原创《凯德地产细处求变》：本文是一篇关于求变论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
今年9月,李嘉诚在内地抛售物业的事情又被热炒.而另外一家有相似背景的地产商,新加坡凯德置地,则可能还要继续坚守.这或许是因为,它的盘子更大,抽身不易.
从1994年的一隅、一楼、寥寥数十人,到如今48个城市的近160个项目,凯德的发展速度不可谓不快.2015年6月,筹备了三年的凯德MALL天宫院项目被爆停工、撤资.而在此之前,凯德最广为人知的是其“轻资产模式”,这不仅被很多商业地产研究机构引为经典案例,也被众多商业地产企业仿效.一向以“私募基金+REITs”模式蜚声商业地产市场的凯德似乎遇到了瓶颈.
过去的十多年里,凯德在中国房地产尤其是商业地产的发展中扮演了极其重要的角色,而面对如今的房产红海和凯德自身的瓶颈,凯德能经受住考验吗?
多层次布局
1994年,新加坡企业嘉德置地将目光瞅准中国,在上海百腾大厦租了一层楼后,凯德置地（中国）便开始在中国安家落户.从一间小小的办公室发展到如今的布局全亚洲,凯德在成长的同时,也找准了自己的定位：发力商业地产.虽然入华之初也是以住宅和公寓开道,但随着近年来对市场的探索与洞察,商业综合体已成为凯德在中国发展的重心.
2013年1月1日,执掌凯德中国9年（2000～2009年）的林明彦出任新加坡嘉德置地总裁.10天后,嘉德置地宣布公司中文名称正式改为凯德集团,“凯德”品牌成为集团统一的中文标识,适用于原嘉德置地全球业务范围.之后,凯德集团撤出印度、伦敦业务,将主要注意力投向中国,凯德中国成为其旗下四大核心业务单位（凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁）之一.“未来,凯德集团也将以综合体作为在中国发展的主要方向.”如此看来,林明彦依然将商业综合体作为重点发力对象.
20年来,凯德中国在嘉德置地的发展中发挥的作用可谓是相当重要的.如今,凯德已将触角延伸到了全亚洲,在新加坡、中国、马来西亚、日本以及印度的54个城市拥有及管理着105家购物中心.其中,在中国布局了38个城市,购物中心达64家.
然而,单一的商业地产产品并不能满足凯德征战的雄心.于是,除了商业综合体来福士广场外,凯德MALL、龙之梦等定位差异的购物中心也应运而生,以满足不同区域、城市和客户群.
来福士广场号称“城中之城”,不仅是城市地标,也是城市化进程的重要符号.因为其不仅仅是单纯的购物中心,而是将住宅、商场、办公楼、服务公寓、酒店等多种业态都融合在了一起.而这对于城市的要求显然很高,在中国,凯德来福士也只是布局了北京、上海、深圳、成都、重庆等8个重点城市,以满足当地对高端商业综合体的需求.其中重庆来福士以其超百万平方米的体量与210亿元的总投资,成为新加坡在华投资的最大项目.
而相较于无论从选址、定位还是招商都颇为挑剔的来福士来说,走向快速复制的凯德MALL产品线更像是凯德赚钱的工具.虽然也有凯德MALL是自建物业,但更多是以收购、并购获得,这不得不让人怀疑凯德MALL有些“将就”发展.
尽管如此,凯德的商业地产发展依然不容小觑.之所以能够取得如此不俗的业绩,得益于其“规模制胜”的发展战略.这意味着凯德置地要在中国长期发展以达到规模效应.在“规模制胜”的战略指引下,凯德通过收购已有项目、参股当地成熟公司、招拍挂获取土地、与国内知名企业进行战略合作等方式快速拓展市场.其中,收购已有项目的资金比例超过了70%,成为凯德征战沙场最重要的手段.
在林明彦看来,凯德中国最有改善空间的就是获取更多的土地.作为外来公司,凯德的反应速度不像中国公司那么快和敏锐,因此必须进行调整以更好地参与竞争.而此前凯德在中国拿地是多渠道获取,尽管也参与招拍挂,但是相对而言,招拍挂拿地是未知数,而转让地块则成功率较高,成本也比较可控.
而与其他企业的战略合作,也让凯德在中国的业务进一步扩大.2005年,凯德与深国投签订转让协议,同年,拿下北京华联集团旗下两家商厦,进入到中国商业地产市场；在住宅方面,与香港丽丰控股合作开发“凯德御金沙”,与成都置信合作成立置信凯德并开发鹭湖宫等,让凯德的住宅业务得到规模性扩展.
也正因如此,凯德在以商业地产项目为载体的前提下,在中国市场快速进行布局,逐步确立了其“商业地产大鳄”的地位.
只有真正持有运营,才是完整意义上的商业房地产运作.从这个角度出发,凯德追求的是打造完整的商业房地产价值链.凯德做商业地产不在于把物业建起来,而是要把项目运作起来,创造更高的价值.
极低的财务成本
凯德之所以能够在中国拥有现在的商业规模,很大程度上也当归功于其以金融为核心驱动的战略定位.多年来,凯德追求的是打造完整的商业房地产价值链.在资金方面,凯德在国际资本市场长袖善舞,有一定的优势和经验,但在中国,金融政策会有一些限制,资本市场还没有对房地产彻底开放.尽管如此,凯德在资金方面依然非常稳健,即使是风险相对较高的开发基金,负债比例也在50%以下.
而资本运作,正是凯德模式的核心.通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业,再用项目管理团队开发运营,运营成熟后将物业注入嘉茂零售中国信托（嘉德置地旗下上市子公司）,转化为公众投资后,将外部吸纳的资金再次用于并购商用物业等如此循环往复,凯德走出了一条独特的轻资产运营模式的道路.
对国内商业地产发展商来说,大规模持有商业几乎等于天方夜谭,其背后的最大掣肘无疑来源于资金层面,但对凯德来说,这恰恰是商业运营的成功之道.在转型商业地产的同时,凯德积极建立资金平台,设立和发行了相应的私募基金和房地产投资信托基金.这是国内很多开发商艳羡而又求之不得的.
主权基金即国家资本.凯德模式的资金背景实质是新加坡的一种主权基金模式.嘉德置地就是新加坡的国际资本,其收益要贡献给新加坡人民,因此可以把嘉德置地理解成一个被政府直接控股的公司.新加坡作为全球人均GDP突破5万美元的发达国家,由国家信用建立的融资渠道无疑为嘉德置地提供了充盈的发展*流.
求变论文参考资料：
结论：凯德地产细处求变为适合求变论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关求变自新开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
