原创《如何深入分析资产评估法对房地产估价影响》：关于免费资产评估论文范文在这里免费下载与阅读,为您的资产评估相关论文写作提供资料。
摘 要：资产评估法已在2016年7月2日第十二届全国人大常委会由全国人民代表大会常务委员会审核通过,自2016年12月1日起施行.资产评估法是为了规范目前的市场上的资产评估行为,保护资产评估当事人的合法权益不受到损害,促进资产评估行业的健康发展,维护市场经济持续而制定的[1].目前我国的资产评估行业主要包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估六大类评估专业,资产评估法的起草、立法对我国资产评估市场具有重要意义.
关键词：资产评估法 房地产估价 影响
近年来,随着社会经济的不断迅猛发展,资产评估服务已经日益渗透到经济社会服务.资产评估为进行市场交易的双方提供具有价值信息的专业服务,为保障资本市场的有限运转以及国有资产的安全具有无可取代的作用.房地产估价作为我国市场上目前最大的、应用范围最广阔的资产评估服务,资产评估法的立案对于房地产估价行业会产生怎样的影响呢.下面我们就资产评估法对房地产估价的影响进行简单分析.
一、资产评估法以及房地产估价的概念
1.资产评估法
《中华人民共和国资产评估法》在2016年7月2日由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,予以实施,自2016年12月1日起施行.资产评估法可以保护资产评估当事人的合法权益不受到侵犯,对目前资产评估市场的不合理、不合法行为进行规范,促进资产评估行业健康发展的同时,还稳定了社会主义经济秩序.
资产评估指的是评估机构以及专业的评估人员根据委托人的委托对无形资产、企业价值、不动产以及其他经济权益进行评定以及估算价值,并且提供评估报告的专业性服务行为.
2.房地产估价
房地产估价指的是具有专业知识的房地产估价人员,依照需要的估价目的,按照公认的估价原则,遵循严谨的估价程序,运用科学的估价方法,以对影响估价对象价值的因素进行综合分析作为基础,对估价对象在价值时点的价值进行估算和判定的活动,是将房地产价格客观的揭示、表达出来的过程[2].
房地产估价按照估价目的进行分类,主要包括土地使用权出让价格评估、房地产租赁价格评估、房地产保险估价、征地和房屋征收拆迁补偿估价、房地产拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价、房地产抵押价值评估以及其他目的的房地产估价等.
二、房地产估价的原则以及方法
1.房地产评估的原则
（1）独立、客观、公正原则.评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格.
（2）合法原则.对房地产进行估价时,应该以对估价对象的合法使用以及合法处理作为前提,遵循合法原则.
（3）价值时点原则.在对房地产进行估价时,要求估价结果应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格.
（4）替代原则.要求最后的估价结果不得具有明显的偏离在同等条件下的类似房地产的正常价格.
（5）最高最佳使用原则.以估价对象的最大化价值作为前提,遵循最高最佳使用原则进行估价.当估价对象已经被使用,估价时应该根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列的一种判断,并在估价报告中进行说明[3].（1.保持现状前提：当保持现状持续使用时价值最高,应当以继续使用保持现状作为估价的前提.2.转换用途前提：认为当前用途不符合估价目的,认为转换使用途径进行使用时最有利,应当在进行转换用途后再进行使用作为估价前提.3.装修改造前提：认为不需要改变用途只需要对建筑物予以装修改造最为有利时,应当以不转换用途但进行装修改造再使用作为前提进行估价.4.重新利用前提：认为现有建筑物的使用价值需要进行重新利用价值最大时,需要以拆除建筑物重新利用作为估价的前提.
另外,在对抵押贷款项目进行估价时,除遵循市场价值评估的原则外,还需要遵循谨慎原则,保证估价目标的价值最大化.
2.房地产评估的方法
目前,我国常见的几种房地产估价方法包括以下5种,分别是比较法（将估价对象和近期类似房地产有过交易的进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行修正,以此作为依据对估价对象的客观价值或者合理价值进行估算）、收益法（由于社会对企业价值的理解并不相同,导致收益法在国内的使用较少,就算有少数机构或者评估人员采用了收益法,其评估结果也会受到有关部门的质疑而并不被接受,因此收益法在我国应用结果一般）、成本法（在对估价对象进行估价时,需要考虑估价对象在价值时点的重置价格,扣除折旧,对估价对象的客观合理价格进行估算）、假设开发法（预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法）以及基准地价修正法（利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,依据替代原理,将待估价地区的区域条件和其他所处区域的个别条件相等的相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估价地在估价基准日价格的一种估价方法）,其中比较法是目前使用较多的一种房地产评估技术,也是估价方法较为成熟的一种方法.
三、资产评估法对房地产估价的影响
1.降低行业门槛,使得房地产估价行业可以快速发展
在新出台的资产评估法中,国务院取消了关于评估师资格的行政许可,降低了评估专业人员的准入门槛,评估专业人员内包括通过评估资格考试的专业评估师以及具有评估专业知识以及实践知识的从业人员,国家将会根据社会经济发展的需要对评估师类别进行划分[4].
取消评估师资格准入,由市场进行灵活配置,既有利于房地产估价行业大的评估机构的发展,也有利于原有的房地产评估机构的发展.现阶段,我国多数中小型的房地产评估机构的在职评估师数量基本都较少,降低评估师行业门槛,则可以让市场按照需要进行选择,使得房地产估价行业得到较大发展.当然,对现有的房地产评估机构资质审批的许可需要向有关评估行政部门备案,不管评估行政管理部门会不会同意审批,资产评估法的出台是完善市场经济体制的需求,同时相关法律的出台是保证行业公平竞争的不可或缺,并且随着专业服务人员的增加,即可以促进房地产估价服务的便利化,又可以促进评估费用的降低.
资产评估论文参考资料：
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