原创《中国楼市去岁乍暖还寒，今年稳中转暖》：本论文为您写去岁毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
回顾2015年：全国复苏,区域分化
一年之前,笔者预测2015年中国房地产市场将探明底部,复苏上行. 如今看来,预言基本实现.2015年全国楼市主要有以下几个特征.
其一,全国房屋市场量价齐升,总体回暖.从全国商品房成交量面积来看,2014全年下跌7.6%.而2015年上半年跌幅收窄,下半年转为正增长,1-11月同比增长7.4%.其中住宅销售面积增长7.9%,办公楼销售面积增长16.2%,只有商业营业用房市场相对持续走弱,销售面积增长2.7%.
从全国商品房成交均价来看,2014年年初进入负增长区间,此后跌幅逐步收窄,全年微涨1.4%.2015年均价增幅保持稳步增长态势,1-11月达7.6%.其中住宅成交均价增长9.4%,办公楼成交均价增长9.3%,商业营业用房成交均价下降2.3%.
其二,投资建设指标罕见地低迷.2014年以来,全国房地产开发投资整体呈现逐步回落态势.2015年1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比增长1.3%,增幅创历史新低.
2014 年,受到行业环境的整体下行影响,全国房地产开发企业房屋新开工面积明显回落.2015年1-11月份,房地产开发企业房屋新开工面积140569万平方米,同比下降14.7%,比去年全年下降4个百分点.连续两年负增长,异常低迷.
其三,土地成交量大缩和地价大涨并存.从全国房地产开发企业土地购置面积来看,2014年全国楼市低迷,所以购地面积也出现下降.2015年跌幅扩大,1-11月土地购置面积19894万平方米,同比下降33.1%,跌幅创近十几年来最大值.说明在高库存压力之下,房企购地意愿很弱.
近几年,全国地价一直保持稳步增长态势,即便是在全国房产市场降温的2014年,仍上涨了百分之十几.2015年1-11月份,全国房地产开发企业土地购置均价3222元/平方米,已高于2014年全年水平,同比增长7.3%.
地价逆势走强的原因：一方面,在房产市场较热的一线及二线城市,大开发商抢地,地王频出,推高了土地均价；另一方面,迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升,三四线城市土地价格能上不能下,土地价格没有下跌空间,否则地方政府也会赔钱.
其四,区域分化加剧,各地冷暖不一.自2011年以来,各地房地产市场趋于分化,主要特征是一线城市和少数二线城市楼市持续走强,而部分二线和多数三四线城市楼市则走弱.市场强弱,集中表现在房价上面,这里以国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格作为比较和参照标准.
对70个大中城市住宅销售价格的数据进行简单算术平均,计算得知,2015年11月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为1.6%、0.3%和0%,而10月份分别为1.2%、0.1%和-0.1%.最大的差距出现在2015年6月,一线城市的环比涨幅高达3.2%,其中主因是深圳暴涨超7%.
2015年11月份,70个城市中,深圳在同比增幅排行中位居首位,为44.6%,相比一年前,上涨了四成多.实际上,2015年深圳很多区域的房价暴涨一倍左右.另外,上海、北京、广州、南京等城市也明显上涨.和之相反,跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东,分别为5.6%、5.3%和5%,这些三线城市,房价仍在下跌.
其五,稳定楼市政策力度加大, 首提去库存.2015年全国楼市初现复苏,主要和政策面暖风频吹有关.一方面,货币政策大力放松,五次降息四次降准,大大降低了资金成本,尤其是利好贷款购房者.另一方面,房地产政策一路放松,李克强总理在2015年*上提出“支持改善性需求”,3月下旬六部委救市,其后还有取消限购、公积金新政、首套商业性房贷最低首付比例降至25%等诸多政策出台.
尤其值得关注的是2015年11月的 财经领导小组会议,提出要打四场“歼灭战”,其中包括“化解房地产库存,促进房地产持续发展”.12月的 政治局会议再次提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场”.
国家统计局只公布全国商品房待售面积,指的是已竣工未售出的面积,不包括预售中的面积.不过,仅看统计局的现房待售面积,也可知库存压力变化.近20年来,除了2004和2007年有所下滑外,其他年份皆为增长；从2011年开始库存加快增长.2015年继续明显增长,11月末商品房库存面积为69637万平方米,同比增幅为16.5%.
全国库存去化周期可以以“待售面积/销售面积”的公式进行计算.其中,待售面积来自国家统计局数据,是指现房可售面积；而销售面积是指当年的商品房销售面积.2015年的待售面积取11月末的待售面积,而成交量则按前11个月的销售增幅进行年化处理.
可以看到,全国商品房去化周期在1997年至2007年持续减小,说明市场趋强.2011年开始持续增长,说明市场趋弱.2015年前11月份去化周期为0.54年,高于2014年的0.52年,说明去库存的压力在增加.但增长态势正在趋缓,如果未来一段时间政府出台的政策给力,则未来二三年,全国的库存压力将有所缓解.
展望2016年：平稳回暖,继续好转
展望2016年,在货币政策和房地产政策继续宽松的背景下,全国房地产市场将继续复苏,房屋成交量可能略增,房价继续上涨,投资和建设指标企稳略转强,二三线城市的楼市反弹力度将决定全国多数指标的变化.
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