原创《楼市去火初战告捷》：这篇初战告捷论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
2016年中国房地产市场上演了一出反转剧,年初房价和成交量齐飞,引发市场恐慌情绪蔓延.为了推动房地产平稳健康发展,各部委接连打出组合拳,限购限贷、加强监管、土地限价、增加住房供地等重拳之下,效果显著,房地产市场已明显降温.
作为老百姓衣食住行必不可少的环节之一,房地产市场的一举一动都牵动着人们的心.2015年的高库存延续至2016年,而去库存也成为2016年开年的主题.2016年年初,地方积极出台各类措施推动去库存化,一线及部分热点二三线城市受宽松货币环境、多重政策利好、阶段性供求紧张、地价上涨以及外来资金的影响,显现出过热发展的态势.
2016年前三季度百城住宅均价环比涨幅扩大.根据中国房地产指数统计数据显示,2016年1-9月百城住宅均价累计上涨14.91%,各季度涨幅逐步走高.一季度累计上涨2.94%；二季度涨幅进一步扩大,累计上涨4.54%；三季度随着更多城市加入上涨行列,全国整体均价涨幅再度扩大,累计上涨6.78%,其中8、9月环比涨幅均突破2%,一再刷新近年新高.截至2016年9月,百城住宅均价上涨至12617元/平方米,环比连续17个月上涨,同比连续14个月上涨.
作为房地产市场生产前端的土地交易市场,由于房价的频频走高吸引了越来越多的资本涌入,再加上供地减少,土地价格逐渐升温,各地地王屡次刷新着楼面价的纪录.
2016年全国300城市土地出让金总额为29047亿元,同比增加31%；供地总量同比减少一成,楼面均价上涨约四成,一些城市成交活跃、地价火速攀升.中原地产研究中心统计数据显示,2016年多个城市土地出让收入创下历史最高纪录,苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳这9个城市“卖地”收入超过千亿元.
热门城市房地产市场持续高温,房价、地价仍保持较快上涨,促使地方开启调控收紧模式,去年第四季度集中加码.“十一”前后,天津、合肥、郑州等22个城市集中出台了房地产市场调控政策,遏制投资投机性需求,防范市场风险.直至12月底,全国共有近30个城市开启了房地产市场调控.
在这一轮调控中,为了兼顾防泡沫、去库存,因城施策的特点明显.一线城市对社保缴纳及纳税年限等要求最高；二线城市中一些城市由于区域分化明显而政策也更加精准细化,比如天津限购区域仅限于市内六区和武清区、福州限制购买五城区内144平方米及以下的商品住房等,另有部分城市对于非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求,信贷政策收紧也更为突出；而其他二三线城市限购多数仅限制外地户籍购买1套房、本地户籍购买2套房,限贷则主要为2套房首付比例不低于40%.
随着调控政策的不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,到了第四季度,中国房地产市场逐渐降温.2016年10月百城均价环比涨幅显著收窄1.18个百分点,其中有48个城市涨幅收窄或降幅扩大,11月百城住宅价格环比涨幅进一步收窄0.77个百分点,涨幅收窄或降幅扩大的城市增加至73个.
另外,从土地交易市场来看,为了抑制土地价格过高,除了一些城市加大住宅用地供应力度、适当提高土地竞买条件、重启90/70政策之外,天津、成都、青岛等多个城市还推出了“熔断”机制.
虽然余热仍在,但土地交易市场的涨势已有所抑制.2016年全国300个城市土地市场情况来看,前三个季度成交楼面均价分别同比上涨14%、45%、69%,溢价率分别同比上涨17%、42%、40%,而到了第四季度,成交楼面均价和溢价率的涨幅分别回落至32%、14%.
据中国国家统计局最新数据显示,截至2016年12月末,全國商品房待售面积69539万平方米,比上年末下降3.2%.同期,中国全国商品房销售面积157349万平方米,增长22.5%；全国商品房销售额117627亿元人民币,增长34.8%.和当年前11个月相比,商品房销售面积和销售额增速分别回落1.8和2.7个百分点.但在销售放缓的同时,房地产开发投资仍在增长.2016年全国房地产开发投资达102581亿元,同比名义增长6.9%,增速较1-11月加快0.4个百分点.
国内房地产市场的起伏推动了海外房产投资升温,由于国内房地产市场投资风险较高且政策收紧,一些投资方将目光移向了海外.
根据胡润研究院发布的全球房价指数显示,在国内经济下滑和外汇变动的背景下,全球资产配置是2016年中国高净值人群最关心的一个问题,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的.这些高净值人群平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%.
戴德梁行在《中国对外投资市场报告》指出,2016年前5个月,中国投资者的170亿美元资本涌入了跨境房地产市场,这一数额仅次于美国的190亿美元,中国资本成为世界上第二大的跨境房地产投资来源.
海外购房成为近几年的一大热点,但依然存在一定的风险.海外房地产市场相对稳定,短期内很难出现较大涨幅,如果把在国内投资房产的理念搬到国外去就不一定能得到理想中的回报.此外,国外房产维护的成本较高,需要交纳一定的增值税、房地产税,还有遗产税等税费.
近年来,一些国家对海外房产投资的态度也并不友好,这也加剧了海外房产投资的风险.例如2016年8月,温哥华开始向海外买家额外征收15%的房屋转让税,并且希望在今年引入空置房屋税,此举意在控制火热的房地产市场,据了解,2016年11月温哥华的房价已较2015年同期狂跌了37%.文/郝一萍
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