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历时8年,2015年竣工的上海中心,至今出租率不足六成.这种声名与处境的反差,不是孤例,却是惯例.纵观100多年的摩天大楼发展史,摩天大楼从不是靠出租收益回本,而一直是亏本的生意.但是商界精英,大多像电影《公民凯恩》中报业大王一样,需要摩天大楼宣告成功.
由于存在7～10年的超长建设周期,摩天大楼往往起于经济繁荣期,伴随着经济繁荣平地起高楼,建成时经济步入下行通道,投资回收只能寄希望于下一个周期的到来.20世纪30年代纽约帝国大厦建成后,空置长达五年之久,真正的价值回归要等到建成二三十年之后.
20世纪80年代,日本人在美国买买买.1989年三菱买下被视为美国经济象征的洛克菲勒中心,似乎预示着大国地位的轮换.美国人指责出卖资产的人唯利是图,日本人歌颂购买者带来的民族荣耀.而后来的故事也证明,美国人才是摩天大楼的顶级玩家.
斯大林要建造415米的苏维埃宫,比帝国大厦高34米,不料由于技术问题,苏维埃宫最终只是纸上谈兵.但是斯拉夫民族不气馁,至今欧洲的最高建筑仍然是莫斯科电视塔,在不热衷建摩天大楼的欧洲,莫斯科找到了城市的尊严.
中国和中东的摩天大楼故事依然在不断演绎.632米的上海中心还在生存线上挣扎,660米的深圳平安金融中心紧锣密鼓地建造着,紧随其后,计划超过700米高的山东青岛777大厦正在着手选址,838米的湖南长沙的世界最高楼“天空之城”已在谋划,建成之后,楼高将比迪拜的哈利法塔还高10米.
商业的豪情万丈,民间却一地惆怅.杭州保姆纵火案受难者家属林先生正在筹建“潼臻一生”公益基金会,致力于提升中国高层住宅防火减灾水平.为什么他以妻儿之名筹建的基金,不是关注保姆等弱势群体的精神健康,而是关注与普通人生活既近且远的高层建筑防火减灾?说明这件事情的背后,一定有比保姆纵火更大的“恶”存在.长达两三个小时的火情,依然不能从高层建筑中逃生,人们有意无意忽视的真相,或许潜藏着更多内情.
“9·11事件”向全世界展示了摩天大楼的倒塌.生活在当下,人们远离阿房宫的往事,没有见识过巴特农神殿如何被废弃,对巴别塔的境遇无法感同身受,更无法感受钟鼓楼的声响.
每一座城市都有制高点,那些制高点是一个时代地位的象征.人们争先恐后地建造高点、占据高点并欣赏高点.在伍迪·艾伦1979年的影片《曼哈顿》中,知识分子第一次带着欣赏的态度对待摩天大楼.有人说,影片《曼哈顿》是引诱日本人爆卖美国的顶级广告片——大师之作、好莱坞出品、奥斯卡奖证明.
在这之前,人们很少卖高楼,高楼也仅被当作商业办公场所.日本人发现了高楼的居住价值,美国人发明了买卖高楼的金融工具——REITs（房地产信托投资基金）,二者一拍即合,摩天大楼成了资本市场轮转的金融产品.近代欧美市场上的摩天大楼基本上都是集办公、生活等功能于一体的垂直城市,产品形态包括了住宅、商场、写字楼、公共空间、酒店等,合理地分配出售与出租比例,比如伦佐·皮亚诺设计的伦敦碎片大厦、BIG事务所设计的法兰克福塔.
从20世纪70年代美国放开金融管制开始,摩天大楼的账就变得容易算了,以纽约为代表的城市,逐渐放慢了建造摩天大楼的脚步.因为不再稀缺,所以没有高溢价,进而精神图腾的价值也大打折扣.这就是经济自由选择的结果.
伦敦金融城“奶酪刨摩天楼”的买家是重庆商人,金丝雀码头汇丰总部大楼被中东买家购得.在欧美国家之外的人看来,伦敦、纽约、芝加哥等城市的摩天大楼是稀缺产品.实际上这是一种误读,稀缺性与价值感是互为因果的,在市场大量自由流动的商品,很难享有高溢价.
只可惜,我们依然在前赴后继地建造摩天大楼.全世界80%在建拟建的摩天大楼,在中国,上海、广州、深圳、成都、重庆、武汉等城市一轮又一轮的高度竞赛,忽视了摩天大楼存在的经济根基——知识经济与高端服务业.
摩天大楼本质上是垂直工厂,因为具有高附加值的特征,所以占据了城市最好的地段.除了少有的几座一线城市,很多二三线城市根本不具有支撑起摩天大楼运营的经济条件,犹如买得起豪车却养不起的中产者.高估自我是人性,自视甚高也是城市的本性.世界各地的摩天大楼几乎都是靠金融业支撑的,许多以制造业起家的城市,冒险挑战摩天大楼,结果必然很惨烈.
欧洲大陆最大的金融中心法兰克福,聚集了欧洲大陆前十位高楼里的八座.纽约曼哈顿被很多人看作世界经济中心,更是世界上第一个真正意义上的CBD.
在中国,能支撑起摩天大楼密集存在且高效运营的城市,上海排在首位.然而,如此体面光鲜的上海中心,依然避免不了尴尬开局.那些在其他城市动辄投资上百亿的项目,将来该如何自处呢?预示着全球第一高楼与经济危机之间正相关的“劳伦斯魔咒”,又会花落谁家?
1908年,紐约胜家大厦竣工.1909年,纽约大都会人寿大厦竣工.1907年,经济大恐慌爆发.
1930年,克莱斯勒大厦竣工.1931年,帝国大厦竣工.1929年,美国经济大萧条爆发.
1973年,纽约世贸中心竣工,同年西尔斯大厦竣工,欧美经济也随之步入通胀.
1997年,马来西亚双子塔竣工,亚洲金融危机爆发.
2007年,上海环球金融中心竣工,美国次贷危机爆发.
这是有关摩天大楼的严酷事实,就是要提醒商人们,稍稍理性一些.最高楼并不经济,最高楼未必荣耀,最高楼千辛万苦.
（摘自“冯仑风马牛”微信公众号）
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