原创《三四线城市:库存重灾区》：这是一篇与库存论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
楼市进入“白银时代”,三四线城市受制于城市产业能级低、人口流入差等因素,商品房销售缓慢,库存水平居高不下.本刊分别选取鄂北地级市随州及鄂东县级市武穴,打探当地楼市去库存下的现状.
随州：去库存需3年时间
随州,“鄂北重镇”,处在襄十随汽车工业走廊上.
2014年末,随州全市常住人口218万人,其中城镇人口102万人,城镇化率接近50%.
目前,随州中心城区房地产市场,仍然以早期的福利房和民房为主要形态.在当前经济环境下,楼盘的供应量较大,但需求动力不足,房价处于下行趋势.
以老城区楼盘齐星花园为例,目前房价约4300元/平方米,紧邻随州最大的商圈大润发购物中心,附近中心医院、妇幼保健医院、实验中学等市级一流医疗教育配套齐全,一度号称随州最贵的楼盘.该楼盘在一定程度上,反映出随州房地产市场的成交和风向.在三四线城市高库存的大背景下,从2014年起,该楼盘下跌200元/平方米.
从购房需求侧看,随州楼市整体上并没有形成规模,不足以快速消化大规模的房地产供应量.随州房管局相关数据显示,2015年随州城区新增商品住宅面积142.55万平方米,同比大幅增长79.08%.截至2015年12月底,全市共有房地产开发项目100个,规划建筑面积1332.84万平方米,库存面积338.03万平方米.按照近年随州市最大年成交面积120万平方米计算,在不增加商品房开发土地供应的情况下,消化这些楼盘约需3年时间.而2015年,随州城区商品房交易合同备案登记面积为78.48万平方米,同比2014年下降18.19%,这意味着未来的销售周期将更长.
房地产进入“白银时代”,随州面临着三四线城市库存居高不下的发展共性问题.
武穴：开发商高成本融资自救
随州作为一个地级市,2015年商品住宅平均交易为3972元/平方米.而武穴作为鄂东县级市,楼盘起步价达3200元/平方米,部分楼盘均价达4300元/平方米.
目前武穴沿江经济占全市份额近80%.然而,随着高速公路、铁路的建设,水运减少,港口经济受挫,武穴的天然良港优势已然不复存在.
伴随着近年来武穴经济转型升级,当地房地产开发逐年升温.到2006年,当地标志性楼盘之一的金色豪园,首次开展按揭贷款业务.当时,武穴普通单价600元/平方米以下,而金色豪园销售价达800元/平方米左右,拉开了成建制小区房地产开发的序幕.
随后几年,武穴的房地产开发一路高歌猛进,到2009年前后进入快速发展期,几大热销楼盘极大地刺激了房地产开发的热潮.2012年,武穴房地产开发呈现爆发状态,楼盘起步价达3200元/平方米,部分楼盘均价达4300元/平方米.
受楼市热潮影响,当地房地产大规模动工,如君和地产、永宁商场等,诸多在建高楼来势凶猛.此外,当地还有西菜园拆建、刘家巷改造等项目.在楼市的激进开发下,供应过剩带来的库存问题成为一道难题.
经过2012年的“疯狂”楼市后,目前武穴中心城区整体均价回落到2012年的4000元/平方米左右的水平.
目前,武穴返乡置业人群的购房量已占总量的35%以上,成为武穴楼市的购房主力之一.针对岁末年初返乡置业人群的争夺战,已逐渐在武穴变成“常态”.
目前,武穴的房产库存周期在一两年内,短期内市场陷入窘境之中.据了解,目前当地开发商遇到的最大困难是资金问题,许多中小开发商依靠民间融资筹集资金.来自银行贷款的财务成本在10%左右,如果从民间融资,财务成本则要占到25%-30%之间.“房子确实不好卖,开发商更加没钱”,如此恶性循环加重了楼市去化压力.
正如文中提到的随州和武穴,在2009年全国房地产市场持续升温的背景下,大批开发商扎堆入市.与此同时,全国无论是地级市还是县级市,大大小小的开发区如雨后春笋般出现,无疑为房地产扩张带来了巨大的空间.但是,那些缺乏特色经济和技术创新支撑的开发区,无法带来规模化和精英化的产业人口流入,没有高知人群的安居乐业,何谈房地产市场的长效发展.
针对现有的房地产存量市场,今年4月底,湖北省政府出台《湖北省房地产去库存专项行动方案》.该方案提出全省各县市区棚改货币化安置比例不低于50%,商品住房库存量大且有条件的地方,这一比例力争达到100%,并通过财税政策,鼓励新市民进城购房；对库存消化周期超过24个月的地方,下一年度住房用地计划要削减50%.库存消化周期超过36个月的地方,要暂停住房用地供应.由此可见,地方政府去库存的决心之大,可见一斑.
然而,三四线城市去库存,经济发展不能仅局限于GDP的增长,而要将眼光放长远,多注重创造良好的自然环境,建立共生共荣的产业集群,增强城市对人才的吸附力.
当一个城市变得更有吸引力,更适合居住和发展,才能来谈去库存的问题.（支点杂志2016年6月刊）
库存论文参考资料：
结论：三四线城市:库存重灾区为关于本文可作为相关专业库存论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文库存论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
