原创《性感十足商用不动产》：本论文主要论述了商用不动产论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
商用不动产一共有五大类：写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康.而决定商用不动产价值的元素,除了市场供求外,还有开发商的水平,因为商用不动产不是用来销售的,而是为了出租.
比如说,搭建一个餐馆,出租给餐馆经营者,经营者再开餐馆让别人来吃饭,这条经营链条比较长,开发商的水平很重要.
在成都就有这样一种业态,在好的街道边上盖一些矮楼,准备好各种厨房设备,甚至板凳桌椅；除此之外,他还培训公共服务员.这样一来,要开餐馆的人仅需要申请营业执照,给店铺起个名字就可以了.很多餐饮店老板认为,这样开餐馆的成本就降低了,万一经营不好,拍屁股就能走了.所以,这种业态很受欢迎,这也体现了开发商的水平.
在商用不动产中,每一种业态都很复杂.在整个商用不动产的建造过程中,开发商起什么作用呢?他要先把运营商请过来,然后再去找投资商解决财务问题.所以开发商是导演兼制片,运营商是明星,投资商是财务支持者.只有这三者顺利结合,才能建造出一个好的商用不动产.
在这个过程中,对开发商来说最重要的事情,就是“选明星”.拍电影的明星那么多,是不是名气越大,就能保证票房越高呢?不一定,名气大,你要给他更多钱,但是我们看电影更多是冲导演而看的；而一个好的开发商就会找到适合这个酒店的管理公司.
另外,开发商也要会编剧本.这个酒店在什么位置?是度 店、办公酒店、精品酒店还是民宿?因为酒店不容易赚钱,所以在资金财务安排上,如果开发商拿出10%以上的钱去做酒店,都是风险很大的事.
比如,在国外做物流仓储能赚钱,但到了中国就不赚钱,因为这种房地产的成本太高.商用不动产需要长期的资金支持.所以好的商用不动产开发商,能够找到合适的运营商,匹配比较低的成本、长期资金,这才是成功的关键.
其次是购物中心,中国的购物中心和全世界其他地方一样,因为受到电商的强烈冲击,每年减少10%—15%的经营面积.现在大家从电商买的商品,都是直接从仓库运到家里的,所以这些经营面积便转移到了“物流仓储”上.
至于教育研发,有些地方的学生宿舍租金在慢慢上升,特别是围绕着大学附近的学生宿舍,而围绕着教育和研发服务业的特种物业,需求也会增长.
接着看医疗健康.美国的医疗健康商用不动产占REITs的15%,大约有1万亿美金,这是一个非常大的市场.而目前中国医疗健康的不动产,还没有形成一个完整的业态.中国现在大概有12000家民间医疗机构,还有 11000家左右的公立医疗机构,但民营医疗机构每年上涨超过1000家,公立的每年只涨几十家.
因为公立医疗机构要去财政申请资金,大部分的资金用来自己建不动产、买设备,而且技术更新以后,老设备都舍不得扔.而现在全世界大部分的医疗机构,只要付租金即可,连医疗专用的设备都有服务机构为他们专门写作,他们的成本都花在拉拢人才上.所以,民营医院的服务质量好、发展快.
最后来看写字楼.有能力做写字楼的,只有北京、上海、深圳等几座城市.写字楼如果做得好,比住宅更能赚钱,但是这需要长线的算帐方法.要知道,中国任何一个中型开发商,1年就能做到100万平米；而有个北京的房产商做了30年才做了100万平米.但是就算这样,这家房地产企业的估值还和排名第一的房企差不多,为什么呢?因为后者是销售型企业,只要停止销售,估值就下来了；但是前者收取租金后,不动产的产权还是自己的.
从长远看,投资商用不动产的诀窍就是,在最好的地段,做品质最好的房子,租给最有钱的人.哪怕再过20年,也不会输给任何住宅公司.
对中国来说,商用不动产发展的好时候其实才刚刚开始,在这个行业里,我们还要进行长期的深耕经营.
作者系北京万通实业股份有限公司创始人
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