原创《基于物业服务质量瑕疵业主抗辩权》：本论文为免费优秀的关于抗辩权论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
摘 要 审判实务中,业主常以物业服务质量瑕疵为由拒绝交纳物业费,但往往因为缺乏明确的法律依据、业主举证困难等难以获得法院支持.《合同法》为业主的服务质量瑕疵抗辩权提供了正当化基础,通过疏通法律依据、合理分配举证责任、量化裁量标准,对业主的抗辩权进行类型化分析,既可以保证业主合理合法地表达自我诉求,又可以避免业主滥用抗辯权,以实现业主与物业服务企业之间的利益平衡.
关键词 抗辩权 物业服务 瑕疵 法律困境
基金项目：东南大学2017年国家级大学生创新创业训练计划项目,项目编号：201710286111.
作者简介：金婷、杜震,东南大学法学院本科生.
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.227
一、问题的提出
目前物业服务行业尚处于发展阶段,自身定位和项目服务确实存在不到位的地方,业主和物业服务企业之间又缺乏良好沟通,一旦业主不交物业费,物业服务企业往往批量性地将其诉至法院,导致基层法院案件激增.而现行法律规定也不够细化和成熟,使法院在案件审结后并不能做到“定分止争”.2009年最高院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）解决了大部分实践中的争议,但仍存在法律位阶偏低、规定不详细等问题.尤其是当物业服务存在质量瑕疵时,业主应当通过何种途径得到法律上的救济尚待明确.下文以物业服务质量瑕疵时业主抗辩权的行使为切入点,分析法院的裁判现状,进行社会调研,结合现行法律规定,企图找出症结所在.
(一)法院裁判现状
为了解审判一线的实务标准,笔者利用无讼案例以物业服务合同纠纷为案由,物业服务费为关键字,选取了南京市、北京市、上海市三地共264份判决书,总结了业主拒交物业费的抗辩理由,具体归为以下几类：
1.前期物业服务合同无效.
2.业主委员会的成立不合法.
3.物业服务质量存在瑕疵,主要包括管理混乱,卫生脏乱差,消防设施、排水设施等维修管护不及时,道路不平整等.
4.不属于同一法律关系,如车辆被刮,财物被盗,房屋质量问题等.
5.乱收费,单方上涨物业费,虚抬物业费等.
在以上五类业主拒交物业费的原因中,第（4）项理由通常被法院以不属于同一法律关系驳回；第（1）项和第（5）项理由,鉴于《解释》中已作出明确回应,故实务中没有太大争议.但在业主以物业服务质量存在瑕疵进行抗辩时,法院的做法却各有不同.
于是笔者又以 “物业服务质量”为关键字,检索了2010年至2016年南京市358份一审民事判决书,除了以“超过诉讼时效”和“被告未到庭答辩”结案的107宗案件外,以“物业服务质量瑕疵”抗辩的业主全部败诉.具体表现为：法院以“被告提出的抗辩没有事实依据”不予支持的有150宗；以“被告提供的事实依据仅证明物业服务存在一般瑕疵,不构成严重瑕疵”不予支持的有51宗,仅有29宗案件的被告由于提供了确凿证据证明物业服务存在严重瑕疵而被法院认可,但也仅是酌情减免部分物业费；其余理由21宗.
在判决理由部分,法院也没有引用明确的法律依据,仅以说理方式阐释相关法律主体的权利义务.例如：在（2016）苏0114民初5785号判决中,法院认为“物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质,关系到小区内全体业主的切身利益,对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费,应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断.如物业公司已经提供基本的物业服务,仅仅在某些环节、个别区域做的不够好,存在一般瑕疵,就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费.”
可见,在审判实务上,针对业主基于物业服务质量瑕疵的抗辩,法院往往以“是否构成重大瑕疵”作为标准,结合双方的举证责任来加以认定.但在判决理由上没有采用明确的法律依据,故其只是一项实践标准,而且并非普遍标准.
(二)社会实地调研
为明确业主对物业服务质量瑕疵的理解,笔者实地走访了南京市江宁区的殷巷新寓、骏景华庭等小区,并通过问卷星收集了294份网络问卷.数据显示：有80%的业主对物业服务的收费标准不清楚,有20%的业主表示小区物业存在乱收费的现象.在对小区物业服务质量评价时,有16.67%的业主表示物业服务人员的服务态度和素质较差,19.73%的业主对小区卫生不满意,17.01%的业主最不满意房屋及公共设施的维修,其他还包括绿化、治安、投诉处理和消防管理等问题.
而根据《物业管理条例》和《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的相关规定,业主的上述诉求完全属于物业服务的内容,具有正当性.
二、以物业服务质量瑕疵抗辩的难点
不可否认,业主想要以物业服务质量存在瑕疵行使抗辩权确实面临法律与实践中的困境：
一是法律依据的“缺失”,不同于物业服务费的违规收取在《解释》中已经被明确为抗辩理由,《解释》第3条仅规定,当物业服务公司不履行或者不完全履行合同义务时,业主可以请求物业公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任.这实际是限制了业主行使抗辩权的适用范围,不利于业主利益的保护.
二是实践中举证的困难.鉴于物业服务具有公共性和不易衡量性,呈现出动态且持续的过程,业主一般难以证明服务质量存在瑕疵.静态的照片不能反映持续的服务过程,个别区域的“脏乱差”不能反映整个小区的卫生状况,个别业主的感受和观点也不能代表所有业主.
三是基于利益平衡的考虑.一方面,法院要平衡业主与物业服务企业之间的利益,物业为小区提供的只是基础性的安保和卫生服务,从购买服务的对价来看,不应对物业公司科加过于严格的义务；另一方面,要平衡业主之间的利益,如果个别业主抗辩得直,其他享受相同服务水平的已缴费业主的权益难以保障,不符合公平原则.
抗辩权论文参考资料：
结论：基于物业服务质量瑕疵业主抗辩权为大学硕士与本科抗辩权毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写抗辩权的种类方面论文范文。
