原创《拒做调控大国》：本论文可用于大国论文范文参考下载，大国相关论文写作参考研究。
【摘 要】本文从房地产相关政策出发,叙述了中国房地产市场改革开放以来的发展概况,并展开讨论了美国及新加坡房地产市场从萌芽时期以来的政策变化以及市场变革.最终对未来中国房地产政策的发展提出了政府最小程度干预私有房产市场、最大努力打造平等有效的公共住房保障.
【关键词】房地产；政策；调控
1.引言
房地产（Real Estate）是房产和地产的总称,指土地以及其上的建筑物等固定资产,广义上也可包含矿产、水系等自然资源,由于其不可移动性,又被俗称为不动产.它的作用基本有两大类,一类是用于保障居民居住,另一类是用于投资.房地产有许多典型的特征：持久性、不透明性、异质性、资金不流动、较高启动资金、投资脆弱性等.这些特性使得房地产市场的走向通常难以预测,房产市场的表现很大程度上取决于市场的成熟度,以及已有的房地产经济学指标[1].
自改革开放以来,中国经济转型实现了从计划经济到市场经济的转变,房地产市场也在这一大的经济背景中摸索前进.从住房制度改革、到土地及房地产政策调整、再到“炒房热”,既昭示了中国房地产业的高速发展,也提醒我们中国房地产行业亟需实现真正的市场化和自由化. 总书记在中国 第十九次全国代表大会报告中明确指出：房子是用来住的,不是用来炒的,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居[2].这不仅彰显了中国 以人民为中心的执政理念,也展现了中国政府对于房地产市场未来发展的明确目标,让我们这些房地产工作者对充满期待和信心.本文期冀通过回顾中国房地产市场的政策发展、分析国外房地产市场的建设制度经验,提出一些有益于中国房地产市场未来发展的思考和建议.
2.中国房地产市场发展和政策变化
改革开放后,我国经济以市场为主导的局面逐渐清晰,房地产的活力被逐渐激活,由于其巨大的产业带动性,使其成为国家发展的重要支柱产业[3],其金融属性不断被加强.纵观改革开放后我国的房地产行业发展和政府调控政策关系的历史,以1988年、1999年、2009年和2016年四个重要时間节点为标志,大致可以划分五个阶段：
第一阶段（1978-1987）,1978年可以说是我国房地产市场化的“元年”,《全国基本建设工作会议汇报提纲》提出之后,福利房逐渐退出历史舞台,住宅正式被官方赋予“商品”属性,开启了房地产行业和中国经济发展剪不断的“暧昧”关系.
第二阶段（1989-1998）,随着我国宪法的修改,“第一次全国住房制度改革工作会议”的召开,《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》等一系列政府文件的出台,房地产成为我国经济发展的支柱产业的地位逐渐清晰[7].在该阶段,我国房地产开启了第一次“井喷式”发展,为应对这一重大变化,政府出台了《关于加强房地产市场管理的通知》、《土地办法实施管理条例》,并同时采取了缩紧银根的金融政策.但是由于当时住宅的供需关系决定了其仍属于稀缺产品[8],政府政策的作用更多的是在法理上规范房地产行业发展,房地产成为我国经济发展的支柱行业的趋势已经形成.
第三阶段（1999-2008）,随着房地产对于我国经济发展的巨大推动作用不断凸显,政府推动房地产行业发展的政策意图越发明显,《城市房地产开发管理条例》、《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》促使住宅实物分配正式终止,住房货币化改革正式开启.积极的货币政策,启动住房消费,加之改革开放中居民所积累的财富迅速房地产行业聚集,被压抑住宅需求被释放,促使房地产发展行业经历了第二次大规模的“高速”发展[9].随着房地产的快速发展,加之政府政策的扶持,使得住房的居住和投资双重属性愈益凸显.炒房团和投机商在这种背景下应运而生,赚得盆满钵盈.
第四阶段（2009-2016）,随着美国房地产泡沫迅速破灭,世界金融危机在2009年爆发,全球实体经济受到巨大冲击.政府在该时期面临GDP保“8”的巨大压力,被迫推行宽松货币政策,降准降息成为主流趋势,M2和M1增速差距逐渐增大[10],市场中沉淀的巨额资金在证券市场狂欢之后,开始向房地产行业再次聚集,2009年新增贷款达9.59万亿,随后2015年和2016年继续上升,至2016年达到12.65万亿的顶点[11],而2009年房地产投资总额为3.62万亿,到2016年增至10.26万亿[12].住宅的居住属性和投资属性相比较,后者逐步占居主导地位.虽然在该阶段,政府放弃保“8”的政策红线,出台房地产“十一条”、“新八条”等政策,在短期内对房地产起到一定抑制作用,但是房价的快速增长趋势并未改变.市场资金对房地产行业趋之若鹜,“全民炒房”模式开启,房地产市场进入再度疯狂.
第五阶段（2016至今）,随着房地产行业的狂欢,其对实体经济的巨大冲击开始显现,迫使政府不断出台“史上最严厉房地产政策”.“限房”、“限贷”及“房子是用来住的,不是用来炒的”等名词成为该阶段政府政策鲜明的代名词,“供给侧改革”、“去库存”成为该阶段政府化解房价快速增长的重要手段,房价普涨的趋势终于得到一定程度地遏制.根据国家统计局数据,2016年全国居民人均住房面积达到40.8平米,城镇居民人均住房面积为36.6平米[13],房地产市场的供求趋势彻底发生改变,房价开启差异化时代,炒房风险开始显现.
3.国外房地产市场发展成败和思考
房地产作为国家经济发展和人民生活水平的重要衡量标准之一,历来为世界各国所高度重视.一个国家房地产市场的表现,很大程度上影响了GDP的发展以及国民生活质量的好坏.国外房地产市场,虽然和中国背景不同、发展程度不同、经济制度不同,但是在发展过程中或多或少存在着同样的挑战和问题.所以探讨国外房地产市场发展的成败和利弊,对于研究我国房地产市场未来的走向和政策指导具有重要启示作用.下面我以自己留学的美国、新加坡为例,简要谈谈这个问题.
大国论文参考资料：
结论：拒做调控大国为大学硕士与本科大国毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写什么是大国方面论文范文。
