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房地产问题,这是一个转了十几年圈,来回折腾也没有解决的问题,结果就是房价越调越高.那么,房地产到底是过剩还是供不应求?
5月下旬,在上海的一次土地拍卖中,周浦纯住宅地块由保利以54.5亿元杀出重围夺得.这意味着这个位于上海外环以外的项目保本售价将高达7.9万元/平方米——难怪有人惊呼,上海的房价正在直追香港.
与此同时,机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1 100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%.
房地产问题,这是一个转了十几年圈,来回折腾也没有解决的问题,结果就是房价越调越高.那么,房地产到底是过剩还是供不应求?
让人口自由流动起来
判断房地产问题,重要的是搞清到底有多少库存,而且是把一、二、三甚至四线城市都放在这来统计.去年房子卖得不好,有些人谈到中国的人口结构,人口老龄化,认为房地产这辈子再也见不到黄金白银的时代了.
我们的城市化率到底是多少,这个词叫“城市化率”,而不是“城镇化率”,镇一级占城市化率56%的四成.这跟我们非农户口37%差不多,也就是说真正的城市化率不会超过40%.跟其他国家比较,只能算是刚到半山腰.
国外的城市化率是一个人口密度的概念,而中国的城市是一个行政概念,一、二、三、四线不知道是根据什么划分的.全世界的城市化基本有一个大的趋势,如果人可以自己决定去哪里生活和工作,最后一定会有七成到八成人住在城市,而且这些人一半以上住在大城市.至今日本*的人口还在涨,美国纽约的人口还在涨.
从人口和土地的禀赋来讲,一百万以上人口的城市,有很多数字中国应该落在美国和日本之间.如果做得好我们会像美国,如果做得不好则更像日本.比如在人口聚集度上不像日本那么密,但是一定比美国密.所以,一百万以上人口的城市是美国的一半,日本的三分之一.五百万以上人口的城市还是美国的一半,是日本的四分之一.
我们现在拥有千万级人口的城市,加上重庆应该算是五个.如果14亿人口七成住在城里,这七成里面一半以上又在千万级人口的城市.中国至少缺少10到15个千万人口的大城市.与其他国家很不同的地方,是我们的人口不能那么自由地流动,因为你在当地落不了户口.
党的十八届三中全会文件和“十三五”规划都有很多的表述,在我看来最重要的信号,是在户籍制度改革上要有相当程度的突破.到2020年,居住证应该是识别中国公民唯一的*,不能再分谁是农业户口,谁是非农户口,一律只有一个居住证.
让人口自由流动,自主选择居住和生活的地方,这是全世界的一个潮流.
什么是刚性需求?
房地产供应不足主要是在大城市.这些年来,我们总是要打击所谓房地产的投机需求.实际上,中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的.
什么是刚性需求?严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住.而中国的住房用地世界第一,农村住房用地在95%以上,即使在改革开放之前,谁也没有住大街上.城市住房改革之后,多年来为什么还有人一直在买房子?目的就是改善居住条件.我们有很多房子实际上不太适合居住.城市住房有很多建成年代很早,大约25%没有独立的厕所和厨房.因此,但凡有了购房能力,人们必定搬到新房子住.
根据第五次和第六次人口普查的数据,2000-2010年,中国城市的住房自有率是下降的.中国人喜欢储蓄,攒点钱就要改善自己的居住条件.我们总说要多建80～90平方米的房子,这种政策很可怕.因为实际上,改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子,一家人父母加上孩子住在一起.
我对中国房地产一点都不担心.2014年房地产交易额8万亿元人民币,其中85%是首套房,第二套的占15%.正常数字应该是一半对一半,也就是说,很多限购政策把改善型需求全给挤出去了.只要敢放开限购,购房的需求就出来了.
中国的房地产市场比股票市场恐怖得多,老百姓的杠杆太低了.两三百亿元的首付贷和一年十万亿元的交易量非常小,没有关系.中国大部分人有一套房子,基本没有人睡在街上.从某种意义上讲,我们的支付的能力比一般发达国家强得多.我们的房价占收入比重很高,这个不矛盾.美国房贷占GDP的比例,房贷占居民可支配收入的比例还没有我们高呢.
住房库存可能是判断房地产走势最重要的信息.但是库存数据是不是有价值,首先要看它的一个周期,和我能找到的价格信号是不是能对得上.如果库存多,一定不会涨价,库存少则一定涨价.
我们统计了各个城市的可售住房面积.有个红线叫12个月,是指库存低于12个月就开始涨价,如果远远超过12个月就要降价.
一线城市个位数库存在半年以上,二线城市在12个月左右,三线城市15个月左右.去年一线城市北、上、广、深当然是疯涨,今年只剩下三、四个月的库存.二线城市今年三月份已经到10了.三线城市也应该是正增长了.
我们有点奇怪,这些数字并不是今天才出现的.最近限购的几个城市在6个月前就已经看到了.我们对钢铁库存、水泥库存这些产能非常过剩的产业,历史上都出现过重大的判断失误.主要原因是做期货的很多投资者,在库存上数据非常散乱,非常不统一.
再参考2007年以来的数据.一、二、三线城市的走势有区别吗?可能水平有区别,一线涨得高点,二线涨6%,但是波动方向没有区别.
城市房价远论文参考资料：
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