原创《房地产开发企业销售费用内部控制》：本论文可用于销售费用论文范文参考下载，销售费用相关论文写作参考研究。
摘 要：近年来,我国各房地产开发企业一方面为提高销售,加大宣传力度,一方面降低成本,控制费用.因此,如何有效提高销售费用的管理显得尤为重要.本文通过对房地产开发企业销售费用的内部控制设计研究,提出加强销售费用管理的内控关键控制点.
关键词：房地产开发企业；销售费用；内部控制；控制目标；控制活动
一、研究背景
根据2006年上海证券交易所和深圳证券交易所颁布的《上市公司内部控制指引》要求,上市公司在年度报告披露的同时,应披露年度内部控制自我评估报告.在《企业内部控制应用指引第9号——销售业务》中提出,企业应当结合实际情况,全面梳理销售业务流程,完善销售业务相关管理制度,确定适当的销售政策和策略,明确销售、发货、收款等环节的职责和审批权限,按照规定的权限和程序*销售业务,定期检查分析销售过程中的薄弱环节,采取有效控制措施,确保实现销售目标.因此,销售费用管理已作为企业内部控制的重要内容之一.
在实际工作中,各房地产开发企业对销售费用的管控也日益加强.在销售领域,各企业持续深化销售管理各方面业务的管控措施；在项目销售管理方面,各企业继续加强销售服务、销售组织、广告及宣传、信息公示等方面管理要求,完善相关制度,并通过检查、宣导等方式促进落地执行,进一步规范销售行为；在营销费用和采购方面,各企业陆续发布并执行《营销费用与采购管理办法》等制度,遵循岗位职责分离、流程明晰、授权审批等原则,并全面上线信息系统平台,实现对销售费用预算编制、供应商确定、合同签订、采购执行、验收付款等业务的全程控制和记录.
二、房地產企业销售费用的控制目标和标准控制活动
对于房地产开发企业,销售费用的控制流程范围主要包括项目价格体系、对外宣传资料、现场公示资料、签约事项及特殊销售事项等内容.其销售费用的控制目标包括：
(一)销售费用计划有效,保证合理使用
每年年末,房地产开发企业根据次年销售计划,按照一定比例（通常3%-5%）,计提次年销售费用总额度,并制定销售费用额度明细表.在此过程中存在的风险点在于：
（1）销售费用控制不力,从而影响销售目标的实现.对此可采取的标准控制活动主要是销售费用计划要经过销售部门负责人和财务部人员的审批.
（2）销售费用实际与计划差异不经过分析,计划编制无意义.对此,营销项目人员应根据实际发生额与计划额对比,分析差异原因并提交分析报告,经销售部门领导审阅.
针对此目标,应进行的主要测试内容包括销售费用计划是否分项目,分类别计划；销售费用计划是否经过销售部门、财务部的审批；差异分析是否经销售部经理的审批.
（二）销售费用的年度战略合作和日常零星费用的实施应合理、有效
房地产开发企业为促进销售,通常会与专门的销售*机构合作,签订年度战略合作协议.在此过程中存在的风险点在于：
（1）销售合作方选择不合理,销售活动的效果得不到保证,易出现舞弊.可采取的标准控制活动包括公司销售年度战略招标书应经过销售部门、财务部和公司管理层审批；招投标过程中有财务或成本人员参加并有相关记录；年度战略合同应经过财务部、法律部的审批；销售合同需经项目负责人、销售部门总经理、财务部、法律室审批并保证付款要在审批之后进行.通常的测试内容包括：年度战略招标书是否得到销售部门、财务部、公司管理层审批,是否存在过程文件,如评标标准、竞标书、约谈记录、定标审批单等；招标过程财务是否参与并给予意见；定标后合同是否有销售部门的审批、财务部、管理层的审批；年度战略合同是否经过销售部门、财务部、法律部审批；项目销售合同是否经过项目负责人、销售部门总经理、财务部、法律部审批,合同生成应在审批通过后
（2）如果不存在台账,付款环节易出现重复付款,付款得不到保障.可采取的标准控制活动有：对于销售费用的管理应以项目为单位设立销售费用台账；财务部根据审批单,付款单上签字齐全后付款.通常的测试内容包括：以项目为单位的销售费用台账是否存在,台账是否经过独立第三方复核,财务每季度对台账进行检查,财务付款单上审批签字齐全,与费用台账所列费用项目一致.
（三）通过对销售费用使用情况进行评估,保证销售费用使用的合理性
在销售费用使用过程中,房地产开发企业应及时对其使用情况进行评估分析,做到事中控制.销售部门要以销售费用额度指标作为业务活动的标准,及时反馈预算指标执行情况,形成报告制度,一方面对预算执行情况进行汇总和比较分析的正式报告,坚持“谁执行谁编制”的原则,由各项目部门负责编制责任报告,由财务部门汇总复核费用,并最后提交公司管理层审；另一方面,公司应定期召开例会,汇报预算的完成情况,以及执行过程中需要解决的问题.例会召开的时间根据企业的实际状况和需求而定.通常企业会在月末、季末和年末召开预算例会.为了提高效率,预算例会可以结合业务例会进行.
在此过程中存在的风险点是,未定期分析销售费用的使用情况,费用得不到及时和有效控制,费效比得不到保证.可采用的标准控制活动有销售物资评估及验收得到销售现场人员的签收,销售后评估记录存在.通常的测试内容包括是否存在销售物资验收登记表,验收记录存在第三方盘点并验证.
参考文献：
[1]李寿喜,刘佳.基于销售业务的内部控制缺陷对审计费用的影响研究[J].财会通讯,2013（03）
[2]刘玉廷.全面提升企业经营管理水平的重要举措[J].会计研究,2010（05）
[3]企业内部控制编审委员会.企业内部控制基本规范及配套指引案例讲解[M].立信会计出版社,2011（04）
销售费用论文参考资料：
结论：房地产开发企业销售费用内部控制为关于本文可作为相关专业销售费用论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文管理费用论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
