紧房贷政策等办法的影响下,2017年个人房贷在新增贷款占比下降到30%,但对三、四线城市的投放比例依旧有所保持（易居研究院报告,2017）.
23去库存政策下的供求分析
2016年房地产市场的供求状况总体来说年初的库存较高,即房地产的供给量较高,住宅价格较为平稳,但在后续各地去库存政策颁布后,房贷政策开始大幅度放松,并在实际利率走低的情况下刺激了需求的增加.根据供需平衡理论可知,在房地产市场上,需求方向表现为房贷政策的宽松,供给方向表现为土地供应量不足,需求大于供给使得价格上升.由于房价和房贷联动关系以及其他因素导致杠杆加大,进一步刺激了需求.当需求远远大于供给时价格会继续上升,最后由于后续的土地供给及地产项目开发没有跟上,使得短期内价格一直呈现上升趋势.和此同时,国家货币政策的宽松又促使银行信贷条件更加放开,迫使银行业降低了对房地产业的间接管制.在这种比较宽松的情况下,房贷规模的扩大促进了房价持续增长,居民杠杆率快速上升,而高涨的房价又反过来作用于银行信贷规模,一定程度上破坏了原有的信贷结构（王明娟,2013）.高房贷高房价一方面刺激了房地产市场；另一方面增加了银行的利息收入,房企和银行互惠互利,但是银行却承担了本不应该承担的风险,银行业丧失了其潜在监督房地产市场稳定性的作用.
实证分析论文参考资料：
结论：供给侧去库存视角下房贷房价实证分析为适合不知如何写实证分析方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于规范分析论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
