原创《促进房地产业健康货币和财政政策》：这是一篇与房地产业论文范文相关的免费优秀学术论文范文资料,为你的论文写作提供参考。
摘 要：我国房地产业存在投资规模过大、房价上涨过快等问题,其原因是房地产业在国民经济中的失衡和房地产业自身结构的失衡.政府应当充分发挥货币和财政政策的作用,通过控制货币供应量、优化房地产市场供求结构,达到平抑房价、抑制投机、满足居民真实住房需求的目的.
关键词：房地产业；货币政策；财政政策
中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1007-4392(2010)09-0061-03
一、引言
1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,标志着我国城镇住房分配制度从实物分房向货币分房的转变,住房制度步人市场化轨道.和此同时,伴随着我国城市化进程的加速和政府对固定资产的大规模投资,房地产业获得了前所未有的发展,逐渐成为国民经济的重要支柱.但高速发展的同时,房地产业也暴露出投资规模过大,商品房价格上涨过快,供应结构不合理,市场秩序混乱等问题.本文将在分析我国房地产业现状和国家已实行的房地产政策的基础上,提出促进房地产业健康稳定发展的货币政策和财政政策.
二、我国房地产业现状分析
住房制度改革后,我国房地产业获得了空前的发展.1998年,房地产开发企业商品房销售面积仅为12185.3万平方米,销售额2513.3亿元：而2009年1至11月,商品房销售面积就达到了75203万平方米,销售额35987.12亿元.房地产开发企业本年完成投资额在十一年内也翻了将近十倍,从1998年的3614.23亿元增长到2008年的31203.19亿元.房地产业的迅猛发展带动了和之相关的制造和服务业,应该说我国这些年经济的快速发展离不开房地产行业的贡献.
房地产业高速发展的同时,也暴露出了许多问题,最突出的就是房地产业投资规模过大和房价上涨过快.如图1所示：1998年以来,房地产企业本年完成投资额从3614.23亿元增长到31203.19亿元,累计增幅763.34％,大幅超越全社会固定资产投资508.42％的增幅(由于房地产投资额数据不完整,故选用房地产企业本年完成投资额替代,房地产投资额更高).由图2可以更加清楚地看出,只有在2005和2006年政府连续为房地产市场降温的背景下,以及2008年次贷危机后房地产市场环境恶化时,固定资产总投资增速略高于房地产投资,其他年份房地产投资增速都明显更快.
由于房地产销售价格的数据不易取得,所以这里根据上文中的销售额和销售面积计算得出：1998年全国房屋销售均价为2062.57元,平方米,2008年上升到4785.33元/平方米,累计上涨132.01％,其中一线大城市上涨更快,已经严重脱离普通居民的购买能力.
按国际上通常用房价收入比衡量房地产价格水平的高低.据世界银行提供的资料,在衡量一个国家的住房消费时,房价和收入比在3至6倍比较适当,而我国的比值大大超过了这一标准.2008年我国人均可支配收入15780.76元,平均家庭户规模3.16人,户,如果一个家庭购买一套80平方米的住宅,需要382826.4元,则房价收入比为7.78倍.而北京、深圳、广州等城市的房价收入比已超过13倍.
三、房地产业问题的原因分析
无论是投资规模过大,还是商品房价格上涨过快,都可以概括为房地产业高速发展产生的结构失衡.这种失衡又分为房地产业在国民经济结构中的失衡和房地产业内部的结构失衡.
(一)房地产业在国民经济中的失衡
1997年亚洲金融危机之后,我国政府为了摆脱经济困难,实行了积极的财政政策和稳健的货币政策,鼓励资金进入房地产业和汽车制造业,促成了房地产业的大发展.2007年次贷危机之后,我国出口受到强烈冲击,为了缓解产能过剩的压力,政府启动了新一轮的积极财政政策,再次鼓励资金投向房地产业和汽车制造业,使房地产业率先走出了次贷危机的阴霾.但多次将房地产业作为恢复经济的唯一火车头进行刺激,使得人力、资金等资源过度集中,表现出房地产业投资规模过大.这不利于资源的优化配置,而且导致房地产业和其他行业拉开的距离太大,经济缺少其他增长点,后续动力不足.
(二)房地产业内部的结构失衡
1.房地产业内部供给扭曲.
南于经济适用房和廉租房的建设滞后,商品房成为房地产市场主要的供给来源.如图3所示：2000到2008年间,商品房建筑面积从18637.13万平方米增长到65969.83万平方米,增幅达253.97％,但经济适用房的建筑面积却一直徘徊在3千万到4千万平方米之间,甚至多年出现负增长,起步更晚的别墅和高档公寓的建筑面积却从640.72万平方米增长到2865.25万平方米,增幅高达347.19％.
各地的开发商作为商品房市场唯一的供给者,实际上也就成为了房地产市场供给的垄断者.在存在垄断的市场,垄断厂商会不惜减少销售量来提高价格,以获得垄断利润,这也是我国房价居高不下的重要原因.他们不仅掌握了庞大的经济资源,而且该群体人数少,很容易结成强大的利益集团,并利用他们所掌握的资源在一定程度上操纵社会舆论、影响相关政策的制定,维护自身不合理的暴利.他们更乐于建设能够带来更丰厚收益的高档住宅,而不是微利的小户型,更不是可能对房地产价格造成冲击的经济适用房.房地产商对建设住房户型的偏好,导致房地产市场供给结构扭曲,高档、大户型住房供给过剩,相对低档、面积较小的住房供给不足.
2.房地产业内部需求扭曲.
住房性需求和投机性需求共同组成了房地产市场的总需求.住房性需求是房地产市场的正常需求,但是我国居民收入水平偏低的现状限制了住房性需求.2008年我国基尼系数已经突破0.46,成为国际上贫富差距较大的国家之一,我国大部分居民属于中低收入者,无法承担增长过快的房价,只有通过向亲友或银行举债、分期付款才能购买属于自己的房产,而很多低收入者终生积累的财产也不够在大城市买一所房子,只能望楼兴叹.他们虽然有真实的住房需求,却因为收入水平低,无法变成有效的需求.
投机性需求则将房地产作为资本增值的工具,赚取买入卖出的差价,这无疑会推高房地产价格,使真实的购房者蒙受损失,并将一部分 买得起房的购房者逐出购房市场.
四、促进房地产业健康稳定发展的货币和财政政策
房地产业健康稳定发展,就是房地产业发展和社会经济发展水平相适应,和城市化进程和人民收入水平提高相适应,房地产消费市场基本实现均衡.具体表现为房地产业投资规模随着经济发展稳步增长、房地产价格水平保持平稳、房屋空置率较低、居民的住房消费需求能够得到满足等等.适当缩减房地产投资规模,调整房地产市场供需结构,是促进房地产业健康稳定发展的关键.
(一)调控货币供应量
房地产业论文参考资料：
结论：促进房地产业健康货币和财政政策为适合不知如何写房地产业方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于房地产是国家的阴谋论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
