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《房地产企业税务稽查问题》：本论文为免费优秀的关于税务稽查论文范文资料，可用于相关论文写作参考。

摘要：近几年房地产市场非常火爆,房地产行业逐渐在国民经济中占据重要的地位,房地产行业的税收收入也逐渐成为整个国民税收收入的重要组成部分,加之房地产企业自身的特殊性质,使得对房地产企业进行税务监管变得十分重要且紧迫.本文首先分析了房地产企业的特殊性质,介绍了目前对房地产企业进行税务稽查的流程、方法等,并在此基础上提出了完善房地产企业税务监管的建议.

关键词：房地产企业；税务稽查；问题研究

随着房地产行业在国家建设中的地位越来越重要,房地产企业的相关税收问题也逐渐受到人们的普遍关注,尤其是近两年,关于房地产企业未能按时缴纳土地增值税的新闻和舆论更是将房地产行业的关注热度推向高峰.在这样的形势下,国家和地方税务局已多次将房地产行业的税务稽查列为重点项目,并且事实也证明近几年房地产行业应缴纳税款的查补数额相当大.由此可见,房地产行业的税务稽查工作在完善整个房地产税收管理体系中占据十分重要的地位,但实际的税务稽查工作却远远达不到相关要求,因此对房地产企业的税务稽查问题进行研究显得尤为重要.

一、房地产企业的特点

（1）项目周期长、税收监管困难.房地产项目的实施受到企业自身生产经营条件的影响及外部条件的限制,另外,房地产项目通常较为复杂,要经过立项审批、土地規划与开发以及后期的销售等多个过程,因此一个房地产项目的完成通常要经过几个会计年度.而税务稽查通常是在一个项目完成以后才正式开始,对项目运行初期的税收监管往往会由于时间原因而变得更加困难.除此之外,房地产项目涉及的资金数额较大,这样一来就会给企业拖延纳税或者偷税漏税提供一定的便利条件,也给税务机关对房地产企业的每一个会计年度的销售收入进行会计核算造成了一定的困难,从而增加了税务稽查取证环节的难度.

（2）供应链较长、会计核算难度大.房地产企业的开发项目从最初的土地审批、规划建设到装修再到最终的销售大概需要经过多个环节,整个过程十分复杂,特别是房地产的建设安装过程.这一过程的成本核算由于具体项目产品的不同而有巨大的差异,并且由于建设安装对于专业性要求较高,如果税务稽查人员无法熟练掌握相关专业知识,房地产企业就能够很轻松地通过虚列成本的方式进行偷税漏税,最终造成国家的损失.另外,由于房地产企业通常是多个项目同时进行的,往往一个项目还没有完成最终的销售,另外一个项目就已经开始建设了,多个项目同时进行会给房地产企业一些逃税的机会,给税务稽查工作带来一定的障碍.

（3）项目涉及资金集中,偷逃税款数额较大.资金集中是指房地产企业进行项目开发时一次投入的资金较多,项目完成销售时回收的资金也较多,因此房地产企业实现销售收入时应缴纳的税款数额往往很大.这样的特点通常意味着房地产企业一旦偷税漏税,所涉及的资金数额都是非常大的.对房地产企业进行税务稽查能够有效防止大量税款的流失,从而保证国家税收收入的稳定性.

二、房地产企业税务稽查的现状

（1）房地产企业税务稽查的类别.目前我国房地产企业税务稽查的类别可以分为三种,对税务机关所管辖区域内全部房地产企业的专项检查,对重点房地产企业的检查,对违规房地产企业的查处.专项检查的检查时间为三年,先将管辖区域内的房地产企业分成三部分,三部分的企业分别通过三年进行稽查.对于辖区内发展较好、业务较为复杂的房地产企业通常会被划为重点检查对象,由于这些企业业务量较大,涉及的资金数额较多,因此税务机关通常会采用审计式稽查的形式进行检查,识别出房地产企业容易偷漏税的纳税点,对此进行专项检查.

（2）房地产企业税务稽查的流程.根据我国相关法律规定,对房地产企业进行税务稽查流程可以分为如下几个阶段：选案、检查、审理、执行,不同的部门负责不同的阶段.

（3）房地产税务稽查的方式.一是实地调查.由于房地产开发商无法将正在进行的项目藏匿起来,因此,税务机关可以通过到项目所在地实际考察的方式检查项目的实际情况,结合调查了解楼房销售价格,大致得到房地产企业该段时间内能够获得的销售收入,从而核对其是否正常完成税收的缴纳.二是外调取证.税务机关可以不必亲自到项目实施所在地勘察,而是通过抽调相关管理部门内关于房地产企业项目完成及销售情况的备案表,从而确定不同项目的数量和面积,在结合市场平均销售价格,最终得到销售收入.三是结合供应链上下游企业检查.由于一些项目的成本等级具有一定的专业性,因此房地产与企业可以利用这一优势,虚增一些项目的成本,从而减少缴纳所得税的数额,因此税务机关可以从房地产企业的上游企业和委托销售的下游企业入手,检查相关企业的财务登记状况以及双方之间签订的合约书,防止房地产企业利用虚假会计信息进行偷漏税的现象.

三、完善房地产企业税务稽查的建议

（1）健全相关法律法规.现阶段,我国税收相关的法律中,授权性质的法律较多,尚未形成良好的房地产企业税务稽查法律环境,健全法律法规十分重要,具体可以从以下方面进行：规定合理的量裁范围,由于现有的法规对于一些违法现象的规定及处罚较为模糊,使得执法人员执法尺度不一,因此在法律中应详细说明不同形式和层次的违法行为,应该受到什么程度的惩罚,从而给稽查人员提供一定的执法保障.另外,健全房地产企业相关的税法规定,并在各个不同的区域之间达成一致.

（2）重视*调查取证,注重收集非财务资料.由于房地产企业自身涉及环节较多,供应链上下游企业较复杂,对房地产企业进行税务稽查的过程中应该重视对*企业中财务信息的取证,取得相关资料与房地产企业进行核对,检查其会计信息的真实性.首先,从房地产企业的供应链企业中进行取证,即从上下游企业中取得双方的签约合同以及财务往来信息,同房地产企业进行比对,寻找有无虚假信息.其次,可以通过相关监管部门取证,由于土地使用权的限制,房地产企业的每一个项目的申请及开发都会受到政府部门的监管,税务机关应当与这些部门加强合作关系,信息共享.最后,积极进行现场调研,根据自身去现场勘察的实际情况检查房地产企业税收数额的正确性,尽量避免只从单一的渠道进行税务稽查的缺陷.

（3）建立稽查与管理的信息共享机制,与房地产一体化系统接轨.房地产一体化系统是税务管理部门为更好地了解和控制房地产企业的销售和税收情况而与房地产管理部门合作共建的信息系统.一体化系统通过信息共享机制,让税务机关能够充分了解房地产企业楼盘交易和收入的实际情况,从而能够在根本上掌握房地产交易的主动权,将房地产税务稽查和税源管理进行有效结合.因此可以在房地产一体化体系中增加税务稽查环节,根据数据分析将某些具有税收缴纳风险的企业移送给税务稽查部门进行审核,审核完毕后,再将最终的结果录入一体化系统,从而将税源管理和税务稽查有效结合起来,既提高了税务稽查的效率和精确度,又能够从源头上避免偷税漏税的现象发生.

参考文献

1.林姗百.房地产开发业税务稽查相关问题研究.黑龙江八一农垦大学,2015.

2.林姗百,王永德.基于房地产行业特殊性的税务稽查对策探析.现代商业,2014（36）.

3.董恒.房地产行业税务稽查研究.吉林大学,2014.

（责任编辑：王文龙）

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