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《房地产项目公司运作制》：该文是关于房地产论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。

【摘要】近年来,房地产业已成为国民经济的一个重要部分,经验表明,房地产市场仍有较大的发展空间.但是,在管理等方面存在诸多问题.房地产市场正步入了一个优胜劣汰阶段,项目公司运作制对企业管理提升意义重大.

【关键词】房地产管理；工程管理；项目公司

1.我国工程项目管理发展历程及应用现状

房地产项目的特征：房地产开发项目一般来讲形式大众化、例子较为典型、极为重要的项目类型,影响着相关投资,有影响设行为,它是工程建设的主流产品,在一定程度上也是项目管理的重要方面.项目管理的对象是有一定的标准要求的,它的前提条件是以形成固定资产为要求,由建筑、工器具、设备购置、安装、技术改造活动等其他工作共同产生的,房地产开发项目在一些方面会是一个独立的单体,但在其他方面来说也会是一个较为系统的群体项目单位.

2.工程管理基本理论

2.1项目管理的基础方案

我们所讲的工程项目包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段、项目验收和移交阶段对建设工程进行全过程的计划、组织、领导、控制的管理,从而对工程建设质量、进度、产生相应的影响,最终达到预期的效果.

2.2工程项目管理要点

1）成本的管理：首先我们都知道,利润是由收入以及成本所决定的,利润等于总价减去成本所得,这是相关项目成果是否得当的一个极为重要的标准.我们可以看出,如果想要增加利润的收入,就应该增加成本的控制,在保证质量的基础上,减少成本的输出.相关收入一定程度上是由前期设计工作决定的,在制定好设计策划、整理好设计方案后定标,这在前期的工作可以稳步展开,成本在相关项目管理的过程中可以对项目的衡量产生一定的影响.在施工进度实施的过程中,可以使用前期制定好的管理目标来进行合理控制.

2）质量控制：坚决要求施工单位依照相关基本要求展开施工.严格依照合同的标准进行实施.合理有效的相关施工过程管理以及工程的收尾工作.强化其施工过程的质量自我控制,争取取得各个不同工序满足标准要求的目标.与此同时,我们还要做好施工部门的工作安排调整,相关的服务要做到位.发挥自身最大的努力,尽可能去解决施工部门在进行施工时所面临的技术问题.必要时要会同设计、监理等部门商讨工程施工质量的方案以及解决方案.

3.工程管理流程优化改进探索及应用

3.1 L房地产产业进行的项目管理活动

项目公司运作是指在各个城市当中,以不同房地产项目为主题,由项目公司自己进行独立的工程管理活动,在经营方式上是以自主决策的管理形式为基础,成立相关项目管理的活动形式,在项目管理中的过程中独立自主的完成相关活动.工程项目管理设涉及到独立的计划权和经营权,是独立的利润中心.

（1）招投标管理的完善：相关工作是由项目经理决定的,在项目经理进行相关的工作考察之后做出的统筹决定.而我们所知道的设计部门不得直接进行招标图纸的管理,不能自主决定招投标图纸的去向,最后都是由项目经理在对项目考察后,制定的统一招标文件发给招投标管理部门,用以进行工程量清单与招标图纸之间的协调.项目经理指示造价管理部最后做合同初稿时,进一步考虑足够合理的进度安排.审批权限下放到项目公司,流程更加高效进行.

（2）改善项目管理的控制：在设计展开之前,进行项目管理技术更新的管理,技术管理人员应当提前设置好项目管理的主要关键点,对技术管理进行绝对的控制管理,对项目的各个相关系统进行仔细的研究.在进行设计过程中,工作进行系统的掌握,要经常性的去观察设计的程序,注意关键时间点,假若遇到一些设计技术活动较为棘手的问题,我们可以想些办法,在社会上进行人才的招聘,聘请一些有经验的专业人士来解决设计过程中所面临的问题.

（3）加强设计成果审查

设计部门要求安排设计技术人员对设计成果进行检查,这是一道最后重要的关卡.这次检查的结果,直接影响后面的程序.一定程度上决定设计变更和工程签证的量.相关技术管理部门要求对项目的结果进行实地考察,需要进行勘察以及对施工图纸进行细致的审查,对所出现的错、漏、碰、缺等问题提出整改意见,减少初期设计失误的可能性.

（4）严格控制设计变更发生

尽可能降低设计方案的更换次数,将设计变化的次数尽量减小到最低限度,在相关设计管理工作的前面做好设计管理,在进行工作之前安排好变动的方案,变更的内容要要从设计理论的角度看是否适合有效,能否正常的展开,从成本上预算可能提升的造价,最后做出是否更改的决定.

3.2降低分包的数量

（1）使用有序的项目管理体系：比如说检测的审查、过程中进行调节、维修的保证、风险的承担、最后审查等等.

（2）合理有效分配再分包问题：分包商资源应该由总承包单位进行控制,然后对分项工程进行分包工作,由总承包单位合理选取分包单位,同事明确要求相关分包单位合理按照总包单位的要求进行施工.分包单位应该认真了解分包的工作,并且确定招标工作是否符合总承包单位的要求.在认真了解文件后,分包单位应该与总包单位签订合同,在有法律保障的基础上进行施工的展开.

3.3 L房地产企业工程管理流程优化实践及检验

本文对引进项目公司运作及在现有管理流程体系上做出修正研究,旨在提高效率确保工程项目顺利进行,工程进度、质量、成本及安全目标的实现.但大公司管理是难以一步到位改变的,所谓船头大掉头难,而且每次改革也具有风险,所以L房地产企业的工程管理流程优化推进工作相当谨慎.

总结

工程项目管理的主要步骤有以下几个：方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段、项目验收和移交阶段对建设工程进行全过程的计划、组织、领导、控制的管理,从而对工程建设质量、进度、投资进行有效控制,达到前期建设目标.我们要尽可能的提高管理的效率,减少成本,只有这样做,才能尽可能的完成预期设下的目标.我们将相关研究的理论与实践结开来,在结合相关实际项目管理活动,制定出自己的方式.

参考文献：

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