原创《衍生品视角看房产交易》：本论文为免费优秀的关于衍生品论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
2016年年初,伴随着各项政策利好,房地产市场开始起飞,但这次和以往不同的是,房价上涨显得又快又急,各路资金纷纷入市,杠杆比例不亚于2015年年初的股市场外配资.原因为何,市场解读各不相同.细加分析的话,可以发现,当下房地产市场上涨的最大动因在于房地产的过度金融化,理财、信托、资管等资金通过各种渠道为房产交易提供了巨大的*流支持,房地产市场呈现一定的泡沫化趋向.房屋成为了一种金融商品,房产买卖越来越像是一种远期交易.此外在房产交易环节中,*、网贷平台、资管公司纷纷推出了衍生性金融服务,首付贷、抵押贷、产权交易保险等创新产品层出不穷.交易方式上,部分房屋*借助互联网平台,成为房产交易的做市商.概言之,尝试从衍生品视角看待房产交易,或许可以从中得到解决房价上涨过快问题的新思路.
房产交易的衍生品属性
衍生品交易的“基因”普遍存在于社会经济交换活动中,例如早期的一些农产品买卖合约就是远期的雏形,后来不断“进化”演变成现代衍生品中的远期、期货等产品.房产交易的衍生品属性,主要体现在三个方面.第一,房产买卖天然是一种远期交易机制；第二,房产交易环节,“首付贷”“赎楼贷”“尾款贷”等房地产金融业务,推高了交易杠杆,相关的理财产品实质为房地产交易衍生品；第三,交易方式上,在“互联网+”背景下,*公司逐渐由线下到线上,一方面统计房源信息,购入房屋,在平台上予以推广销售,另外一方面,为购房者提供融资服务.
房产买卖主要体现为一种场外的、一对一的、基本上都要交割的远期交易.远期是一种交易双方约定在未来某一日期,以约定价格或数量买卖某种商品或者金融产品的协议.在房产交易中,无论是期房买卖,还是二手房交易,交易周期均较长.以二手房为例,假如买卖双方都是按揭,需要经过“签约-赎楼-解押-过户-新按揭的抵押-银行放款-交割”等数个环节,流程长达2-3个月.而这在房价波动剧烈的情况下,对于买卖双方而言都是巨大的风险.此时,*会提供一个类似于远期的房屋买卖合约,规定未来某个时点,以某个商定的价格交割标的房产.定金具有保证金的作用,较高的定金可以让买卖双方提前锁定交易价格,切实保证合约履行.
房产具有异质性,资产单价较高,流动性相对较差,但是其又是保值增值的不错选择,无论是中产,还是小白领,都有配置的需求,这些均呼唤降低交易门槛、提高交易速度.于是,服务于卖房方（按揭住房）的赎楼贷、服务于买房方（首付不足）的信用贷、服务于二套房买房方的抵押贷、服务于合约双方的交易保证保险应运而生.一方面,这些贷款向买卖双方提供融资；另外一方面,贷款发放机构借助互联网金融平台或者自身业务平台将贷款包装成理财产品,向普通投资者销售.理财产品可能会有第三方担保机制或者保险,但是其能否得到偿付关键还是看房屋交易能否顺利进行,若房屋价格急剧下跌,交易环节的举债方极有可能资不抵债,最终普通投资者也会遭遇损失.鉴于理财产品与房屋以及房屋价格的密切关系,其似乎可以被视为房产交易的衍生品.
在“互联网+”背景下,房屋*纷纷由线上走向线下.一方面,激烈的市场竞争下,房屋*凭借风险资本的支持,拓展业务链条,在线下收集大量房源信息,垄断房屋真实成交价格、人口流动、住宅地址、个人信用信息等数据；另一方面,将房屋介绍、交流、部分业务搬到网上,降低购房者房源检索成本,提高交易效率.与此同时,部分*借助自身的金融业务,用自有资金或者筹得款项购入房屋,放到平台上出售,其交易方式类似于做市商.不过由于其垄断了很多真实成交价格,同股票市场相比,其更不透明.
衍生品视角下房产交易的风险
衍生品交易机制的引入,实现了房产交易环节的风险分割与转移,提高了交易效率.但*机构作为远期合约的提供者与做市商,网贷平台与资管公司作为理财产品的设计者,资质参差不齐,业务操作中存在不少问题和风险.除了合约天生存在的缺陷外,合约的执行还面临交易双方的信用风险.房地产市场是一个周期性很强的市场,政策风向的转变可能会对合约履行造成实质性障碍.此外,在千军万马加杠杆的背景下,资金来源的合法性,*平台业务的合规性,也会影响到合约的执行.
首先是信用风险,即合约某一方当事人违约所引起的风险.风险产生与加剧的原因可以从以下角度加以分析：第一,“连环单”模式一损俱损,单点违约可能会形成连锁反应；第二,*与互联网金融的对接,放大了交易杠杆,自有资金不足的购房者抗风险能力较差.在过度交易与投机的背景下,房产交易的信用风险与日俱增.
其次是政策风险,即政策的不确定性对于交易所造成的影响.政策风向的转换,不仅会影响到交易成本,如税率变化、利率变化,而且可能会对履约造成实质性障碍,如限购、限贷等.2016年10月,我国采取了大面积限购、限贷的房地产调控政策,部分原本要购房的居民,或因为不符合购房资格,或无法达到首付要求,最终无法购房,若是之前已经签订买卖合同,那么或许只能选择违约.限购、限贷缩减了房地产市场的流动性,在此背景下若无政策托底,流动性的降低可能会使资产估值较低,此前介入的投机性购房者,可能无法脱手,贷款偿付存在问题.若政策继续托底,那么房价可能会短期企稳,成为一个风险较高的小众市场.
最后是法律风险.互联网房源虚假信息较多,*对房源真实情况审核不到位,甚至有些经纪人员为了获取用户信息故意在网站上发布虚假信息,在价格与信息不透明的房地產市场,买卖双方均极有可能被*忽悠.此外部分房地产开发企业、房地产*机构、互联网金融从业机构等在未取得相关金融资质的情况下,利用网贷平台、众筹平台等为购房者提供融资,资金来源不明、业务合规性遭遇质疑.与房地产交易相关的衍生产品,除了受到基础交易影响外,还面临网贷平台资金挪用、虚构项目欺诈等系列风险.
风险控制与监管应对思路
期房、现房、二手房交易过程中,从房产买卖合约签订到过户缴款,都要经历时间长度不等的时滞,因而房产买卖天然蕴含着远期交易的“基因”.但远期合约与房地产衍生产品的涉及,并非出自专业金融机构之手,而是由资质参差不齐的*机构与互联网金融平台联手制作,因此合约天生存在不足.当然我们也要意识到合约具备标准化的潜质,若是能够合理加以引导运用,例如,在条件成熟的情况下,推出基于单个房屋的期权、基于房价指数的场内外衍生品等,或将有助于规范房地产交易.
衍生品论文参考资料：
结论：衍生品视角看房产交易为关于衍生品方面的论文题目、论文提纲、动漫衍生品论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
