原创《当前我国房地产供给侧改革的思路和》：这是一篇与房地产论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
在经济下行压力进一步加大的背景下,作为横跨消费与投资两大领域的房地产业发展对稳增长具有举足轻重作用.总书记在第十五次会议上指出,要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和長期相结合的长效机制和基础性制度安排.未来一个时期,我们要积极适应房地产形势的新变化,加快房地产供给侧结构性改革,加速房地产去库存,推动全国房地产业健康发展.
一、我国房地产行业的新变化
近年来,随着城镇化的快速推进,我国房地产市场告别了多年来的短缺况状,全国性的普涨普跌时代基本结束.当前,在房地产总体供过于求的情况下,不同城市房地产市场呈现加速分化的特征.一二线城市房地产供给不足与三四线城市房地产相对过剩并存,成为我国房地产市场的新常态.
二、当前房地产面临的潜在风险
从本质上看,房价其实是一种货币现象.随着2016年为保增长而出现的货币过量投放以来,我国房地产市场经历了多轮的上涨,与此同时,房地产信贷大量增加.随着国家对房地产调控政策的持续加码,房价上涨的动能逐渐弱化,一些地方已经出现了量价齐跌的现象,房地产信贷风险也逐渐加大.
(一)边去边增
2016年下半年以来,一二线城市如北上广深及省会城市房价飙升,带动着房地产投资快速回升,这背后其实是“地王”频出、楼市过热的结果.由于一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升,这些城市的楼市也将面临投资风险,也就是未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题,这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”.在一线城市的带动下,部分二线城市、大部分三四线城市房地产投资也呈现回升态势,这并不是好事情,因为本来这些城市就存在去库存压力,如果此时房地产投资再次回升,也就意味着楼市库存也会进一步增加,这些城市未来将面临更大的去库存压力.
(二)信贷违约
目前,我国房地产领域贷款风险总体呈上升趋势,未来随着房地产调控政策持续加码,可能存在房地产信贷违约的问题.一是房地产企业资金链脆弱.由于三四线城市房地产销售疲软,开发商回笼资金缓慢,直接导致房地产企业资金链脆弱,一些地方甚至出现了开发商“跑路”、楼盘烂尾的问题.二是个人住房次贷量增加.房地产企业为了去库存,纷纷提出低首付甚至“0首付”购房,一些*机构也提出了“首付贷”等业务,这些措施的大范围推行,大大增加了房地产市场的杠杆,增大了房地产信贷风险.三是房地产风险向上下游传导.虽然当前房地产贷款不良率整体较低,但房地产企业借道融资、拖欠、担保等行为普遍,容易形成金融和房地产泡沫,导致风险在上下游领域集中体现,危害金融系统安全.
(三)泡沫破裂
当前中国作为一个以住房投资者为主导的市场,如果投资者退出市场,那么住房的供求关系便会失衡,住房的严重过剩会更严重.目前不少三四线以下的城市,住房即使降到很低水平,也是无人问津.而在一二线城市,即使房价如此之高,可是因房地产市场的暴利也会驱使供给出更多的住房,而且这种趋势不会停止.在这种情况下,国内房地产市场的问题只能是越来越大,风险也越来越高.
三、加快房地产供给侧改革的思路与对策
在经济新常态下,推动房地产市场健康发展,需要改变过去单纯依靠刺激或者抑制居民住房需求的方法,从供给和需求两侧同时发力,完善房地产供地制度,推进房地产税费改革,优化房地产结构,加快形成有利于房地产持续健康发展的长效机制.
(一)推动房地产供需两侧同时发力
房地产去库存效果难遂人愿,在笔者看来,政府推行购房降税、购房补贴、公积金贷款、降低购房首付比例等措施,实际上都没有超出刺激消费需求侧范围,在改善房地产供给侧方面着力不多.而目前我国房地产高库存的真正原因在于房地产开发供给侧结构严重失衡,致使新增商品房大大超出城市居民消费需求量,尤其是高房价超出城镇居民经济承受能力.这是我国房地产去库存始终难于走出困局的根本原因,也是去库存陷入“边去边增”致命怪圈的原因.显然,仅寄希望于刺激消费侧来解决去库存问题,只能是治标不治本之举.因此,当前房地产去库存化,既要在刺激消费侧用力,更要在供给侧使劲,只有推出系列改善房地产供给侧过硬的长效措施,才能为切除房地产高库存“病灶”提供良方.
(二)优化房地产市场结构
当前,随着人们生活水平的提高,消费者对住房的需求不再仅仅停留在一座好房子、一个好地段、一种好户型的层面,而是需要享受高品牌的楼盘,包括高品质的建筑及配套设施和高品位的生活,即便捷的生活配套服务,不仅要绿色环保,更要有与众不同的人文情怀.为此,政府和开发商要适应这一要求,优化住房供给结构,提高住房质量和品质,让住户得到更舒适的居住体验,回归住宅本身的居住价值.地方政府和存有滞销楼盘的开发企业要卯足劲做好改进产品质量的“功课”,特别是二三线乃至四线城市,应根据当地历史脉络、文化特色、资源禀赋等人文与自然条件,重新规划设计、改造、优化滞销楼盘乃至烂尾楼,做出自己的特色,用以创造需求,让本地或是外来人口在旅游、养老、商业、文化等特色地产上萌发需求,消化库存.这样才能让滞销的楼盘重新焕发青春,释放光彩.
(三)推进房地产税费改革
当前,我国房地产征税主要在交易环节,而在房地产持有环节则不征税,这就出现了部分居民囤积住房炒作牟利的问题,客观上导致了房价过快增长.为此,从供给侧入手,需要调整优化房地产税费政策.具体思路是,降低房地产开发环节的税费,开征房地产交易环节的税费.事实上,房地产开发环节税费较重是导致房价过快增长的间接原因.开发商在住宅定价时,通常要把税费成本加上,无形中拉高了住房.降低房地产开发环节的税费,能够降低开发商的开发成本,为开发商合理定价提供空间.开征房地产交易环节税费,能够抑制房地产投资炒作行为,也是防止房价过快增长的重要手段.同时,考虑到三四线城市居民收入较低的现实,对居民首套房、小户型等住房交易和持有环节税费予以减免优惠,有利于降低居民购房的税费负担,对于提高居民的购房支付能力从而加速三四线及以下城市房地产去库存具有积极意义.
(四)完善房地产相关制度
一是建立与市场需求相匹配的供地机制.建议政府相关部门可根据各市（县）前三年商品房平均成交规模、新增人口、库存量等因素,分配各年商品房用地供地的上限规模,对库存量特别大、去化周期特别长的地方必须停止给予供地指标.地方政府再根据不同层级的区域与板块市场的销售量、库存量、合理的去化速度科学安排规划指标和供地节奏,提高供需匹配度,从供地的源头就开始防止供给的过量.二是打通保障房与商品住房对接通道.在商品住房供大于求的城市,政府要下决心停止建设保障房,全面推进货币化补贴和货币化安置,让居民拿钱直接到市场上购房或租房,既可以减轻政府建设与管理压力,又可以加快去库存.三是加快实施百城建设提质工程.提高县城规划建设水平,完善城市功能,改善人居环境,增强综合承载能力和吸纳力,实现新型城镇化加快发展,形成城乡区域协调发展新格局.
【本文系河南省哲学社会科学规划项目“河南房地产供给侧改革与农民工市民化协同联动机制研究”（2016B025）、河南省社会科学院2017年度基本科研费项目“传统农区中小城市综合承载力评价及提升策略研究”（17E36）的阶段性成果】
（作者单位分别系河南省社会科学院经济研究所、河南省社会科学院中州学刊杂志社）
房地产论文参考资料：
结论：当前我国房地产供给侧改革的思路和为关于房地产方面的论文题目、论文提纲、房地产论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
