原创《孙宏斌入主佳兆业五道坎》：本论文为免费优秀的关于孙宏斌论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
2月6日,融创和佳兆业发布联合公告称,融创于1月30日以均价1.8港元/股,从郭氏家族手中购入了佳兆业25.29亿股,占佳兆业总股份的49.25%,涉及资金45.52亿港元（约合人民币36.72亿元）.郭氏家族完全退出佳兆业.融创已经向其他股东发起股份收购要约,其中,作为佳兆业第二大股东的生命人寿,已明确会保留在佳兆业的股份.
这意味着延宕多时的佳兆业重组案迎来终局.不过,佳兆业的身后事仍然繁杂和充满不确定性.由于重组方案设置了若干先决条件,后续事务的处理将直接影响到孙宏斌是否能成功入主佳兆业.
第一道坎——佳兆业海外债务的处理
公告文件显示,佳兆业目前的海外债务十分庞杂,除了若干可换股债券之外,还包括共计19.5亿美元分别在2016-2020年到期的债券、18亿元人民币2016年到期债券、6.5亿港元境外银行借款、2亿美元境外借款等.
融创和佳兆业海外债权人的债务重组谈判结果,对佳兆业公司的价值影响极大.比如,重组方可能会立刻清偿相关债务,也可能要求债权人免息和罚息,甚至要求债权人打折40%进行清偿（俗称“剃头”）.
上述佳兆业债券投资者密切关注着这一事态.他对界面新闻记者表示,对融创全额清偿佳兆业海外债务表示乐观,但被“剃头”的隐忧并未消除.
此前,佳兆业已有一笔美元债的债息发生违约,在延期之后,将于2月10日达到最后还款期限,如不能偿还,将引发25亿美元的海外债交叉违约.庆幸的是,2月6日,佳兆业顺利支付了这笔债息.
第二道坎——佳兆业所有业务均为非正常经营状态
孙宏斌收购的另一项先决条件是,佳兆业所有业务的非正常经营状态要得到要约方满意的方式解决,言外之意直指地方政府的行政封锁.目前佳兆业位于深圳的所有地产业务均被政府叫停且没有明确原因,同时其在广州、武汉以及杭州等地的大规模在售房源也被锁定.这意味着,以赌性闻名的孙宏斌,在赌政府会及时解除封锁佳兆业的在售楼盘.
据透露,在融创宣布接盘佳兆业后,深圳政府已原则上同意给予融创的收购支持,深圳被锁房源和所有业务会可能在短期内恢复正常,而其他市场的被锁房源在和境内债权人沟通后也可能会在短期内解锁.
第三道坎——佳兆业庞杂的负债
有评论称,相较佳兆业每股4.49港元的净资产而言,融创的收购价格折让了近60%,可以说“非常便宜”.不过,此番融创的收购价,并没有它所表现的那么“贱”.从去年12月4日生命人寿增持佳兆业,到2月融创入主,两个月间,佳兆业的资产和负债情况已经发生了很大的变化.期间佳兆业长期停牌,这些变化,尤其是“贬值”因素并未反馈到股价上.
这意味着,孙宏斌还得解决佳兆业庞杂并已集中显露的表外负债难题.由于其不少项目引入融资时,采用“明股实债”的“抽屉协议”模式,在破产恐惧中,包括信托公司在内的不少金融机构在佳兆业项目中的少数股东权益,在金融机构撤资和提前兑付的要求下,转化为显性的负债.这些,也将直接影响佳兆业的整体资产估值.
此外,佳兆业已把位于上海的4个优质项目售予融创,总代价近23.75亿元.这部分资产将从上市公司剔除,而融创支付的收购资金,也将计入接盘佳兆业的总代价.两者相加,融创为此番收购支付的资金已超过60亿元.
上海项目收购完成后,两个融资机构（在两个项目中分别持有49%股权） ——华能贵诚信托和鹏华资产管理（深圳）有限公司,也顺利逃脱佳兆业债务泥潭.值得一提的是,华能贵诚信托和鹏华资产并不在向法院申请查封佳兆业资产的金融机构序列.这也解释了融创何以放心入手这四个项目,因为它们的资产和债务结构相对“干净”.
但佳兆业其他项目尤其是位于深圳的项目就不同了.自去年12月以来深圳锁盘事件的持续发酵,佳兆业资金链显露危机,短期债务压顶,致使数十家金融机构不得已向法院申请财产保全.在政府引导各方开启佳兆业重组洽谈之时,债权人的诉讼案件也有增无减.
在融创接盘之后,这些平台急需梳理和切割,否则恐将冒出来各种额外收购成本.这也是孙宏斌需要迈过的一大坎.
第四道坎——佳兆业涉嫌关联交易
2月5日晚间,佳兆业发布了迟来的一份披露公告,显示了收购成都市锦新瑞房地产开发有限公司（下称成都锦新瑞）的股权收购细节.
这样重大的交易,上市公司此前并无披露,似乎不合常规.佳兆业公告称,该项收购和其寻求发展机会的增长策略一致.然而事实上,当时佳兆业连2亿港元的债息都难以支付,却用折合2.4亿港元的 收购一家项目公司少数股东20%股权.
其交易对象成都锦新瑞的股东方——深圳市锦新瑞投资有限公司（下称深圳锦新瑞）,还和郭氏家族有着密切的联系.深圳锦新瑞由李桂妮和胡南洋两名自然人所有,此二人也多次出现在郭氏家族亲属参股的公司中.投资于该项目的中融信托在一份推介资料中甚至明确指出：“深圳锦新瑞为佳兆业集团的体制外公司”.
这并非孤例.在佳兆业过往的项目运作中,“上市公司之外的关联公司拿地——信托入股——上市公司接盘信托股权——上市公司接盘关联公司股权进而完全收购项目”等通过这样的连贯动作,佳兆业将不少项目并入上市公司,间接负担了信托融资的财务成本,但项目地块的土地溢价收益则被关联平台部分获取.
事实上,此类交易涉嫌关联交易,郭氏家族有借助 关联平台套取上市公司资金和信用之嫌,其间的股权交易细节却很少被上市公司披露,比如成都佳兆业8号,还有长沙、广州、惠州等地多个项目.
同样和郭氏家族关联密切的深圳市泰祥汇丰实业发展有限公司（下称泰祥汇丰）和佳兆业深圳公司及其他子公司一起,是不少金融机构申请查封佳兆业资产的联合被告.据调查,除了此前已经牵涉的6起案件,至1月23日,又新增了7起和泰祥汇丰相关的案件,无一不和佳兆业项目深度牵扯.
第五道坎——南北团队的相互融合
融创中国和佳兆业总资产均在千亿以上,中国房地产历史上从来没有过这种规模的企业合并,即便融创成功“吞下”佳兆业,如何消化佳兆业庞大的团队和资产,从而产生“1+1>2”的效应,是孙宏斌面临的最大难题.
佳兆业2014年中期业绩报告显示,截至去年中,佳兆业共有9480名员工.融创既要掌控在佳兆业的话语权,也要依赖佳兆业的现有团队,可能采取的办法是先成立区域公司,直接管辖佳兆业的区域项目.同时,每个项目的操盘手、销售线负责人由融创自己的人掌控,确保整个项目的运营、财务、销售的控制权牢牢控制在融创手里,这意味着佳兆业的中高管人员需要离开的概率较大.但由于整个团队重新组建的代价会更高,基层工作人员会大部分整合到融创的团队里,因此佳兆业大面积的人员离职未必会出现.
但融创以狼性文化著称,代表的是高举高打的北方文化；佳兆业则代表的是南方文化,更追求细腻.融创和绿城团队最后爆发冲突,凸显了两个不同文化团队的兼容问题.
此外,佳兆业在全国的布局比融创更加广泛,而且有接近一半的销售额来自于华南市场,但南方和北方市场的需求差距甚远,甚至连户型设计也完全不一样,融创以产品体系见长,如何快速融入到陌生市场,在管控和运营上面临巨大挑战.
当然,孙宏斌经历过顺驰和绿城的两次教训,他在团队和项目整合方面已经拥有较为丰富的经验,这有助于融创更好地整合佳兆业.一旦协同效应产生,融创将顺利跻身房企第一梯队.
佳兆业的郭氏家族需要事先去迈过这“五道坎”,完成这些先决条件.孙宏斌也仍需把这份收购协议呈给股东会批准,其间有一个漫长的过程在考验这笔交易.
但佳兆业集团中,离别的意味渐浓.佳兆业一位中层在社交平台上无不感慨地说：“再见,十五年的你.你的精神定会传承.”这家规模接近全国前二十的上市房企,在改旗易帜之后,或许会和孙宏斌早期创立的顺驰一样,尘封进历史.
作者系本刊记者
孙宏斌论文参考资料：
结论：孙宏斌入主佳兆业五道坎为关于本文可作为相关专业孙宏斌论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文孙宏斌政治靠山论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
