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北上广深的房价暴涨是结构性的而不是投机性的,是中国社会转型调结构的必然结果.
目前,北上广深房价出现“高烧不退”的态势,各种调控政策也相应酝酿出台,深圳严查首付贷,放贷各地差别化,究其原因,一线城市为何会出现这种情况呢?
笔者以前就分析了2016年是房地产调整见底的拐点,一线城市确实是提前见底了,但真的要全国平均,则很多地方依然压力巨大,尤其是三四线城市,我们公开说房地产指数的,是70大中城市而已,现在是豪宅与冷房齐飞的时代,这一轮是住宅要出现奢侈品的一轮,也是中国内地核心城市与香港接轨的一轮.但如果房价整体平均没有涨,简单的说是流动性过剩和泡沫就不准确了,这里有深刻的结构性变化的问题.
这结构性就是中国的人口流动,已经从进入城市改变为进入核心城市,进入城市的门槛也从户籍变成了住房,核心城市的人口流入需求依然旺盛,带来的房价暴涨是报复性的.别说什么*推高房价,就是炒房团要套取资金,现在的利差都已经大不如以前了.
这里我们首先要看到,限购是从2011年开始的,而现在很多买不了房子的北漂们,已经有了五年连续的社保,也就是他们现在可以买房了,刚需释放很明显.与此同时,北上广的房租增长也很快,与地方的房租差很大,北漂的父母愿意出售老家的房子给儿子交首付,这样儿子就可以娶媳妇了,儿子在北京租房需要房租一万多,但父母在老家租房只要房租一千多,相差万元就可以缴纳月供了,如此操作利益是非常明显的,而且我们的去库存政策,使得他们的父母可以在二三线城市房子卖得出去,房子一卖,儿子在北京买房的首付就有了,别说现在房子暴涨,这暴涨与2011年的高位相差并不多,而且利率大幅度下降以后,真正的月供还款甚至还有降低,北京的供地又有限,怎么能够不暴涨?
另外一部分刚需属于改善型,主要是父母进京了,在生二胎的背景下,全家需要大房子,或者老人需要在子女附近居住,要给老人再买一套.这个时候对已经在北京工作多年的当年大学生,父母退休是可以投靠子女的,投靠的父母也取得了北京户口,有了购房资格,这个时候你想要限购也是限不住的,更何况北京等开放了外国人购房,需求释放是大量的,这不是投机而是刚需.
还有就是产业退出资本,大量的实业老板选择了退休,选则了到核心城市的养老,而他们的孩子在北上广已经从限购的2011年开始交社保已经5年,因此这些资金也是刚需涌入.
这里还有香港衰落的影响,深圳是最先暴涨的,背后是深圳的经济超越香港,在超越的前后产生资产价格重估的此消彼长拐点效应,香港的政治不稳定加剧了资金的内流,这是明显的结构性变化导致的.
中国收入结构性的变化对房价的分化影响也很大,从2011年到现在的五年,是中国普通人工资增长较快的五年,收入提高,承担力也大幅度的增加.这也是中国社会的结构性变化,在核心大城市的工资与其他二三线城市拉开距离,收入差距的拉大,必然会体现在房屋价格的拉大上.
以后北上广的房价也会出现分化而不是普涨,业内已经说当面粉贵于面包只能做蛋糕,我们不要简单的看新供土地价格远远超过周边房价,以后开发出来的是豪宅,不与周边比房价,而我们所说的暴涨,都是眼睛盯住最高房价的,对很多细节选择性的忽视了,比如在北京,对于很多刚需来说,三万的房价已经是极限,结果是人们住得越来越远,中间有一个夹心层,夹心的低价是因为富豪不去刚需买不起,反而不好涨.这里我们会看到,说北上广涨价的,都是豪宅最高价的涨；以后说暴跌的,则是刚需房被当作豪宅买的跌,这样的结构性行情,分化才是核心主题.
这里我们需要注意到的是中国房地产投资的增长已经从40%下降到O,而且库存59亿平米,如果再算事实上宅基地也是住房,问题就不同了,我们统计房价,是没有计算宅基地和保障房的,这些保障房的增加其实如果加权计算,北京等地的房价上涨就有限了,北京拿地是定地价竞争配建保障房面积的,保障房的供给面积数量很大,在新房成交额当中如果加权计算,问题又不同.
你可能听到无数人说北上广的房价总值超过了美国全国,因此说北上广的房地产泡沫,例证还有就是日本*地区房地产总值超过了美国后的崩盘,但这个说法的问题在哪里呢?说房屋的总价值,一定是离不来人口！美国人口3亿,但美国是乡村化的国家,在大城市的人口并不多,但中国北上广算上增长预期肯定是上亿人口,*都地区也集中了日本60%的人口,这个人口规模其实超过美国住在核心大城市的人口很多,美国在乡镇的人口和乡镇的房子要便宜的多.而且美国房价贵的房子房产税是3%,也就是30多年就要收走一遍,30多年的使用权的概念,中国的住宅是70年使用权和到期无条件续期,当年这个无条件续期没有包括商业用房,导致原来价高的商业房直接变成与住宅的商住倒挂.这使用的情况在投资估值上的系数,与美国就要相差一倍,而且北上广的高薪人群的工资,也全面与国际接轨并不比美国低多少.而日本的房价崩盘的背后也是日本政府1992年大藏省又出台了地价税等税收改变估值的结果,日本的这个税收能够有*发达地区店铺利润的20%之高！我們比较各地估值,不能忽略各地税收的条件不同,我们要是收了房地产税,房价也降低很多,但如果你加上缴纳的税收,其实你的住房支出是没有减少的.
所以,北上广的房价暴涨是结构性的而不是投机性的,是中国社会转型调结构的必然结果,是中国住宅在核心城市出现奢侈品的结果.因此我们要合理认清其中的逻辑,做好自己的规划.对这样的结构性涨跌,需要的是微观政策的微调和适应,把它归为宏观的流动性泛滥、泡沫、投机等,会适得其反.
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