原创《中美十大经济学家楼市5问》：本论文为免费优秀的关于经济学家论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
四月中旬“国十条”的调控风暴,让去年以来高烧不退的楼市从沸点转入冰点,两个月来,市场的低迷和老百姓的观望氛围始终无法化解,开发商和消费者从未像今天这样困惑:楼市将何去何从?回暖的拐点何时能出现?房价会不会继续下跌?消费者何时能结束观望出手买房?房地产究竟能不能投资?而争议颇多的房产税又会不会出台?经济学家中国房地产业发展论坛请来十位国内外著名经济学家,在观点的碰撞中,力求为大众解答这一系列楼市谜题
王诃 美国纽约城市大学巴鲁克分校不动产学系主任
王洪卫 上海财经大学副校长
田国强 美国得州农工大学经济系终身教授
吴柏均 华东理工大学商学院院长
杨晓光 中国科学院预测科学研究中心副主任
高波 南京大学不动产研究中心主任
贾生华 浙江大学房地产研究中心主任
贾康 财政部财政科学研究所所长
Sheridan Titman美国金融学会副会长,美国得州大学奥斯汀分校金融学讲座教授
Robert Edelstein 美国加州大学伯克利分校费雪不动产研究中心主任、不动产讲座教授
1问 房地产还是不是支柱产业
由于地方经济对房地产倚重很深,所以每一次的调控,往往会遭遇地方与的博弈,因此,改变房地产支柱产业地位的说法也开始提出,以期不让房地产绑架中国经济.那么,房地产还是不是中国经济的支柱,接下来市场的走势还会如往常一般红火吗?
房地产还是支柱产业
作为中国科学院预测科学研究中心副主任,杨晓光对房地产市场也做了一番预测,“房地产是国民经济的支柱产业.过去如此,现在如此,将来还会如此.不过目前房地产业将要进入一个相对困难的阶段.”
杨晓光具体分析说,1997-2004年间,房地产开发对GDP增长速度的贡献率为11.6%,2007年,这一比率到达了23.2%,这还不包括房地产增加的就业岗位,以及对其他产业产生的间接拉动.不可否认,中国房地产业中存在泡沫.但中长期而言,中国经济的高速发展、中国社会的城市化进程,以及改革开放以后成长起来的中国新生代对生活品质的追求,是房地产业发展的长期动力.“对于中国房地产业的长期发展,我十分看好.”
别让房地产绑架中国经济
上海财经大学副校长王洪卫指出,如果房价下跌,由于银行按揭比例只有30%左右,所以虽有打击,但不是很大.对购房者来说,全额付款的多为二三次购房者,也即投资者,改善型购房、首次购房者才会最大限度地利用贷款杠杆.房价下跌仅仅会造成买房人经济上的损失,但不会破产.而对开发商来说,目前进入了优胜劣汰的时机,但很多有实力的开发商都不怕,“去年赚了大钱了,所以他们不怕.而扛到什么时候扛不住呢,他们也不怕,因为他们知道有一个人比他们更扛不住,那就是地方政府.”
王洪卫指出,不同的数据都表明,地方政府目前负债率很高,而且绝大部分靠土地去融资.同时,土地出让金已经占到地方收入的30%-40%.而土地财政的钱用到哪里了?王洪卫介绍说,他在和一些地方政府官员的交流中了解到,有三四成的土地出让金被用于发教师等的“人头费”,这些都属于刚性开支.如果房地产市场下滑,土地将相应下跌,不仅地方财政收入减少了,刚性支出没了来源,靠土地融资也变得困难.他认为,目前的房地产政策是不系统,不完善的,解决问题的途径,是不能让房地产绑架中国经济,改变土地财政为主的地方政府收入体系,要把房地产贡献控制在一定程度之内.
2问 市场会不会形成报复性反弹
很多人对2008年的楼市大跌和2009年的大涨都还记忆犹新,本轮调控目前已经让需求大幅度萎缩,一旦市场回暖,会不会因为需求的急剧释放而造成房价的报复性反弹,我们可以采取什么措施来解决这个问题,避免重演2009年的局面?目前,虽然市场还在低谷,但对报复性反弹的担心,已经引起了不少专家的关注.
“与泡沫共舞”将成为常态
浙江大学房地产研究中心主任贾生华专门对此进行了分析.“房价会不会引发新一轮上调,这是十分现实的问题.”他认为,从2005年开始,每一轮调控都不能持续很长时间,甚至调控最终变成了政府救市.从经验总结来看,楼市的调控,往往采用冷冻需求的作法.比如二套房贷款门槛的提高,比如北京限新购一套房.与此同时,商品房的供给却是大大缩减了,不少开发商拿地节奏放缓了,开发速度也变慢了.而一旦观望结束,需求又复活了,在供给不足的情况下,供求再度失衡,往往就会导致一轮新政后,房价更快上涨.
那么,能否走出恶性循环,贾生华认为暂时走不出.房价下降维持两三年,投资者、银行的影响都还是很小的层面,经济发展和城市建设都会受拖累,而会变成更严重的社会问题,甚至比房价上涨的危害还要大.目前房地产的低迷,已经出现了钢材产量过剩,接下来水泥和其他建材也都有可能过剩.一般收缩超过半年,政府就要考虑城市建设资金,而放松调控,于是房价又将上涨,产生经济过热、房地产泡沫、百姓不满等其他问题,从而再引起新一轮调控.未来十年左右,这种循环局面还难以打破,房地产在相当长一段时间内是波动的,理想的均衡的市场是不存在的.对于开发商和购房人来说,唯一可做的是把握市场波动的节奏,“与泡沫共舞”,对政府来说,不要让泡沫破灭,维持在安全水平.
变运动式调控为制度建设
财政部财政研究所所长贾康认为,本轮调控已取得了一定成效,但“治标”还需“治本”,制度的建设更为重要.
贾康认为,目前房地产业运行中有三个突出矛盾,一是政策理性不到位,把保障轨和市场轨混淆,二是房价信息存在误导,目前公布的房价水平,是上一阶段成交价的平均数,有时只是成交结构的变化,比如高档房卖的比例多了,虽然实际楼盘的销售价没有变化,但平均的房价水平却涨了,就容易造成恐慌,所以建议在公布房价的同时公布当期保障房建设情况,并公布商品房的大体成交结构,让信息发布更透明.第三是房地产行业的制度缺失.交易环节有很多税收,但保有环节却没有像样的税制.
开发商别低估政府的调控决心
对本轮调控,杨晓光认为力度前所未有,但效果并未立竿见影.今年1-5月份,全国70个大中城市房屋销售环比继续上涨,5月上涨0.2%,虽然较4月份1.4%的涨幅有较大回落,但仍是上涨,而1-5月,房地产投资也在大幅增加.他认为,这一切是房地产企业低估了政府的调控决心.政策调控效果的迟缓,将导致社会压力和政策力度的不断升温.“我们做了一个房地产行业景气指数的调查,目前已明显回落,下半年还将继续下滑.房地产业将要进入一个相对困难的阶段,但是预计房价进行明显调整之前,政策面不太可能转向.就在7月1日,媒体还报道了国土资源部酝酿竞买土地保证金再提高一成.”
3问 房价会不会继续下跌
对于让人烦心的房价,专家们又有何看法?
降价是最好的应对措施
杨晓光认为,这场调控对于房地产企业的最大压力,预计是资金问题.“房地产企业必须用而非利润来支撑运营,方能挺过艰难时期,预计行业资金面总体偏紧,初步估算会出现将近7000亿元的资金缺口.”杨晓光建议,在资金缺口比较大的情况下,地产商需要增加自筹资金,降低运营成本,但是最有效的办法还是提升销售额,“应该适度降低房价,促进销售,将资金缺口填平.”
而高波也建议开发商降价10%-15%,可以换回市场销售的好转.“如果降到30%的话,大家就可以去抄底了.”
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