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2017年,地产行业面临的是史上最严楼市调控以及严峻的金融去杠杆形势,但成交面积与成交额仍创历史新高.全年商品房销售额达到13.4万亿元,同比增长13.7%,商品住宅11.0万亿元,同比增长11.3%；百强房企销售额总计7.34万亿元,同比增长41.8%,市占率提高10.9%-54.9%.
地产行业似乎越来越难以理解,这个天量销售额是否健康、是否可持续?行业的未来将何去何从?
地产行业有没有未来?
有部分人认为,地产行业没有未来,因为房子越盖越多,城市土地越来越少,存量住房趋近饱和,市场对商品房的需求将越来越小,所以地产行业没有未来,为非永续行业,房企的业绩与增长不可持续.要弄明白这问题首先得知道中国目前有多少住房,来看国家统计局的数据.
国家统计局对于地产行业统计包含地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等几个指标.笔者认为,竣工面积最能准确反映住房总存量.全面房改从1998年开始,从统计局获得历年商品房竣工面积总计为103亿平方米.据多方资料考证城镇住宅存量中商品房比例大概为41%-45%,可以估计城镇总住宅面积为230亿-250亿平方米,下文计算取240亿平方米.
那么中国住房总需求有多大?目前城镇常住人口口径的城镇化率为58.5%,而如果以城镇户籍来统计的话城镇化率仅为42%.笔者认为,我国真实城镇化率介于两者之间,50%左右,未来城市化速度将开始逐渐变缓,由高速增长逐渐转变为结构质量更优的相对较低速增长；预计15年后,即2032年前后城镇化率达到70%左右,之后城镇化速度会明显降低（长远来看再过二三十年,城镇化率可以达到80%-85%）.
假设将中国的住房需求变化简单分为前后两个阶段：第一個阶段为城镇化率低于70%的城镇化高速发展阶段,城镇化新增住宅需求量大于存量住宅更新需求；第二个阶段为城镇化率超过70%阶段,此时住宅存量更新需求大于城镇化新增住宅需求.根据国务院及住建部相关数据预测,2032年,中国人口预计大概14.6亿,城镇化率70%左右,人均住房面积将达到36平方米,可估算住房存量总需求为368亿平方米（总人口×城镇化率×人均住房面积）.因总人口增加、城镇化率提高、人均居住面积提升推动的住宅增量需求为128亿平方米.另外,考虑到中国房屋年限50-70年,未来15年城镇旧房拆迁的更新需求更新率为1.5%,此因素下的住宅更新总需求面积为73亿平方米.
因此,可估算得出未来15年包括净新增和旧房拆迁更新的住房增量总需求为201亿平方米,对应未来15年年均住房需求面积为13.4亿平方米,略低于历史第二高的2016年全国商品房住宅销售面积13.8亿平方米.随着城镇化率的稳步提升,可判断出未来15年住宅需求面积将呈前高后低态势,缓慢走低.
假设从2032年起城镇化速度放缓,最终城镇化率来到80%,人口稳定在15亿,人均居住面积达到40平方米.此前50多年的住房分配史决定了过半住房不能满足人们对美好生活的追求.以北京为例,全市存量房屋中楼龄在10年以上的住房占比达76.7%,房龄20年以上的住房占比达38.6%.配套差,条件差,体验差,俗称“老破小”,占比逾六成,所以改善型住房需求非常大.假设存量房的折旧率为2.5%,那么每年需要的更新住宅需求面积为12亿平方米,并且随着存量“老破小”的逐渐淘汰,长期折旧率下降并稳定在2%出头,每年住宅更新需求面积将下降到10亿平方米左右.
基于上文的分析可以看到住房需求分为两个阶段,第一个阶段15年,年均住房需求面积为13.4亿平方米,略低于历史第二高的2016年全国商品房住宅销售面积13.8亿平方米,住房需求有明显支撑.第二阶段的20年间全国销售面积从12亿平方米下降至10亿平方米,需求面积下降较为明显.
统计2000年以后的全国商品房均价,可以发现过去17年只有2008年因为全球金融危机全国商品房均价下跌1.7%,平均房价从2000年的2112元上涨至2017年的7929元,年化增长率为8.1%.
基于过去45年世界20多个发达国家房价平均上涨逾7%的事实,以及中国未来仍将保持世界领先的经济增长速度与活力,未来二三十年全国商品房均价年化保持4%-5%增长大概率实现,笔者对全国住宅商品房销售走势进行预计（见图1）.在第一阶段2017-2032年,全国住宅商品房销售额大部分年份将在12万亿以上,平均销售额可能达到15万亿-16万亿元,大幅超过历史最好2017年的11万亿元.第二阶段2034-2055年,由于全国销售均价的多年复利上涨,全国住宅销售额平均值将在20万亿-22万亿,行业最高销售可能达到25万亿元.上述分析只考虑了住宅商品房,实际上过去10年商品住宅占商品房销售额比例平均只有88%（其他为临街底商、车位等）,估计未来住宅占比将提升到90%+,因而商品房总销售额将比上述值还要高大概10%.
肯定有人质疑这个量级销售额,购买力跟得上吗?与居民住房购买力最直接相关的是城镇可支配收入,1998年,中城镇人均可支配收入为5425元,2017年增长到36395元,同比增长为6.7倍,年化增长率为11.2%,而同期房价上涨为4.28倍,年化增长8.4%,可见居民可支配收入增速远高于全国商品房均售价增速.
事实上,2017年,中国居民杠杆率（居民负债/GDP）49%,远低于国外主流国家平均85%的水平；2016年居民储蓄率（居民储蓄/GDP）46%,也远高于世界26%的平均水平.最关键一点是,中国经济增长和居民财富增速是过去、现在,未来也将会是世界上最快的国家之一.相比较低的杠杆率以及较高储蓄率足可以继续保证居民负债处于安全可控程度,购买力足以支撑商品房销售额的继续增长.
地产论文参考资料：
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