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关于物业管理论文范文资料 与单位制老旧住宅区物业管理模式有关论文参考文献

版权:原创标记原创 主题:物业管理范文 科目:专科论文 2023-12-23

《单位制老旧住宅区物业管理模式》:这是一篇与物业管理论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。

摘 要:单位制住宅区物业管理是单位社区治理转型的关键.以武汉市某高校社区为实证研究对象,通过访谈和问卷,了解住户社区管理认知情况和居民物业管理意愿,比较分析武汉市现行物业化、半自治和自治管理三种物业管理模式并总结其适应性.

关键词:单位制,老旧住宅区,社区治理,物业管理

中图分类号:F299.33文献标识码:A

文章编号:1001-9138-(2017)04-0065-72收稿日期:2017-03-02

单位制老旧住宅小区治理是城市管理领域的热点问题,吸引了诸多学者的关注,各地政府城市管理部门也在实践上取得了相当成果.物业管理服务是社区公共服务体系的重要组成部分,物业服务供给方是社区治理的重要主体,单位老住宅区物业管理的探索关系到单位制老旧社区乃至城市社区治理的大局.本文跟踪国内单位制老住宅区物业管理研究的动态,通过梳理该问题历史来源和物业管理模式的理论研究及政策实践,以期寻求理论总结和创新;另外通过武汉市单位制社区实证研究,总结现行治理模式并提供借鉴.

1 我国住房改革及单位制社区物业管理问题由来

计划经济时代,城市的一切人口和财产都是单位的附庸,单位是城市居民生产和生活的场所,单位制度是中国社会经济生活中的基本制度.出于职住接近的便利原则,政府机关、企业、科研院所、学校、医院诸多单位都选择建设自己的单位小区,居住空间和工作场所临近,单位内部自给自足,单位大院之间互相独立.住房属于福利性供给物,住宅区内的公共服务由政府和单位承担,单位社区具有内部同质性强、封闭程度高、公共服务自给等特点.改革开放以后,政府实施了一系列公房租售改革措施,确立了市场化改革方向,福利分房和市场交易并存的双轨制仍然存在了一段时间,直到1998年国务院实施了彻底的城镇住房制度改革,实行住房分配货币化、社区服务市场化政策.随着改革的逐步深化,房地产业成长为国民经济支柱产业,单位实物福利分房被取消.但是强大的制度惯性和集体经济的影响并没有使单位制社区走向消亡.由于单位制社区依附的经济社会组织仍然存在,在一定程度上为单位职工提供各种福利,且职住区域一体,单位对广大职工具有较强的向心力,单位制住宅小区仍然在城市广泛存在,尤其是国有企事业单位下属的集中大型住宅小区不在少数,原有单位制小区并未解体,有的甚至越发壮大.

随着住房改革的深入,大量的老旧单位制住宅区面临着环境剧变和原有管理体制不适应新形势的情况.在产权改革中,公有住房面向单位职工出售产权,按照房改政策规定比例留用的周转房面向单位内部职工出租,导致单位制住宅区出现了住房产权多元化局面;在传统单位社区向现代城市社区转变的过程中,单位大院逐步打开,外来人口涌入,出现了不同程度的人口来源多元化;单位制住宅区社区治理的主体开始去单位化,单位组织开始逐渐退出社区管理和服务,然而不同单位掌握的资源不一,治理模式重构也受单位制残留因素影响,政府、社区、市场协调的治理结构未能很好的建立起来,治理主体的空缺导致很多单位制社区治理水平低下、居住环境恶化.政府鼓励住宅区引入现代化物业管理,在商品房小区基 够实现物业服务公司化、专业化、市场化.然而,在广大单位制社区中,受计划经济影响,住户仍有严重的福利依赖思想,思维难以转变;住宅區基础设施落后,物业服务成本过高;缺乏专业化物业服务队伍,居民满意度不高.单位社区物业管理市场化改革之路依然面临巨大压力.

2 物业管理模式理论和实践研究

城市住宅小区的物业服务是对小区内房屋建筑及其附属设施的系列管理活动,按照标准化模式可以分为绿化、卫生、环境、安全及维修等模块.我国物业管理已经走在法制化、规范化、专业化的轨道上,但由于各地区各类型住宅区实际情况复杂多样,物业服务供求存在结构性失衡,物业服务主体水平差异较大,目前的物业服务市场仍然存在一些问题,市场各方主体对于改进物业市场都有所期待.物业服务涉及到社区公共服务的供给,同时也关系到社区能否实现高效和谐的治理.物业管理模式主要指社区物业服务供给方式和社区治理框架构建及其运行.本文从我国学者的理论研究和城市政府的政策实践两方面来介绍物业管理模式.

2.1 我国物业管理模式的理论研究

张农科从法律层面进行分析,物业管理领域的上位法《物权法》提供了三种可行模式,“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”,即业主自治、业主委托物业公司管理和业主委托他人管理.而《物业管理条例》概念界定则相对狭隘,仅认可物业企业管理方式,不符合物业管理实践,也不能满足住户对社区管理多样化的需求.后者作为国务院制定的行政法规,和上位法发生了冲突,而且物业管理的实践早已突破了《物业管理条例》所规定的单一主体框架,亟需修订和发展.

在我国建筑物区分所有权体系下,张金娟将我国目前工作实践中的物业模式总结为业主委员会和物业企业共同管理型、物业企业单独管理型和业主自治型.其中物业企业单独管理型是在小区无业主委员会的情况下,由政府部门、建设单位或其他管理单位作物业管理的委托方;而业主自治型是指业主委员会统筹管理社区公共事务,聘请专业物业经理人员提供基本的物业服务.朱新贵、黄永安将《物权法》所规定的三种模式具体解释为业主选聘委托物业企业管理、业主自行组织管理和业主委托职业经理人管理.

基于现行市场化物业管理模式的缺陷,朱光喜和朱燕从集体行动能力和经济承受能力两个维度创建了物业管理模式多样化选择模型,包括政府替代型、自我管理型、行政干预型和契约均衡型.政府替代型指政府部门供给物业服务的运行模式,主要适用于低收入住户聚集的的老居民区,住户成分复杂,社区关系网络发育不乐观,对物业服务要求较低.自我管理型指业主委员会或居民自治组织的自我管理,他们多属于改制后的单位制住宅区,社区共同体意识培育尚好,集体行动能力强,但业主支付能力不强.行政干预型指街道办和居委会为代表的行政力量参和下的社区治理框架,适用于新建的住宅小区,基础设施完善,业主支付意愿较强,但社区集体意识培育不够.契约均衡型是物业企业和业主之间的完全市场化关系,小区业主经济水平高,谈判议价能力强,社区参和意识和热情非其他类型所能比.

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结论:单位制老旧住宅区物业管理模式为关于本文可作为相关专业物业管理论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文物业的管理范围及工作论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。

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