原创《地铁沿线住宅价格动态影响因素分析》：关于免费因素分析论文范文在这里免费下载与阅读,为您的因素分析相关论文写作提供资料。
摘 要：随着城市人口规模的扩张和城市化进程的加快,越来越多的城市建设中开始加入轨道交通的规划,其中最为主要的便属地铁.而随着地铁的建设,也给城市居民的日常生活带来越来越深的影响,尤其体现在地铁对房价的影响上.从地铁动态出行角度来研究地铁沿线住宅价格的影响因素,最终发现只有工作、教育、购物三个变量能对地铁住宅价格产生显著影响,在分析解释产生这种结果的原因后,提出相应的建议和展望.
关键词：地铁房,动态出行,住宅价格,回归分析,武汉
中图分类号：F293文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2017）08-0013-23
1 导言
一直以来,城市以充满机遇、设施完备、交通便捷等特点吸引人口不断向城市聚集,人口规模的增长一方面带动了城市的快速发展,另一方面也导致交通拥堵问题愈加严重,反过来又制约了城市的发展.城市交通运输方式也在不断发展完善,因具有高效、便捷、实惠、安全等优点,以地铁为代表的城市轨道交通表现最为抢眼,迅速成为人们在城市中出行的首选.同时,经济发展越快的城市,其社会公共资源也愈加完善,对流动人口的吸引力也愈加强烈,选择在城市买房的人也越来越多,直接促成了城市住宅需求量的大幅度增长,在这样的背景下城市交通拥堵问题也越来越严重,城市居住环境越来越严峻.因此,交通便利性、配套设施的完整性成为越来越多购房者买房时考虑的重点,而“地铁房”恰好能满足这些需求.本文正是基于这样的现状,分析地铁沿线住宅价格的影响因素.
2 相关理论
2.1 区位理论
德国经济学家冯·杜能在《孤立国对农业和国民经济之关系》第一次提出了区位理论的概念.区位理论研究就是在人类活动空间内,空间位置和空间内的活动对经济、文化等各个领域产生影响.1960年,美国学者最早提出和城市中心的距离会影响住宅的价格,即离城市中心越近,则住宅价格越高.如果不考虑土地本身的成本,和市区的距离会和交通成本呈现负相关；如果不考虑交通成本,和市区的距离也会和土地价值呈现负相关.所以当交通成本和土地价值同时最小化时,住宅才是优选住宅.城市土地价值出处在较为稳定的水平,但是随着城市的快速发展,从火车、汽车到城市轨道交通,交通成本——包括交通费用和通勤时间——都在逐渐降低,所以城市道路扩建、轨道交通建设都会大大影响住宅价格以及购房者的意愿和选择,甚至会直接影响住宅的综合价格,尤其是地铁等轨道交通项目.
2.2 极差地租理论
级差地租,和绝对地租相对,在城市中是指由于基础设施建设、交通状况等因素的不相同,导致相同大小的土地产生类似于有差别地租一样的不同价值.城市级差地租产生同样是由于土地等级不同而产生的,其等级的产生是由土地地理位置和追加投资导致的.按照影响极差地租差异的因素分类,可以将极差地租分为两类.第一类级差地租的主要影响因子为地理位置.地理位置越好,则交通成本越低,并且存在更大的潜在价值,比如对于住宅,优良的地理位置,能有效减少居住者不必要的时间浪费,出行更为便捷,生活舒适度更高；第二类级差地租的主要影响因子则是土地的后期改造,对于一个地理位置已经定型的住宅楼而言,如果住宅内部环境优美,拥有完整的教育、商场、休闲娱乐配套等,能极大地提升住宅价值.
2.3 住宅价格理论
一直以来,交通成本都是购房者考虑购买住宅选址的重要影响因素.对于开发商而言,住宅用地的价格会随着地铁的建设而有所增长,但是住宅的建造成本却基本不变.对于住宅购买者而言,他们对住宅的交通便利性有很大的需求,因此即使住宅价格因为地铁的修建而上涨,他们也会以极大的热情去购买.有需求的增长,供给自然也会增多.依据住宅价格供给需求理论图,已知住宅价格为供需平衡时的价格,当住宅附近的地理空间范围内还未规划地铁时,均衡价格在E位置,当地铁开始规划后,住宅购买者对地铁住宅的需求开始增大,开发商也相应提高住宅价格,购买住宅的数量會增多,相应的住宅供需均衡价格从P0点变到P1点,即地铁沿线住宅价格也会上涨,如图1所示.
3 地铁沿线住宅价格的影响因素
3.1 静态因素
住宅价格的影响因素众多,绝大多数学者对于住宅价格的影响因素多归结为静态因素,通常分为三个方面：建筑因素、区位因素、邻里因素.
建筑因素,即住宅本身的因素,如面积、容积率、朝向、楼层、住宅类型等,这些自身属性都会造成地铁沿线住宅价格的差异化.这些因素的产生,一方面是因为建筑本身成本的差异化,另一方面则是因为住宅需求的差异化.
区位因素,即住宅在城市中的地理位置.对于地铁房而言,区位因素具体指住宅到地铁站点的距离因素,地铁的运营直接提高了附近居民出行的可达性,大大降低了城市交通拥堵带来的不便性.
邻里因素,即住宅附近的配套设施拥有情况,一般包括商圈、教育、医疗、休闲娱乐和一些其他设施.
3.2 动态因素
随着城市地铁时代的到来,研究地铁沿线住宅价格的影响因素不再是单一地从住宅本身出发,而是从挖掘相关数据的基础上,实现住宅价格数据的可分析性.根据我国2015年城市出行统计数据,如图2所示,发现上班、回家、上学、医疗、购物等出行目的在所有出行目的中所占比例较高,同时本文以居住点作为出发点研究,因此可将地铁出行因素分为：工作出行因素、教育出行因素、医疗出行因素、购物出行因素和休闲出行因素.
在这五种出行因素中,工作、教育出行因素属于非弹性因素,购物、医疗、休闲则属于弹性因素,城市规模越大,弹性因素所占比例越高.但是随着城市规模的增长,城市居民的全目的出行的次数却会相对减少,造成这种现象的直观原因就是因为以上班上学为目的的出行减少,因为城市规模增大,出行的距离会增加,导致城市的交通顺畅度会直线降低,从而人均出行的成本也会相应增高.为了避免这种情况对城市居民本身的影响,他们会趋向于选择交通成本更低的区域或是配套设施更完备的地区作为住宅.
因素分析论文参考资料：
结论：地铁沿线住宅价格动态影响因素分析为关于对写作因素分析论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文因素分析法的计算例题论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
