原创《房地产企业会计核算特殊性探究》：此文是一篇会计核算论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
摘 要：随着经济的发展和城市化进程的加快,房地产企业快速发展,成为推动我国经济快速发展的重要支柱.本文分析了房地产企业固有的生产经营特点,并从收入确认时点、成本计量方式、借款费用等角度分析了房地产企业会计核算的特殊性,最后针对特殊性问题提出处理建议.
关键词：房地产企业；会计核算；特殊性；对策
一、房地产企业的生产经营特点
（1）开发周期长,经营业务内容复杂,核算对象复杂多样.房地产企业的生产周期包括立项审批、取得土地使用权、开工建设和项目建成,一个项目往往需要几个月或者几年的时间来完成,整个开发周期需要与不同的主体打交道,还需要进行协同作业.房地产企业的经营内容复杂,除了开发建设房屋,还包括周边基础设施和公共配套设施的建设,这些都是房地产企业会计核算的对象.
（2）开发投入大,风险高.房地产开发从规划设计开始,经过多个开发阶段,这些开发阶段要保证顺利进行,就必须投入大量的资金,少则几百万,多则千万甚至上亿.而这些资金的来源除了企业自身投入的资金外,更多需要从银行取得贷款或通过预售的方式来进行筹集,但由于房地产本身工程巨大,不确定因素多,因此存在高投入、高风险的特点.
二、会计核算的特殊性
1.收入确认的特殊性
商品房销售收入是房地产开发企业收入的主要来源,是影响房地产开发企业利润的重要指标,合理确认商品房销售收入不仅关系到企业的经济效益,更是关系到了公司相关利益层能否做出正确的决策.
根据《企业会计准则》,收入是“企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入”.准则中对商品销售收入的确认也做了规定.房地产企业销售商品房属于商品销售,适用于《企业会计准则》.但由于存在前述的生产经营特点,房地产开发企业对商品销售收入的确认存在其特殊性,集中体现在对风险和报酬转移的时间点的理解不同,观点主要有以下两种.
（1）部分房地产开发企业认为,在企业竣工验收合格,并且签订买卖合同时,商品房的主要风险和报酬已经实现转移,这时候可以确认收入.这种观点以相关法律条款为依据.我国《建筑法》规定：“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,不得交付使用.”《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目,经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,不得交付使用.”
（2）有的房地产开发企业认为,在满足竣工验收合格和签订买卖合同两个条件下,主要风险和报酬的转移的时间点在*产权移交手续之时.法律中规定,若出现购房合同无效、套型和面积存在较大误差、开发商变更规划设计、质量不合格等情况,购买者有权选择退房.出于对这些潜在问题的考虑,这些开发企业认为只有在开具*、正式移交房屋以后,才实现风险和报酬的转移,这种情况下,才能确认销售收入.但是若采用这种方式,延迟了收入确认的时间,企业在*产权手续前收到的款项在账面上都以“预收账款”的形式反映,在*手续以后再转为“主营业务收入”,显然忽视了实质重于形式的原则,也无法实现收入和成本的配比.
2.成本计量的特殊性
前文已经讲到房地产开发企业工序复杂,经营业务囊括了从征地到售后服务的全过程,需要进行成本计量的对象众多,实务中能做到“成本能够可靠计量”有一定的难度.首先,房地产企业会计成本的计量包括两个部分,一个部分是开发过程中实际发生的费用支出如竣工验收的房屋成本,这一部分可以从公司的会计记录中取得,还有另外一部分未完工的公共配套设施的成本支出,这部分的支出需要使用预估数据,成本的计量较不准确；其次,房地产企业的建筑工程大多采用出包的方式,由于一些不可避免的原因的限制,有可能出现商品房已经竣工验收并且已经销售*了产权手续,但是出包的工程却未能在同一会计期间进行决算,这就使得会计人员不能及时准确确定和记录开发成本.结果就是房地产开发企业财会人员只得一边挂“预付账款”,一边预提开发成本,并按预算数结转相关的销售成本；或者干脆按销售收入的一定比例估计销售成本,致使账上存货中的“开发成本”出现红字.
3.借款费用处理的特殊性
房地产开发企业的项目大,资金投入大,需要源源不断的资金供应.又房地产整个开发周期长,自有资金回笼慢,这就决定了在开发建设房地产项目的过程中,银行借款成为房地产开发企业最主要的筹资来源.房地产企业向银行借款的时间一般很长,这就会产生大量的利息费用.如何区分企业借款的性质,正确计量借款利息费用的资本化金额,实现资金使用效率的最大化,同时还能满足国家相关会计核算的要求是房地产企业会计核算的特殊性也是一大难点.
三、处理建议
1.建立规范的会计体系,完善信息披露
目前我国房地产行业的管理体系不健全,缺乏统一的会计体系.房地产企业只是笼统地适用于《企业会计准则》,企业只能根据自身情况进行业务处理.这样导致的结果有以下两点：第一,各个房地产企业都有自己的一套会计确认政策,信息缺乏可比性；第二,房地产企业对某些要素,特別是对收入和成本的处理,有了很大的操纵空间,这样便容易使财务报表反映的内容与真实情况有很大的出入,使会计信息失真.对于这样一个关系到国计民生的特殊的行业来说,建立健全一个统一、规范的管理体系显得尤其重要.第一,有关部门要推出专门的房地产行业的会计准则,为各企业会计核算提供依据；第二,房地产行业要加强对成本费用的管理；第三,房地产企业会计人员要提高自身职业素养,增强职业判断能力,同时也要约束好自己,不做弄虚作假的事情；第四,要完善对房地产企业会计信息的披露程度,包括对土地储备量和成本的披露,最重要的是要对风险进行充分的揭示.
2.企业根据实际情况选择合适的收入确认政策和成本计量方式
在整个房地产行业还未建立统一的会计核算制度之前,企业会计人员要根据企业自身的情况选择能够反映企业真实信息的方法.
从收入确认的角度,综合前文所述的两种方法,房地产企业收入确认要兼顾谨慎性原则和实质重于性质的原则.对于收入确认的时点,首先毋庸置疑的是必须首先*竣工验收手续并具备签订买卖合同的条件,满足这两个条件以后,笔者认为,只要企业按照合同约定的方式通知购买者,并有足够的证据表明可以收到销售房款,此时无论是否已经*完产权交接手续,都可以确认商品房销售收入.这样既满足了风险和报酬转移的重要收入确认条件,同时也能够及时确认收入,实现收入成本的配比.
从成本计量的角度,第一应该明确成本计量的对象.对于环节多、周期长的开发项目,可以将成本项目进一步细化,按照实际情况划分为几个容易计量、预估的成本核算对象；对于规模比较小的项目,则较为简单,直接将整个项目作为成本核算对象即可.第二应该选用合适的成本计价方法.实际发生的费用直接从会计记录中取得,而需要判断的、不好辨别的费用项目,则要采用职业判断,采用科学的预估方式算出预估成本数值.
从借款费用的角度,要正确合理地计量借款资本化,就要正确界定银行借款的资金范围、资产范围、时间范围和费用范围,同时也要划分好期间,即在开发过程的不同阶段,应该如何划分借款费用.这些都需要会计人员准确的职业判断.
参考文献
1.李凤莲.房地产企业会计核算探讨.财经界（学术版）,2016（20）.
2.霍明静.浅谈房地产企业会计处理的特殊性.科技信息,2009（23）.
3.邓巧玲.房地产会计存在问题及主要策略.时代金融,2015（21）.（责任编辑：刘海琳）
会计核算论文参考资料：
结论：房地产企业会计核算特殊性探究为关于会计核算方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关会计一个完整做账过程论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
