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又到了一年一度的年报季,开发商们轮流在香港、上海、深圳等地和投资者见面,公布2014年的业绩,同时公布2015年的发展目标.从已经发布的年报中,我们发现房企“贫富差距”正在加大.虽然有些企业仍在盈利,但增速已明显放缓.对他们来说,如何寻找新的增长点,变得尤为迫切而重要.而对于那些亏损的房企来说,如何活下去,则事关生死存亡.
看好市场却调低目标
在召开业绩发布会时,碧桂园、富力、旭辉、景瑞等多家房企都表示今年将会发展新的业务领域,只不过在对新业务的投入上,各家都表现得极为谨慎,既不贸然涉水过深,导致企业面临翻船的危险;又不能完全对新领域视而不见,错过转型的绝佳机会.
尽管房地产市场有回升的趋势,但各家房企在谈到2015年业绩目标时都极为谨慎,不愿意像往年那样给出极高的增长目标.
以九龙仓集团为例,2015年其在内地的销售目标是220亿元.虽然目标较2014年业绩持平,但九龙仓董事局副主席吴天海表示,2015年要实现目标不容易.
2014年合同销售金额增长近四成的旭辉地产,对2015年定的目标是全年合同销售250亿元,较2014年增长约18%.
景瑞地产2015年提出的目标是在2014年的基础上增长接近10%,和2014年增速持平.
远洋地产董事局主席李明在2014年度业绩发布会上透露,公司2015年销售目标是较2014年的401亿元增长5%.朗诗绿色地产甚至对2015年的销售业绩没有明确的目标.
宝龙地产是仅有的几家预计2015年销售增幅在20%以上的房企之一.其2015年的目标是130亿元,较去年增长22.1%.令人诧异的是,这些房企对2015年目标的谨慎,并不是因为对未来市场的悲观,相反,不少房企对2015年的市场仍然看好.闫浩说,2015年全国*对房地产市场的政策有一个清晰的定调,从中可以看出, 政府对房地产行业是支持的.旭辉总裁林峰也持类似的看法,他认为,2015年市场将呈现一个缓慢回升的态势,2015年下半年比上半年要好过,2015年上半年比2014年下半年好过.
尽管如此,开发商2015年提出的增长目标却依然谨慎,多数房企的增长目标都没有超过20%.
对此,一位业内人士这样解释：很多开发商觉得,2015年的成交量有可能回升,但价格却很难上涨.这意味着销售业绩的增加,得靠卖出更多的房子才能实现.
但对开发商来说,要卖掉更多的房子,并不是件容易的事.不仅是因为房企面临的市场竞争日趋白热化,更是因为土地价格没有丝毫松动,开发商依然需要投入较高成本才能拿到满意的地块.
中小房企处境艰难
“2015年很多企业会退出这个行业,不仅是一些小企业,小企业倒不着急,如果只有一个项目完全不用着急.我认为一些中等规模的企业,甚至一些区域型大企业,他们可能也要退出.今天退出还有钱可赚,或者说还能保住胜利果实,如果现在不退,未来也许连胜利果实都保不住.”
易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱的看法,基本反映了过去几年整个房地产行业的发展趋势.据他统计,2014年前10强房企所占的市场份额已经达到16.92%,20强达到22.78%,50强达到31.14%,100强达到37.75%.
丁祖昱预计,从2015年开始接下来的3年,这一数字还会继续上升,差不多上升到前10强达到25%左右,20强达到30%左右,50强达到40%左右,100强达到50%左右.
如此看来,未来房地产中小企业的处境将变得愈发艰难.“今天销售额50亿～80亿的企业压力最大,在银行的放贷名单中他们排不上号,开发贷拿不到,发债又发不了.便宜的资金拿不到,导致融资成本迅速提高,好的地拿不到,老本也快吃完了.这时他们要面临抉择,是继续咬住牙拼,还是退出这个行业.即使维持现状也很难.”丁祖昱说.
这是丁祖昱判断中小房企将大规模退出的依据.而对销售规模大的公司而言,局面同样不容乐观,很多房企虽然去年取得了不错的销售业绩,但回款却很糟糕,因为银行按揭贷款审批缓慢,加上限购等因素,房企在回款上遇到了不小的挑战.
另一方面,企业的成本却在不断上升.除了土地成本,融资成本、人工成本也在不断上涨.目前,一些技术熟练、专业能力强的建筑工人月薪已经达到6000～8000元.“2015年的竞争仍然非常激烈,房企和竞争对手之间是你死我活的关系.”丁祖昱说,很多大公司的住宅业务中有非常高比例的项目是不赚钱的,真正赚钱的已经不多,这导致今年开发商格外注重成本,很多房企不再像过去那样“养闲人”,因此不少房企传出了裁员的风声.
转型或退出都不容易
一方面是竞争日趋激烈,另一方面是成本水涨船高,转型还是彻底退出房地产行业,成了很多房企面临的艰难选择.
然而,退出或转型并不容易.A股上市公司华丽家族早在2010年就在另寻主业,并先后投资乙肝疫苗研发、金矿等诸多业务,但截至目前,这些业务还没有获得像房地产主业一样的收益.去年公司定向增发,也是以房地产项目开发投资的名义才成功募集了一部分资金.
即使在房地产行业内转型的企业,成功者也不多.比如,此前盛高置地曾提出“2+X”的发展战略,在住宅产品线之外,还开发城市综合体和旅游地产.但这一转型也没有获得成功,最后因为资金恶化被绿地集团收购,成为后者的附属公司.以物业销售为主的SOHO中国,在转型租赁持有之后,同样经历着规模增长放慢、业绩下降的阵痛.
丁祖昱说,房地产行业再困难,压力再大都是相对的,是相对3年前、5年前的房地产行业,但和其他行业相比,房地产行业还是不错的.这些因素使房企无法下决心彻底转型.
而一些转型成功的企业,则让行业看到了在房地产以外的领域掘金的机会,最典型的例子非绿地莫属.从2007年开始,绿地坚持走超高层战略,随后海外投资房地产,2014年又进军地铁业务,发展大消费、金融等新业务.产业协同的力量,让绿地获得了其他房企无法比拟的竞争优势.在这一背景下,在小范围内试错,成为很多开发商的共同选择.闫浩说,对大多数开发商来说,那些拿出来“试错”的项目都只占到总盘子极小的比重,即使失败影响也不大.
而这些创新尝试成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力.目前,闫浩正打算前往德国考察工业4.0发展情况,计划把考察结果引用到国内的房地产业务.
“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成,但德国已经实现了4.0.中国房地产工业化还有很大的发展机会.”闫浩说.
困境中的房地产被倒逼出新活力,也许这才是行业第二次爆发的关键.未来富豪榜上的那些面孔,也将因为房地产行业的新一轮洗牌而发生变化,部分企业家成为榜单的新常客,部分则注定退出公众视线.
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