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成交腰斩
我国房地产业的完整小周期为2至4年,其中上升周期一般只有1年.得益于资金面和行业政策的相对宽松,2015年、2016年房地产业均处于上升周期,或预示着下行周期已悄然开启.来自西南证券的观点认为,2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑.据不完全统计,10月至11月,全国已有超过24个城市出台了50次不同力度的房地产调控政策.全面收紧的阵阵北风,令楼市极速降温.
11月,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米,环比减少10.5%,同比减少4.2%,这也是近21个月来住宅成交首次出现同比负增长.具体来看,北上广深四大一线城市环比增幅分别为-7.9%、-24.6%、-23.0%和-32.1%.在30个城市中,虽然仍有20个城市新建商品住宅成交呈同比增长态势,但北京、上海、深圳、杭州、南京、福州、苏州等10城市反向而行,变盘意味明显.值得关注的是,苏州、福州和南京的新建商品住宅成交同比跌幅高达75.4%、62.4%和58.7%.
成交量暴跌,近期房价会否有松动迹象?从房企的年度任务完成情况来看并不乐观.来自中原地产的数据显示,万科、恒大等已公布业绩的10家房企,前11个月合计销售额达到10528亿元,同比上涨73%,年度目标8955亿元已超额完成.在资金链毫无压力的背景下,众房企对11月业绩下调15%无动于衷,即便12月市场继续降温,项目降价的可能性也微乎其微.
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期各地加大了执法力度,投资投机需求明显受到抑制.随着房企项目销售更加规范,恐慌 易也开始减少,预计热点楼市成交面积在12月会继续下降,房价上涨幅度将收窄.中原地产首席分析师张大伟的分析更为“冷酷”,他认为本轮市场调控将导致四季度成交量较三季度至少下调50%.
房贷翻脸
信贷政策不断收紧,是今年房地产市场“虎头蛇尾”的关键因素.很多两个月前挤破头也要买买买的购房人,被呼啸而至的户籍限制和首付提高驱赶出局.自11月中旬起,深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市加码信贷调控,有效抑制了房价过快上涨,导致市场观望情绪更为浓厚.
截至11月20日,在全国533家银行中,首套房首付两成银行减至182家,首付三成银行增至311家,占比达58.35%.和此同时,房贷利率走势反转.11月全国首套房贷平均利率4.45%,为2015年以来首次回涨.平均利率最低的天津（4.13%）也开始对主流的8.5折优惠说不———从12月5日开始,天津建行首套房贷款利率最低9折,中行最低8.8折.此前在天津16家提供房贷业务的银行中,1家提供8折优惠,1家提供8.2折,1家提供8.3折,13家提供8.5折.
天津某国有银行的个贷部人士对新金融观察记者表示,他们还没有收到总行有关利率上浮的文件.“目前符合条件客户申请的首套房贷仍可8.5折.不过到了年底,额度所剩不多,审批速度确实放慢了.如果在材料备齐提交系统前收到新文件,客户的房贷利率确实会变.”从8.5折变为9折甚至是基准,对于刚需来说影响不小.以商业按揭贷款150万元、30年等额本息计算,基准利率4.9%下的月供为10292元,支付总利息为110.6万元；如果是9折,月供为9679元,支付利息为99.5万元；如果是8.5折,月供为9373元,支付利息为94万元.
随着越来越多的购房者因信贷问题离场, 人员的好日子也暂时告一段落.西青金乐家门店经纪人汪旭（化名）两个月拿到10万元提成后,“生意”突然不好做了,“最近客户大幅减少,公司已经着手安排员工素质培训,我们小组需要去蓟州一周.房地产行业的冷暖我已经历太多,培训回来打算先回东北老家过年,来年再战.”
风险积聚
11月30日,社科院发布《中国住房发展报告（2016-2017）》,称全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险,整体风险最为突出的十大城市依次是深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州.报告直指“地王”频出是加速楼市过热和恐慌的直接原因,部分地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因,并预测2017年中国楼市将迎来一个短期调整,总体将平稳回落.
中原地产数据显示,截至11月30日,年内销售排名前列的40大房企合计拿地金额为破历史纪录的10099.79亿元,较2015年全年上涨了27.3%；平均拿地成本为6062元/平方米,较2015年增幅高达50%.据机构估算,地方政府从房地产交易中所得占房地产销售额的3/4以上.比如2014年,全国商品房销售额为8.73万亿元,其中土地出让金和11种相关税收就达6.56万亿元,占到75%.
事实上,针对部分区域土地市场过热、房价上涨过快,监管层已有大动作.12月7日,发改委等七部门罕见地联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》,明确指出将要严控北京河北交界区域房地产开发建设、强化房地产市场管控.主要内容包括强化协同协作、加强规划管理、保护生态环境、严格管控措施、统筹公共服务体系建设五个方面.在严格管控措施中,特别提出要严控房地产开发建设,严控人口规模.业内人士认为,该意见再次重击已降温的环京“睡城”,不过控制开发的前提是控制需求,期待相关落地政策.
社科院报告则建议完善短期政策,从而引导楼市软着陆：第一,密切监测调控效果,做好后续补调的准备.第二,完善“分城施策”,建立“协同作战”机制.第三,调整城市间土地供给规模,完善土地拍卖制度.第四,清查楼市的违规融资,取消过热城市的房贷利率优惠.第五,实施前瞻性引导调控政策,主动发声引导市场预期.
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