原创《政府债务管理背景下土地储备开发融资路径探析》：关于免费土地储备论文范文在这里免费下载与阅读,为您的土地储备相关论文写作提供资料。
摘 要：土地储备开发是实现城市规划、促进土地集约节约利用的重要手段,也是保障性住房等民生用地的重要来源.随着我国政府性债务管理政策的调整,土地储备机构不再具有融资职能,如何能够保障项目资金需求,推进项目进展成为亟待解决的问题.本文通过对几种模式的分析,对政府债务管理背景下土地储备开发融资路径进行了探索.
关键词：政府债务管理 土地储备开发 融资 路径
伴随土地储备开发工作的开展,土地储备融资工作不断创新完善,为项目提供了充足的资金保障,也带来了较大的存量债务.随着国发43号文落地,储备机构不再具备融资职能,储备开发资金来源发生根本性变化.如何在降低储备机构债务规模的同时保障土地储备资金供给,确保项目顺利推进,成为亟待解决的问题.
一、土地储备开发融资及债务情况
(一)土地储备开发融资工作发展历程
土地储备开发融资模式的发展可分为四个阶段：第一阶段（2007年以前）以企业进行融资并投资实施为主；第二阶段（2007年至2012年）期间,土地储备力度加大,土地储备机构大量筹措债务,充当政府融资平台,使得土地储备机构债务余额大幅增长,举债融资工作有待规范；第三阶段（2012年至2014年）出台了多项政策,土地储备机构融资行为得到规范,有效防范了债务风险；第四阶段（2014年至今）43號文剥离了储备机构的融资职能,土地储备资金来源发生变化,土地储备开发模式需要进一步完善.
(二)土地储备开发融资情况
（1）土地储备机构融资情况.储备机构融资方式包括银行贷款、保险资金、委托贷款等,贷款期限以5年为主,贷款利率最低可至基准利率以下10%.
（2）企业融资情况.融资工作具有以下特点,一是央企和省属国企、上市公司融资渠道多,方式灵活,区县及乡镇企业、民营企业融资方式单一.二是融资难易程度两极分化明显,资金资产实力雄厚的央企、省属国企能通过自身资产进行担保或信用贷款筹集资金,但区县及乡镇企业难度较大.三是融资成本普遍较高,一般在基准利率上浮10%至30%,高于储备机构的融资成本.
(三)土地储备开发债务风险分析
（1）土地储备开发债务的风险分析.债务资金用于土地收储形成了大量的土地储备优质资产,由经营性收入作为偿债来源.土地储备开发的债务风险主要体现在因项目推进缓慢导致的开发周期和债务期限错配,债务到期后无法通过入市回笼资金清偿的风险.
（2）土地储备开发债务的管理要求.对土地储备债务,可严格控制土地储备债务规模,加快土地入市节奏,加大土地出让收入偿还存量债务力度.
二、土地储备开发工作所面临的形势
(一)土地储备融资和项目推进的变化
储备开发项目资金保障存在不确定性.储备机构资金需求主要集中在投资和还款付息.近年财政部门批复债券额度虽有新增,但额度不大,且大多数用于置换债务,用于新增投资较少.同时由于发债额度由财政部门核定下达,和项目资金需求存在错配的情况,个别项目较多、资金需求量大的地区,没有发债空间,财政性资金无法保障,不能及时满足项目需求,且资金使用不如自筹资金灵活.
（二）土地储备是实现城市功能的重要抓手,但应顺应政策变化调整
土地储备开发在落实城市规划、完善城市功能、保障民生、加快城市化进程等方面发挥了积极的作用.政府主导的土地储备开发模式在加强项目监管、缩短开发周期、节约资金成本、保障民生等方面具有较多优势.但结合土地储备开发工作所面临的形势,既要坚定土地储备开发对规范土地市场运行、促进土地节约集约利用、提高建设用地保障能力、确保保障房用地供应的作用,同时也应顺应政策和市场要求,对土地储备开发模式进行调整完善.
三、土地储备融资模式变化及城建领域主流融资模式研究
(一)土地储备融资模式新变化
为了保证项目顺利推进,储备机构正积极探索引入社会资本,将由其融资实施的项目转由企业融资实施.有关案例表明,一是企业作为项目融资主体的渠道较多,模式创新的空间大.二是在未设置储备土地抵押的情况下,采取储备机构回购、股权及收益权质押的方式具有可替代性.三是通过储备机构和企业签署委托协议的形式由企业作为实施主体,企业的融资权限获得金融机构认可.同时,企业获得利润的计取方式、储备机构回购触发机制引发的风险以及项目融资成本较高等问题,仍需进一步研究.
(二)政府和社会资本合作模式（PPP模式）
政府和社会资本合作政策出台情况.2015年《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发[2015]42号）下发,将政府和社会资本合作模式定义为政府采取竞争性方式择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本,双方按照平等协商原则订立合同,明确责权利关系,由社会资本提供公共服务,政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付相应对价,保证社会资本获得合理收益.从政策出台情况看,强调运营是该种模式的特点之一.
但从部分采取PPP模式推进的项目融资设计上看,并未出现明显的运营内容,并且由于项目多采取直接或间接回购等担保方式,和《关于进一步做好政府和社会资本合作项目示范工作的通知》（财金[2015]57号）规定的严禁通过保底承诺、回购安排、明股实债等方式进行变相融资,将项目包装成PPP项目的规定相左.
(三)棚户区改造项目政府购买服务模式
（1）政府购买服务政策出台情况.《关于印发<政府购买服务管理办法（暂行）>的通知》（财综[2014]96号）中将政府购买服务定义为“通过发挥市场机制作用,把政府直接提供的一部分公共服务事项以及政府履职所需服务事项,按照一定的方式和程序,交由具备条件的社会力量和事业单位承担,并由政府根据合同约定向其支付费用”.财政部、国土部等四部门联合印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）提纯“地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务”.
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结论：政府债务管理背景下土地储备开发融资路径探析为适合土地储备论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关土地出售开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
