原创《2018年房价热更热，冷更冷》：此文是一篇房价热论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
房价走势如何,不是靠诸如“刚需”“城镇化”甚至“二胎”之类的概念,而是靠支撑房价的重要逻辑.
国家统计局1月18日发布了2015年12月70个大中房价数据,其中,新房环比上涨的城市有39个,价格下降的城市有27个,持平的城市有4个.环比价格变动中,最高涨幅为3.2%,最大降幅0.9%.同比上涨的城市有21个,其中深圳最高,涨幅为47.5%,价格下降的城市有49个.
二手房环比上涨的城市有37个,下降的城市有24个,持平的城市有9个.同比上涨的城市有35个,下降的城市有34个,持平的城市有1个（图1、图2）.二手房同比最高涨幅仍然是深圳,为42.6%.
2015年70个大中城市房价数据的变化说明了什么
笔者始终认为,70个大中城市的房价是最不可信的数据之一,比如,2009年中国房价大涨,而这个数据显示房价年内涨幅为1.5%.但如果仅看趋势,这个指标也能够反映房价的基本走势.
比如,2015年,从70个大中城市的房价数据中起码可以看到以下几点.
热的很热
在政策的刺激下,包括一线城市在内的房价回暖的态势明显,特别是4个一线城市,全年同比的涨幅都很乐观,个别城市甚至出现了暴涨的现象.比如,深圳的涨幅高达47.5%,相信2015年年初没有人想到深圳房价会涨到这个程度.
冷的很冷
尽管一线城市和一些热点的二线城市,比如南京、杭州、福州、厦门等涨幅可观,而且预期升温的态势仍然在持续,但大量三、四线城市,因为库存的压力,仍然处在深度调整中.有媒体报道,一个一直以来很乐观的开发商说,一些城市的房子只有炸掉一条路了.2015年,全国房地产的销量和销售额将再创新高,但这都是因为三类城市的回升导致,并不能掩盖其他城市库存高企的事实.销售和投资的背离其实揭示了这种真相（图3）.
2016年：热的更热,冷的更冷
如果2016年政策发力,一定会让热的城市更热,但冷的城市恐怕热不起来.2016年政策的着力点是去库存,但一线城市、部分二线城市、一些热点城市和未来人口流入的城市需求旺盛,根本不存在去库存的问题,一旦政策发力,等于火上浇油.而那些库存压力很大的三、四线城市,不管政策如何发力,都很难点燃市场的热情.因此,三线及以下城市房价将长期处于盘整状态,天量的库存会成为影响这些地方房地产及整体经济的最大因素.对这些城市而言,吃土地,依靠房地产的日子基本结束.
2016年房价会不会大涨
2016年,房价究竟会不会大涨?哪些城市的房价会大涨?
先说2016年中国经济大气候.受制于周期调整尚未终结和房地产投资的低迷,2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬,而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手.基于此,房地产去库存的政策力度将超乎想象,在帮助农民工买房的同时,政策“组合拳”还将包括首付回到20%,营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容,以及更大力度的财政补贴等.也就是横下一条心,一定要去库存.另外,2016年货币政策将会出现存款准备金率、利率、汇率“三率”齐降的罕见组合,负利率将是大概率事件,人民币贬值也是大概率事件.这其中存在一个规律：在负利率的情况下,大城市的房价很少出现下跌.
但同时,房地产的基本面仍然是房价高企,库存高企.这也意味着,不管2016年的政策力度有多大（把房子直接送给农民这种极端情况除外）,一些三、四线城市的库存是不可能消化完毕的,价格也是不可能大涨的.但“统一吃药”的结果,是会激发一、二线及一些热点城市的做多热情,推动这些城市房价的上涨,甚至大涨.中国未来的城镇化,一定是以大城市为中心的城市群,未来60%的城市人口都将集中在这些城市群里,而不是回到小城市.
基于此,结论就很简单了：
（1）2016年房价分化的走势会持续（见下页图4）.由于负利率和人民币贬值的影响,一线城市和热点城市的房产仍然是财富保值的重要手段,这些地方的房价2016年至少还有10%的涨幅,投资这些城市的房子问题不大；考虑到2016年房地产政策的刺激力度,三、四线想买房子住的也没有问题,房价暴跌的概率建立在中国经济出现危机的基础上,2016年中国经济全面陷入危机是小概率.
第一上涨梯队：苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州.这些城市的房价,2016年大涨的概率极大.
第二上涨梯队：北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津.北京之所以不可能大涨,是因为2016年要严控人口,市政府要搬迁到通州,四环以内的人口明确要求下降；深圳2015年涨得太疯；广州因为周边城市群的形成,总体供应充足,不具备大涨的条件.
第三上涨梯队：关注国家级城市圈,中心城市周边经济条件不错的中等城市.
（2）这将是中国房地产最后一次救市,也是中国房地产的最后一顿晚餐.吃完这一餐,我们不得不面对的,将是在透支一切概念之后,房地产迎来不可回避的崩盘.
几类城市房价可能大涨的逻辑
不少人之所以对房地产的问题有困惑,对一些明显的概念搞不清楚,除了羊群效应,关键还是很少有人去理解房价的基本逻辑.
要知道,价格只是一种表象,其背后,是影响价格的一系列因素,这些因素最终的合力导致了价格的生成.房价走势如何,不是靠“刚需”“城镇化”,甚至“二胎”之类的概念,而是靠支撑房价的重要逻辑.
货币的逻辑
房价某种程度上是货币现象.过去10年是中国房价暴涨的10年,在这背后,则是M2的膨胀.目前中国的M2已经超过了137万亿元,之所以没有发生很严重的通胀,主要是因为房价吸收了这些水分.之所以强调2016年一些城市的房价仍然会上涨,是因为2016年货币政策宽松的预期很明显,且很有可能进入负利率时代.在负利率的情况下,大城市的房价没有下降的先例.
供求规律
千规律,万规律,供求规律是第一规律.过去很多年,房地产最流行的一个概念就是“刚需”,经济学上从来没有一个需求叫“刚需”.需求指的是收入约束曲线下的需求,比如,我对中南海的房子有想法,但这不是刚需.人人都爱大房子,但你的收入必须足够承担才可以,所以真正的供求规律是有购买力的需求.过去房价飞涨,政府控制不住,原因只有一个：房子不够.现在80%的城市房子供应严重过剩,房子不再短缺,价格是不可能上涨的.就此而言,未来房价上涨的城市是需求仍然旺盛的城市、人口流入的城市.
城镇化的逻辑
过去有人讲,在中国城镇化完成之前,房价都会一直上涨.这也是一个伪逻辑,因为,第一,这个逻辑假定现在城市里的房子都住满了人,农民进城,都需要建新的房子；第二,它假定进城的农民都能买得起房子.很显然,这两个假定都不成立.但城镇化的逻辑告诉我们,未来人口流入的城市,对住房的需求是实实在在存在的.
土地政策的逻辑
这是过去开发商一直告诉大家房价不会跌的逻辑,因为政府要靠房地产,所以政府不会让房价跌.但这个逻辑也建立在供求规律的基础上.当房子少的时候,政府可以卖地,但当房子多的时候,政府就无法依赖土地财政.当然,土地财政的逻辑也意味着,一些土地供应稀缺的城市,房价的上涨就具有天然的基础.比如,兰州的房价为什么比西安贵,很简单,西安地处800里秦川,一点不缺地,而兰州地处黄河边上,几面都是山,土地相对西安是比较稀缺的.再加上甘肃的城市资源少,大城市只有兰州一个,这促使兰州的房价未来仍然被看好.
当然,还会有其他的一些逻辑,比如股市跷跷板逻辑.但笔者认为,就2016年而言,货币逻辑、供求逻辑,以及一些城市的特殊性将决定房价的走势.我仍然坚持之前的判断：不是每一朵野百合都会有春天,冷的更冷,热的更热的格局将依旧.
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房价热论文参考资料：
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