原创《中国房价问题和展望》：这篇展望论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
摘 要：近年来,随着房价不断上涨,住房问题已经成为一项民生问题.尽管政府出台了很多政策控制房价,但房价却越调越高.究其原因,主要有土地价格不断上涨、城市化进程加快、消费者心理预期、房地产的投资需求、房地产开发成本驱动、开发商炒作等一系列因素.因此结合房地产历史现状和调控历程,从市场供求基本规律入手,提出商品房成本刚性和吉芬商品的概念,多角度分析房价为何越调越涨的基本规律以及房价下跌的可能性,并对房价调控的措施进行研究.展望未来,房地产回归理性是我国经济转型升级的关键.
关键词：房价；调控；缺乏弹性；成本刚性
中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.23.038
1引言
改革开放以来,我国房地产业发展迅速,尤其在1998年住房货币化改革后,房地产业一直处于快速发展之中.2008年全球经济危机蔓延,房地产业作为我国经济发展的支柱性产业,带动了上下游企业的发展、稳定了就业,为我国经济恢复和发展做出了巨大的贡献.在这令人瞩目的成功后面,却暗含着问题和危机.次贷危机过去的10多年,世界经济发展长期低迷,增长前景仍不明朗,国内经济下行压力较大,我国房地产业也已度过鼎盛繁荣期,步入分化.在此期间,全国各大中小城市的房价却始终都以超过国民收入的速度上涨,历经和地方的多次调控,房价始终居高不下,房价问题已成为严重民生问题.持续高涨的房价使得中低收入者购房压力越来越大,普通大众只能“望楼兴叹”,越来越挤压年轻人的发展空间,扼杀城市创新力,这对一个城市的长远发展极为不利,对国家经济转型发展也带来挑战.
2中国房地产的历史和现状
我国房地产在改革开放以前,实行的是统一建设和分配的制度.以1998年开始的房改为标志,我国福利住房制度开始向以市场化为导向的住房分配制度转变.之后,房地产进入了一个不断繁荣时期,土地成片开发,大量外资的引入,高楼大厦纷纷拔地而起,房地产业作为一种重要的经济杠杆,在促进经济发展和就业、改善人民生活、城市现代化建设、城镇化进程中等方面发挥了巨大的作用.但是,近些年里房价不断攀升,房價的涨幅远远高于物价和GDP的增长速度,已严重背离了房屋的真实价值和普通百姓的承受能力.在北京,上海,深圳等热点地区,住房成为大部分人的难题.令人遗憾的是,在房价飞速上涨的同时,工资水平却很稳定,住房价格和城市居民家庭年收入之比,即房价-收入比不断扩大.据统计,我国平均房价-收入比在8∶1左右,而据上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,房价收入比排名前十位的高达：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1.然而根据联合国有关统计,发达国家房价收入比仅为1.5～5.5∶1,发展中国家的房价收入比为4～6.1∶1,绝大多数国家的房价收入比为3～7∶1之间,显然中国已远远超过了这个比例.
图1是我国全国及主要城市商品住宅销售价格走势图,很明显,从2005年以后房价出现大幅增长,一线城市房价增速远超人均可支配收入增速,2008和2016年一线城市房价出现了暴增,涨幅少则40%,多则70%以上.
房价“高烧不退”,利益的驱使房地产行业聚集大量社会投资,从而导致其他行业资金不足,出现了2016年几百家上市公司一年的利润不如卖一套一线城市的房子的利润高,长此下去,必将导致我国产业发展结构模式单一,市场创新发展活力不足,经济发展转型升级面临巨大挑战.
截至2016年底,中国房地产业增加值占GDP比重为65%,同期美国房地产业占GDP已达129%,日本达到16%,但中国房贷存量达到168万亿,城镇人均房贷存量/人均可支配收入为082,同期美国为070,2017年如果房贷继续以30%的速度增长,可支配收入按8%增长,这一指标将上升至099,距美国2007年次贷危机爆发前最高点101只差一步之遥.和此同时,在整个社会消费品总额中,房地产业的销售收入占到了42%以上,这种高度依赖房地产经济的发展模式,风险是巨大的.
3中国房地产业的调控历程
房地产业是国民经济发展中起基础性、先导性和支柱性作用,房地产业的有效发展,不仅可以刺激经济,拉动内需,而且还关乎民生和社会的稳定.保持房地产业的健康长效发展,加强对房地产行业的宏观调控,合理控制房价过高过快的上涨,一直是各级政府面临和急需解决的问题.然而现实情况是,房价越调越涨,具体见表1,由此带来的社会问题日益突出.
4对房价变化规律的研究
根据西方经济学的理论,影响一种商品价格的有许多因素,但是成本、供给和需求是最重要的三种因素.商品房,既然是市场经济条件下可交易的商品,那么它的价格也是在这三种主要因素影响下形成的,房价的波动必然遵循需求和供给规律.下面从主要从两种经济状况来分析房价调控的变化规律.
4.1经济稳定下的房价
（1）初始状态下,商品房需求是缺乏弹性的,因为城镇化进程当中,外来人口不断涌入城市,住房的刚需在市场上始终存在甚至不断增长,当价格上涨时,总是有一部分人需要买房.而当价格下跌时,市场上部分消费者出现观望,销量也不会大增.
（2）商品房供给受土地政策（土地供应）和房地产市场价格影响,市场稳定情况下,供给不会有太大变化,均衡市场（P1,Q1）见图2.
（3）从需求方的来看,当政府开始调控,限贷、限购、紧信贷时,限制了总需求,市场上消费者因为购房资格（如户口、首付、贷款利率、非首套房等）问题,很多潜在的购房者被排除在市场之外,也就是说市场有效需求减少,需求曲线向左移动至D1后,见图2.在供给（含库存）不变的情况下,市场均衡点由E1移动至E2,价格P、成交量Q均下降.但实际上由于通胀预期的客观存在,人民币在国内存在贬值,人们心理预期房价还会继续上涨,因此,虽然社会总需求减少了,而实际上消费者的收入并没有减少,相对于收入人们对房子的心理可承受价格依然是P1,甚至在上涨,卖方可以迅速地将售价提升到P1,减少供给,以获得最大利润,于是便会出现房价越调越涨.
展望论文参考资料：
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