原创《房地产基金能力和业务类型》：本论文可用于基金论文范文参考下载，基金相关论文写作参考研究。
摘 要：本文论述了国内房地产基金的现状、探讨了房地产基金公司的业务类型和应具备的拓展、策划和募资主要能力.业务类型中重点介绍了REITs模式.
关键词：房地产基金 能力 业务类型
房地产投资基金是产业投资基金的一种,投资标的为房地产项目,其通过向投资者发行受益凭证,募集资金.投资项目获取收益后,所获受益在扣除税收和各项费用后向受益凭证持有人分红.投资者有机构投资者、个人投资者等不同的类型.
一、房地产基金的发展现状
从属性上看,房地产行业对从业人员的要求比较高、比较精,属于资金密集型行业.我国的房地产基金自2008年起步以来,2010-2011年实现了爆发式的增长.在2010年之前,我国的房地产基金只有20多只,100亿元左右的规模.从2010年起,随着整个房地产市场需求的爆发式增长,房地产基金也进入了黄金发展期,开始其蓬勃的发展历程,之后的四年,房地产基金市场规模每年都保持着近100%的增长,房地产基金行业规模不断扩大,投资管理基金也更加专业化.截至2013年底,国内人民币房地产基金市场拥有437只房地产私募基金,总管理资金规模超过4000亿元.截止到2014年底,房地产基金市场已经拥有了超过160家管理机构,这些机构管理者超过500支房地产私募基金,管理的总规模超过了4500亿元人民币.增长速度是很惊人的.
2014年开始,房地产基金管理资产量同比降幅较大,主要是由于去库存背景下房地产开发商投资谨慎,房地产基金行业同步也进入了白银时代,具有优秀管理能力和资金实力的基金管理公司有望引领行业整合.
二、房地产基金业务的分类
根据基金投资项目的类型来看,占比较高的销售型物业地产开发基金的规模已经开始减少,主要由于住宅等销售型物业开发市场投资风险加大,投资回报率也在逐渐走低.与之相对应的是,以持有型物业,比如综合体、商业地产、物流地产、产业地产等为标的持有型基金开始逐步发展.这是市场大势的发展,已有苏宁、万科等企业纷纷试水退出类REITs产品.
根据基金管理人的类型来看,我国的房地产基金主要分为三种类型,分别是开发商主导型、金融机构主导型和独立品牌主导型.
开发商主导型基金包括保利地产旗下的信保基金、金地旗下的稳盛基金、首创旗下的首聚创信基金等.金融机构主导的基金包括鼎信长城基金、中信产业基金、中证信桥基金等.独立品牌主导的基金包括鼎晖基金、盛世神州、长富汇银基金等.
根据诺承投资的统计,独立品牌主导的基金和开发商主导的基金占绝大多数,两者合计占市场基金管理人数量的四分之三,管理的资金量超过了七成；金融机构主导的基金占基金管理人数量的近四分之一,管理资金量的四分之一；另市场上还有少量外资基金.具体数字见图1.
这几类主导机构各有优劣势,具体为：
（1）开发商主导型基金,这类基金脱胎于开发商,具有获取项目的天然优势.基金成立初期往往在做公司的一些项目,时间久了以后,如果不独立决策,容易变成开发商的一个融资平台.
（2）金融机构主导型基金,这类基金大多是金融机构拓展业务、避开监管的设计,具有获取资金的天然优势.劣势是在项目评判、内部过会上往往带有金融机构做债权的思维.
（3）独立品牌基金,这类基金大多是市场大浪淘沙中留下了,一般拥有很强的管理团队.缺点是资信条件不如前两类.
（4）外资基金的优势在于带来国外的资源,缺点在于决策较慢,资金入境的手续很复杂,需要很长时间才能审批完成.
房地产基金公司应该具备的主要能力
房地产基金是一个很市场化的领域,一家房地产基金管理公司要想在激烈的竞争环境中生存下来,发展壮大,我认为需要以下几方面的能力：
一是项目获取能力.这是房地产基金公司的基础能力,也是生存的第一要务.获取项目有多种渠道,直接联系开发商、联系各种通道或者通过*公司.
二是策划定位的能力.这应该是现阶段房地产基金比较重要的能力.房地产基金不能和银行比拼资金成本,不能和信托比拼通道牌照,也不能和开发商比拼自有资金投资的实力.房地产基金应具备通过策划、定位,为项目发展指明方向、化腐朽为神奇的能力.比如说有一个项目,按普通思路开发收益一般,如果换一种新思路开发,收益可能就会好很多.房地产基金公司应具备这样的能力,这是需要积淀和创造的.
三是募集资金的能力.我认为这是最核心的能力,这也是为什么金融机构会在产业链顶端的原因.募集资金有直接向个人募集和向机构募集两大渠道,开发商主导基金和金融机构主导基金偏向于向机构募集,而独立品牌主导基金偏向于向个人募集资金.这和他们先天的属性有关系.
这三类能力应该是递进的,一家优秀的房地产基金公司,应该具备上述三种能力.
四、房地产基金公司的业务类型
围绕上述三大房地产基金的能力,结合现在房地产处于白银时代的现状,我认为房地产基金公司应着重四类业务.
一是开发型基金,这类基金主要投资销售型物业,这类业务最简单,也最容易获取收益,是目前房地产基金的主流业务.随着房地产行
业白银时代的到来,这类业务越来越成为红海市场,不仅仅是房地产基金公司的红海,更是整个做房地产业务的金融机构的红海.
二是持有型基金,也就是REITs,REITs是指金融机构通过制定信托计划或其他形式,比如基金.与投资者签订投资合同,通过发行信托受益凭证或其他形式,受托管理投资者的资金,然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资,并自行、委托、聘请相关的专业机构或人员实施具体经营管理的一种资金投资方式.我国REITs模式可供选择的主要有三种.
(一)信托计划模式
这种模式的优势是可以在结构和法律上确立受托人的资产管理者职能,即可以有效的保证基金的投资策略、收益分配的有效实施,有可以合法合规地保护投资人的权益.目前该种模式也存在一定的缺陷,主要是没有一个成交频繁、活跃的交易性平台,以保证投资人资金的流动性；其次是信托计划在传统意义上仍属于债权性质,如何保证参与项目的日常经营管理；再次是信托计划产品往往只具有融资属性,不具有投资属性.
基金论文参考资料：
结论：房地产基金能力和业务类型为关于本文可作为相关专业基金论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文基金论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
