原创《商品房预售制度如何向现售制度过渡》：本论文为您写商品房预售毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
【摘 要】近年来,房地产群访群诉现象呈上升趋势,延期交房、延期 、房屋质量问题、项目烂尾等等情况不断出现,这些问题源自商品房预售制度自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位,为改善预售制度的 效应,本文提出了提高预售商品房的工程形象进度,同时配合预售资金或预售房源监管,进行预售制度向现售制度过渡方案,以缓和社会矛盾,促进房地产市场健康发展.
【关键词】预售制度；现售制度；过渡
根据2017年江西省信访局接到的群众网上信访投诉,反映房地产开发问题的信访事项比去年同期增加84.8%.涉及的问题主要包括：开发企业因资金链断裂导致楼盘“烂尾”,无法交房；违反合同约定,延期交房、延期 ；没有建设配套生活设施等.引发了诸多矛盾纠纷,严重损害了老百姓的切身利益,也给政府工作带来了严重压力和 影响,在某种程度上阻碍了经济发展,严重影响到社会和谐稳定.究其原因,在于预售制度在开发企业不诚信经营的情况下,导致问题恶化,商品房预售制度面临巨大挑战.
1、商品房预售的概念及其意义
城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）第二条对预售商品房定义为：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为.其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约.商品房预售制度源于我国香港地区,1954年由香港立信置业公司首创,是由已故商界传奇人物霍英东发明的.预售和现售是国内商品房市场中的两种房屋销售形式.商品房预售制度的意义在于：它是房地产开发企业融资的一种重要手段,及时提供了工程建设款,解决了建设资金不足的难题,降低了开发商的资金压力,降低开发资金的使用成本.1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》,1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施,商品房预售制度在房地产市场发展初期,作为培育市场的一种方式,为解决处于起步阶段的房地产开发企业先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场,发挥了积极的作用,我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累.【1】从而涌现了恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、万达等一批大型房地产开发企业.
2.房地产开发预售现状
根据国家统计局的统计数据,2016年,房地产开发企业到位资金144214亿元,其中,自筹资金49133亿元,国内贷款21512亿元,利用外资140亿元,其他资金73428亿元.在其他资金中,定金及预收款41952亿元,个人按揭贷款24403亿元.从上述数据来看,企业自筹资金占到位资金34%,国内贷款占到位资金15%,定金预售款和按揭贷款占到位资金46%.由此可见,预售收入是房地产开发建设资金的主要来源.由于预售门槛较低,从主观上开发企业均愿意选择预售此类方式进行销售,以加速资金流转.根据统计,我国各主要城市的商品房预售比例已达80%左右,部分城市已高达90%以上.【2】以江西省宜春市为例,2006年至2017年十年间,*了600余宗预售,仅*了2起现售.
3、预售制度存在的问题
《城市商品房预售管理办法 》第五条規定,商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期.预售条件的第三条“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”,让商品房成为一种特殊商品,即无须成品就可出售.在我国,信用体系尚不健全的情况下,商品房预售许可在实施过程中存在大量的道德风险和市场风险.主要体现在：
（1）施工具有一次性,按现有的施工技术,商品房建设周期长,受周边环境、气候影响较大.一方面,一旦施工单位偷工减料没严把质量关,就会导致购房人购买的预售商品房存在质量风险,另一方面,施工组织不到位,就可能导致工期加长,从而产生延期交房的信用风险.
（2）超容积率建设,未按图施工,或开发企业在取得预售后又变更图纸,导致后期交付的商品房和当初宣传的商品房有出入,从而产生信用风险.
（3）由于商品房建设周期长、体量大、资金投入大,商品房预售则将施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,一旦企业资金链断裂,商品房预售就会使购房户和银行承担资金风险.
基于商品房预售制度自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位,造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险.2005年8月15日,中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》,“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”.[3]以中国人民银行的特殊地位对特定行业发出具体“建议”,在市场上引起了各方的关注和争论,作为房地产开发企业,即使是当时的龙头万科,也对取消预售制度提出 .中国建设部于当年8月24日明确回应,国家近期不会取消商品房预售制度.2009年全国*,民革 向政协会议提交了集体提案内容,该提案提出修改《城市房地产管理法》,取消预售制度,建立商品房竣工销售制度.提案指出,房地产预售制度成为房地产市场不规范的主要根源之一.近年来,预售制度的存废一直争论不休.从开发商角度,认为取消预售制度需要过渡.从业内角度,取消预售制度是大势所趋.
4.预售转为现售如何过渡
商品房预售制度在我国已执行了20余年,要直接从预售转为现售,对于房地产市场会存在很大的冲击.一方面,一些本身资金不足的企业,在立即执行的现售条件下,资金会陡然吃紧,从而加速企业死亡；另一方面,由于商品房建设周期长,市场从预售转为现售,可能会在短期内对出现供不应求的局面,对北上广等一线城市,将可能助推房价上涨.因此,对于商品房预售制度的过渡,可以采取以下两个方案,
商品房预售论文参考资料：
结论：商品房预售制度如何向现售制度过渡为关于商品房预售方面的论文题目、论文提纲、预售楼盘论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
